Договоры подряда в строительстве

Договор подряда – это единственный правовой документ, определяющий права, обязанности и хозяйственные взаимоотношения заказчика и подрядчика в течение всего периода подготовки и осуществления строительства.

Типовой состав договоров подряда

С учетом законодательных положений гражданского кодекса РФ, арбитражно-процессуального кодекса, «методических рекомендаций по составлению договоров подряда на строительство в РФ» (документ гос. строя) и с учетом всего предшествующего опыта, рекомендуется включать следующее минимально необходимое количество разделов в договоры подряда:

1. наименование сторон. Приводится описание полного юридического наименования сторон, фамилии, имена и отчества первых лиц, представляющих стороны и перечень нормативно-правовых актов на основании которых заключен договор.

2. предмет договора. Предметами договора могут быть : строительные объекты в соответствии с проектом; сдача объекта государственной приемочной комиссии; проектирование, строительство и сдача объекта; устранение подрядчиком дефектов строительного происхождения в период гарантийного срока; производство специальных работ для генерального подрядчика; инженеринговые услуги в процессе эксплуатации построения объекта.

3. цена договора. В соответствии со ст. 709 ГК РФ в цену договора должны включаться все затраты подрядчика, связанные с выполнением положений договора. Цена приводиться одним числом по итогу ведомости договорной цены, являющейся обязательным приложением (приложение №1 к договору). Эта цена может быть твердой, определенной в момент заключения договора и неизменной до конца строительства или открытой, т.е. подлежащей корректировке по мере изменения ценообразующих факторов и темпов инфляции. В последнем случае в договоре следует указывать способ учета указанных факторов. Одним из таких способов является применение ежемесячных или ежеквартальных индексов, разрабатываемых региональными центрами по ценообразованию в строительству. В ведомости договорной цены могут перечисляться дополнительные затраты подрядчика, которые не связаны непосредственно с производством работ и не учтены в сметной стоимости, но подлежат оплате заказчика сверх договорной цены (например, затраты по страхованию рисков, содержанию вневедомственной охраны…)

4. сроки строительства. По согласованию сторон возможны различные способы указания сроков:

a. могут быть указаны даты календарных сроков начала и окончания строительства

b. может быть указана общая продолжительность строительства в месяцах, начиная от даты подписания договора

c. может быть указана продолжительность строительства в месяцах, начиная от даты передачи заказчиком подрядчику проектной документации и строительной площадки под застройку. В этом же разделе могут быть указаны и следующие условия: какие именно события будут считаться датами начала и окончания строительства, возможно ли изменение сроков строительства и какие основания для этого, возможен ли досрочный ввод объекта в эксплуатацию, ссылка на сроки выполнения отдельных видов работ, определенных графиком производства работ (приложение №2 к договору).

5. расчеты и платежи. В данном пункте по усмотрению сторон могут быть установлены любые формы оплаты:

ü ежемесячная оплата выполненных работ

ü расчеты за технологически заключенный этап (подготовительные работы, зем. работы)

ü за объект в целом (для небольших и несложных объектов с небольшими сроками строительства).

Наиболее распространенный из всех способов – это первый способ, и если он применяется, то в пункте необходимо оговорить по времени сроки трех действий сторон:

· срок представления подрядчиком документов, на оплату очередного этапа (например, к 25-ому числу каждого месяца)

· срок принятия работ и подписание акта заказчиком (например, до первого числа каждого месяца)

· срок оплаты заказчиком принятых работ (например, до 10-ого числа каждого месяца).

В большинстве договоров в этом разделе стороны договариваются о перечислении заказчиком подрядчику аванса. Размер аванса от 45 до 30% от стоимости работ, срок перечисления не позднее 15 – 20 дней до начала работ по договору.

6. обязанности заказчика. Типовые обязанности заказчика перед подрядчиком по традиционному договору подряда:

q оформление земельного участка и получение разрешения на строительство

q согласование технологических условий на подключение строительной площадки к источникам энергоснабжения, тепло, водо, газоснабжение и других коммуникаций

q передача подрядчику комплекта проектно-сметной документации, в сроки определенные договором – подрядом

q открытие финансирования в сроки, обеспечивающие своевременные платежи подрядчику

q заказ, получение и передача подрядчику какого-либо технического оборудования

q перечисление аванса в сроки, указанные в пункте 5 договора-подряда

q своевременная приемка и оплата выполненных подрядчиком работ, указанные в пункте 5 договора-подряда

q осуществление функций технического надзора за ходом строительства в соответствии с положением о техническом надзоре (заказчик может и не сам осуществлять функции технического надзора)

q создание рабочей и государственной приемочной комиссии для приемки законченного объекта

q своевременное рассмотрение всех претензий и исков подрядчика в соответствии с арбитражно–процессуальным кодексом.

7. обязанности подрядчика. Типовые обязанности подрядчика перед заказчиком по традиционному договору подряда:

Ø производство работ строительства и сдача объекта в полном соответствии с проектом и в сроки установленные договором

Ø своевременное выполнение всех предписаний заказчика сделанных им в ходе осуществления технического надзора

Ø устранение в технически кратчайшие сроки всех дефектов строительного происхождения, выявленных заказчиком на сданном объекте в течение гарантийного срока его эксплуатации

8. права заказчика. По традиционному договору подряда типовые права заключаются в следующем:

· контролировать выполнение подрядчиком его обязательств без обязательств без вмешательства в его внутреннюю хозяйственную деятельность

· не принимать и не оплачивать работы, выполненные некачественно или с отступлениями от проекта

· вносить в проект изменения в ходе строительства, с адекватной корректировкой условий договора по стоимости и срокам

· утвердить ли не утверждать список субподрядчиков, которых генподрядчик намеревается привлечь для выполнения спец. работ

· имеет право расторгнуть договор подряда по основаниям, приведенным в разделе «Особые условия».

9. права подрядчика. По традиционному договору подряда:

ü имеет право требовать от заказчика своевременное выполнение всех его обязанностей по договору

ü предъявлять заказчику претензии и иски по взысканию штрафных санкций и возмещению ущерба в соответствии с разделом 10 договора

ü использовать по согласованию с заказчиком элементы строящегося объекта для своих целей и нужд

ü расторгнуть договор по основаниям, перечисленным в разделе «Особые условия договора»

ü прекратить работы на объекте в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, немедленно уведомив при этом заказчика.

10. Имущественная ответственность сторон. Это весьма важный раздел, в котором оговариваются взаимные штрафные санкции сторон за нарушения договорных обязательств другой стороной, например:

¯ за невыполнение ежемесячных плановых объемов работ подрядчик оплачивает заказчику штраф в размере 10% от стоимости невыполненного объема работ

¯ подрядчик тоже может установить для заказчик штраф в размере 0,5 – 1% от суммы платежа за каждый день просрочки срока оплаты выполненных работ.

Перечень и размер таких санкций официально ни кем не установлен, но для усиления роли договора подряда и укрепления договорной дисциплины они должны быть установлены для всех возможных нарушений своих обязательств обеими сторонами. Их величина как экономическое наказание должна быть для нарушителя ощутимой и неотвратимой. Для еще большей действительности в этом разделе целесообразно отдельным пунктом установить для обеих сторон право взысканий неустойки до полной компенсации ущерба причиненного фактором нарушения обязательств другой стороной.

11. вступление в силу и условия договора. Согласно ГК РФ любой хозяйственный договор вступает в силу с момента его подписания. По взаимному соглашению сторон условия договора в период его действия могут быть изменены, что должно фиксироваться специальным протоколом, который станет неотъемлемой частью договора. В любой момент договор может быть расторгнут по инициативе любой стороны и по тем основаниям, которые должны быть перечислены в этом пункте для каждой стороны. При несогласовании на расторжение другой стороной дело должно передаваться в арбитражный суд на принудительное расторжение и полное возмещение ущерба со стороны истца.

12.форс-мажорные обстоятельства. Это сравнительно новый раздел. Этот раздел призван оговорить действие сторон при возможном наступлении внешних обстоятельств непреодолимой силы. Например, можно рекомендовать, что бы стороны в случае наступления таких обстоятельств, образовали рабочую комиссию для определения последствий этих обстоятельств и возможные корректировки отдельных условий договора.

13. особые условия. Обе стороны имеют право внести любые особые условия, не предусмотренные предыдущими разделами этого договора. Например, страхование риска, введение поручителей с одной стороны или с обеих сторон, возмещение морального ущербы и др.

14. порядок рассмотрения разногласий сторон. Традиционный порядок разрешения разногласий заключается в следующем: обычно, при возникновении разногласий, вопрос решается на уровне первых руководителей сторон. В случае невозможности достижения договоренности одна из сторон обращается в арбитражный суд. Возможна промежуточная инстанция в виде третейского суда. Процедура третейского суда, а так же права и обязанности определены документом, который называется «Временное положение о третейском суде для разрешения экономических споров» (1997 года).

15. адреса, реквизиты (платежные), линии связи и ответственные исполнители по договору от обеих сторон

16. перечень приложений. Приложения являются неотъемлемой часть. Договора.

В любых разделах договора могут быть ссылки на статьи ГК РФ для объяснения и усиления позиций сторон.

Практика арбитражного суда показывает, что большая часть разногласий между заказчиком и подрядчиком, между подрядчиками и субподрядчиком возникает по причине неправильного заключения договоров подряда, т.е. ошибок и разночтений в формировании важнейших разделов договора, особенно касающихся порядка расчета прав и обязанностей сторон.