Первый подход.

Так, в процессе оценки из позиции доходного подхода основным фактором, который определяет стоимость объекта, выступает доход, который этот объект способен генерировать. Чем больше доход, принесенный объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях.

Сущность методов доходного подхода заключается в прогнозировании будущих доходов от использования объекта на один год или несколько лет со следующим преобразованием этих доходов в текущую стоимость объекта. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, которые сопровождают данный процесс.

Преобразование будущих доходов в величину текущей стоимости осуществляется с помощью специальных коэффициентов - ставки дисконта или коэффициента капитализации, которые рассчитываются по данным рынка.

Ставка дисконта - это необходимая инвесторам ставка дохода на вложенный капитал по сравнению с уровнем риска объекта. Она должны рассчитываться с учетом влияния трех факторов:

1) наличия у многих предприятий разных источников привлеченного капитала, которые требуют разных уровней компенсации;

2) необходимости учета для инвесторов стоимости денег во времени;

3) фактора риска или степени вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.

Существуют разные методы определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых есть:

· модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC -Weіghted Average Cost Capіtal) - для денежного потока всего инвестированного капитала;

· модель оценки капитальных активов (САРМ - Capіtal Asset Prіcіng Model) - для денежного потока собственного капитала;

· метод кумулятивного построения (для денежного потока для собственного капитала).

Расчет ставки дисконта по методу средневзвешенной стоимости капитала осуществляется по формуле:

Безрисковая ставка дохода на капитал отображает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. На практике обычно используется ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациями или векселями) или ставке по взносам, которые характеризуются наименьшим уровнем риска (ставка по валютным депозитам в любом банке, который считается надежным).

Коэффициент β может быть полученный двумя способами:

1) путем проведения статистического анализа изменения прибыльности акций наибольших предприятий области;

2) на этапе проведения финансового анализа оцениваемого предприятия, выявление и оценки рисков, связанных с его финансовым положением.

В процессе использования кумулятивного метода базой расчетов является ставка дисконта по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляются надбавки на альтернативные затраты, связанные с риском инвестирования в данный объект. Определение таких надбавок предусматривает внесение поправок на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой оцениваемого объекта.

Ставка (коэффициент) капитализации - это коэффициент, который применяется для определения стоимости объекта исходя из ожидаемого дохода от его использования при условии, что доход предполагается неизменным на протяжении определенного периода в будущем. Ставка капитализации характеризует норму дохода на инвестированный капитал (собственный и/или заемный) и норму его возвращения.

Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем отчисления ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Таким образом, для того самого предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

где k кап- пруда капитализации;

t - ожидаемые среднегодовые темпы роста прибыли или денежного потока.

Методы оценки объекта собственности по доходу базируются на принципе ожидания и отбивают будущую прибыльность объекта собственности, которая наибольшей мерой интересует любого гипотетического покупателя, поэтому этот подход есть доминирующим как в зарубежной, так и в украинской оценочной практике.

Но в практике оценки возможные ситуации, когда использование доходного подхода затрудненное или не дает объективных результатов, поэтому в таких случаях полезно бывает использовать сравнительный и имущественный подходы.