О выборе способа защиты прав арендатора.

Выбор способа защиты, как правило, обусловлен природой регулируемых гражданским правом общественных отношений.

В зависимости от вида имущественные отношения могут защищаться либо вещными, либо обязательственными способами. «Объем возможностей защиты... субъективного гражданского права во многом определяется природой этого права. Если речь идет о нарушении права собственности, или иного вещного права, то можно констатировать, что возможности их защиты иные, нежели при нарушении какого-то обязательственного права, возникшего из договора».[91]

Вещно-правовые способы защиты доступны не только собственнику, но и другим лицам, имеющим титульное владение. К таким лицам отнесены и арендаторы, получившие право владения вещью на основании договора аренды.

Учитывая предписание ст. 305 ГК РФ, можно конкретизировать проблемный вопрос: имеет ли арендатор право на истребование объекта аренды от собственника арендодателя? Большинство исследователей склоняются к следующему мнению: наличие обязательственной связи между лицами не позволяет собственнику истребовать переданное в аренду имущество в порядке ст. 301 ГК РФ (напр. Скловский К. И.)[92]

Для решения означенной проблемы, последовательно следующие казусы:

Собственник имущества во исполнение заключенного договора аренды передал указанное в договоре имущество арендатору во владение и пользование сроком на один год. По прошествии шести месяцев переданное арендатору по договору имущество было изъято у последнего собственником.

Желая защитить свое право, арендатор обратился в арбитражный суд с иском об истребовании аренды. Истец отстаивал возможность применения виндикации. Сторонники виндикации указывают, что в силу ст. 307 ГК РФ обязанность у арендодателя только одна - передать (предоставить) объект аренды. После исполнения этой обязанности обязательство между лицами прекращается в силу статьи 408 ГК РФ (надлежащее исполнение), а на стороне арендатора остается чистый долг, состоящий в возврате вещи. В свою очередь, это делает возможным использование арендатором иска об истребовании имущества в случае изъятия вещи арендодателем до истечения срока договора. Правовым основанием применения виндикации в указанном случае будет ст. 305 ГК РФ. По этому поводу Витрянский указывает, что «несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, обязанность арендодателя воздержаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным в наем имуществом, следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества-арендодателя».[93]

Данная позиция не бесспорна. Проблема возникла вследствие процесса взаимопроникновения вещных и обязательных прав, в результате чего при нарушении такого «смешанного» правоотношения появляется дилемма выбора наиболее адекватного выбора способа защиты. Как известно, отечественное право не допускает конкуренцию исков. Гражданско- правовой доктриной выработан ряд критериев (разделяемых и судебной практикой), при которых допустимо использование вещно-правовых способов защиты.

В качестве примера может быть приведен виндикационный иск, применение которого возможно при:

а) сохранности индивидуально- определенного имущества;

б) фактическом обладании имуществом незаконным владельцем;

в) отсутствии личной связи между сторонами.

Наличие этих критериев означает, что данный вещно- правовой

способ защиты может быть применен только при наличии всей совокупности данных критериев, а также условии тождественности ситуаций.

Сущность института имущественного найма (аренды) состоит в передаче объекта аренды (вещи) лицу во владение и пользование на определенный срок (даже и в том случае, если срок сторонами не определен, сущность аренды как временного пользования чужим имуществом не меняется).

Соответственно, изъятие у арендатора вещи до срока, установленного договором (или определенного в соответствии с договором), нарушает возникшее в силу обязательства субъективное право арендатора на владение и пользование такой вещью.

Передав вещь, арендодатель, таким образом, исполняет одну из своих обязанностей. Но при этом до момента истечения срока договора арендодатель остается обязанным перед арендатором лицом в части несовершения действий, препятствующих последнему владеть и пользоваться объектом аренды.

Если вещно-правовые способы не могут быть использованы в данном случае, то восстановление нарушенных прав, имеющих обязательственную природу, должно осуществляться при помощи обязательственно -- правовых способов.

Какие обязательственные способы из имеющихся могут быть использованы для защиты нарушенного права владения арендатора?

При выборе конкретного способа защиты надлежит исходить из того, какую обязанность нарушил арендодатель. Как было установлено выше, арендодатель, изъяв имущество, совершил действие, препятствующее арендатору владеть и пользоваться этим имуществом. Следовательно, арендатору для защиты своих прав необходимо обязать нарушителя вернуть имущество, являющееся объектом договора аренды.

Восстановить нарушенное право возможно, только обязав арендодателя возвратить спорную вещь управомоченному лицу.

Из представленных в главе 34 ГК РФ способов защиты, носящих