Порядок подготовки и проведения подрядных торгов

Подрядные торги являются весьма распространенной в рыночных условиях формой размещения заказов на строительство. Система торгов позволяет заказчику создать конкурсные условия для претендентов на строительство, выбрать наилучшего подрядчика и заключить с ним договор подряда. Важнейшими критериями при выборе подрядчика является обычно минимальная договорная цена и минимальный срок строительства. В РФ торги проводятся в соответствии с документом «Положение о подрядных торгах в РФ» и статьями 448 – 449 ГК РФ. Предметом торгов кроме строительства могут быть специальные работы для субподрядчика, инженерно – изыскательные, геологические и проектные работы, поставка технологического оборудования, управление инвестиционно–строительным проектом, диагностика объекта, оценка состояния объектов и другое. Участниками торгов являются заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты и оференты.

Заказчиком является юридическое лицо, для которого выполняется выставленный на торги предмет торгов. Заказчик изыскивает необходимые инвестиционные ресурсы, принимает решение о проведении торгов, назначает организатора торгов, утверждает и контролирует состав тендерного комитета, утверждает результаты торгов и заключает договор подряда с их победителем.

Организатор торгов – это специализированная посредническая организация со статусом юридического лица и лицензией на право проведения торгов. Эта сторона готовит все документы для объявления торгов, публикует объявления или рассылает приглашения, организует подготовку и распространение конкурсной документации, формирует тендерный комитет, собирает оферты, организует саму процедуру торгов и объявляет их результаты. Все расходы организатора торгов оплачивает заказчик. Заказчик может обойтись без посредника и сам стать организатором торгов, но для этого он должен получить лицензию на право проведения торгов.

Тендерный комитет – это постоянный или временный коллегиальный рабочий орган, состоящий из представителя заказчика, организатора торга, технических экспертов и консультантов. Главная задача этого органа – это сбор заявок претендентов, разработка тендерной документации, оценка предложений и выявление победителя торгов.

Претенденты – это любые организации со статусом юридического лица, как отечественные, так и зарубежные, подавшие заявку в письменном виде на участие в торгах.

Оференты – это претенденты, представившие оферту (конкурсное предложение) в качестве согласия участвовать в торгах на условиях, изложенных конкурсной документацией.

Тендерная документация – это одинаковый для всех претендентов информационный и инструктивный комплект документов, по которым они должны представить свою оферту. В состав конкурсной документации входят:

· приглашение на участие в торгах, содержащие общие сведения о предмете торга

· форма заявки на участие в торгах

· проектная документация (не весь проект, а основное: генеральный план, чертежи и схемы)

· инструкция для оферентов

· форма банковской гарантии или документа о внесении залога (3-5% от цены предложения)

· сама оферта по форме инструкции для оферентов, содержащая сведения о претенденте и его предложении по цене, срокам и качеству.

· условия и порядок проведения торгов (процедура торгов, критерий оценки, предложений и методика выбора победителя)

· проект договора подряда, в котором заказчик указывает стартовую цену и стартовые сроки

По форме этого проекта договора каждый претендент представляет свои встречные предложения.

По своей процедуре на выбор заказчика торги могут быть открытыми, закрытыми или открытыми с предварительной квалификацией.

О проведении открытых торгов заказчик дает официальное объявление в периодические издания, а также в интернет. Там указывается предмет торга, характеристика объекта, объемы и сроки выполнения работ, сроки и условия получения конкурсной документации и сроки предоставления оферт. В открытых торгах могут принимать участие любые претенденты без каких-либо ограничений и предварительных условий. О закрытых торгах, заказчик объявления в печати и в интернете не дает, а рассылает приглашение на участие в торгах заранее известному ему кругу претендентов, зарекомендовавших себя своей состоятельностью и исполнительностью.

Претендентом на участие в открытых торгах с предварительной квалификацией организатор торга высылает анкету - опросник с целью заочной оценки их деловой и финансовой состоятельности, где просит указать следующие сведения:

· юридическое наименование, адрес и контактный телефон

· дата и место регистрации

· организационно-правовая форма

· величина уставного капитала

· квалификация руководящего персонала

· банковские реквизиты

· сведения о платежеспособности

· заверенные нотариально копии учредительных документов

· копии лицензий на выполнение работ

· копия последнего бухгалтерского баланса

· справка об обязательном государственном страховании

· прочие необходимые сведения по усмотрению организатора торга (например, динамику прибыли организации за последние годы).

Смысл торгов с предварительной квалификацией состоит в том, чтобы на предварительной стадии отбора отсеять слабых претендентов и уже только оставшейся части наиболее вероятных претендентов присылаются приглашения в торгах. Это позволяет сократить объем работ организатору торга и тендерному комитету.

Метод размещения заказов и поиска подрядчиков на основе торгов имеет также ряд недостатков: нередки случаи, когда торги состоялись, но победитель так и не выбран, т.к. ни одно из предложений не удовлетворило заказчика. В этом случае заказчик вынужден организовывать новые торги на новых условиях. Это означает, что затраты средств и времени оказались безрезультатными. При этом потеря времени заказчика может составлять от 1-2 до 4-6 месяцев, в зависимости от вида торгов, сложности объекта, длительности сбора. В этом случае торги становятся лишней фазой инвестиционного цикла отдаляющей ввод объекта.

Кроме этого, в течение от 1-2 до 4-6 месяцев заказчик несет дополнительные затраты по оплате услуг организатора торга и специалистов тендерного комитета. Поэтому, во избежание этих возможных потерь, заказчик по своему усмотрению имеет право избрать альтернативный способ заключения договоров подряда. На основе прямых переговоров с заранее выбранным подрядчиком безо всяких посредников и торгов (до 100 тыс.).

Такой метод предполагает высокую деловую репутацию обеих сторон, хорошо знающих друг друга по предшествующему опыту сотрудничества и уверенных в том, что любой ситуации они смогут договориться и достигнуть оптимальных для обеих сторон условий договора и разрешение конфликтных ситуаций во процессе его выполнения.

Заключение договора на основании прямых переговоров

Если договор подряда заключается на основе прямых переговоров, то объемы и сроки преддоговорной работы определяются протоколом о намерениях сторон (предварительный договор). Это документ, который составляет заказчик с будущим подрядчиком и в нем фиксируют:

· намерения одного заказать, а другого построить объект

· основные параметры объекта (его величина, протяженность, стоимость, сроки)

· состав, объем и сроки передачи подрядчику документации, необходимой для составления проекта договора подряда

· готовность стройплощадки и условия ее освобождения (полосы отвода)

· порядок обеспечения строительства оборудованием и материалами

· порядок и сроки заключения договора подряда

· меры имущественной ответственности сторон за нарушение протокола о намерениях.

Такой метод не увеличивает, а сокращает инвестиционный цикл, но не связан с дополнительными расходами заказчика.

В зарубежной практике примерно половина всех договоров заключается по такой схеме.

Практические вопросы реализации договоров подряда

В конце договора подряда обе стороны указывают своих ответственных исполнителей по контролю за выполнением договора на весь период строительства. Со стороны заказчика – это технический инспектор, инженер-строитель или менеджер. Со стороны подрядчика – управляющий стройкой. Эти лица в рабочем порядке призваны решать на месте все вопросы, касающиеся сдачи, приемки и оплаты работ. Они оформляют исполнительную документацию, участвуют в осуществлении технического и авторского надзора, организуют оперативное совещание по контролю за выполнение графика производства работ. И решают в первой инстанции возникают споры и претензии. Очень важно чтобы эти представители не менялись в течение всего периода строительства, а их права, обязанности, полномочия и сферы ответственности должны быть определены трудовыми контрактами со своей организацией. В течении всего времени строительства они могут вносить и обсуждать предложения по улучшению проекта, улучшению организации строительства, и представлять первым лицам, подписавшим договор, свои сооружения по изменению условий договора.

Технический инспектор заказчика должен обязательно входить в состав рабочей комиссии по предварительной приемке объекта или даже быть ее председателем, если хватает его компетенции. После ввода объекта в эксплуатацию действие договора подряда не заканчивается, т.к. сохраняется ответственность сторон в течение гарантийного срока эксплуатации. При обнаружении в течение гарантийного срока эксплуатации скрытых дефектов представители являются первыми лицами, приходящими на объект для анализа возникшей ситуации, т.к. именно они лучше, чем кто-либо другой в этих фирмах знают историю строительного объекта, они сдавали и принимали работы, фиксировали качество и соответствие проекта и контролировали выполнение требований органов государственного надзора. Они на месте исследуют причины и последствия выявившихся дефектов и при необходимости приглашают других специалистов своих фирм и независимых экспертов. После этого составляется двухсторонний акт о причинах и виновниках возникших дефектов. Если выявлено, что дефекты строительного происхождения (нарушение проекта, плохое качество работ, применение некачественных материалов), то подрядчик должен все исправить за свой счет по условиям договора подряда в технически кратчайший срок. Если неполадки возникли в следствие неправильной эксплуатации, то это вина заказчика и он должен ликвидировать их своими силами или силами подрядчика при его согласии, но уже по отдельной согласованной калькуляции стоимости работ по исправлению.

По истечению гарантийного срока если не обнаружено скрытых недостатков строительства или они были вовремя исправлены составляется двухсторонний протокол об отсутствии претензий и полном расчете сторон. Дата подписания этого протокола является юридическим моментом окончания договорного подряда. Способность деловых людей решать разногласия в рабочем порядке и не доводить дело до судебных инстанций считается признаком высокого профессионализма и культуры. Бесконфликтная работа фирм усиливает их конкурентоспособность на инвестиционном строительном рынке.

Основные производственные фонды в строительстве.