Участники строительного процесса и его особенности

Социально-экономический прогноз развития города

В настоящее время многие городские администрации прибегают к «стратегическому планированию» развития своих муниципалитетов. Суть процесса — осуществляется сбор инвести­ционных намерений крупных городских предприятий, на этой основе рассчитываются потребности в местных ресурсах (воде, энергии, услу­гах очистных сооружений) и рабочей силе. То обстоятельство, что собранные данные об инвестиционных намерениях могут оказаться не­верными, не меняет дальнейшей работы над Генеральным планом.

Зонирование

Важ­нейшая задача - классификация земель - выделение селитеб­ных, промышленных, парковых зон; пригородной зоны, земель резерва. Таким образом, решаются принципиальные вопросы, связанные с пространственным развитием:

Ø Где должны находиться промышленные предприятия? Исто­рически многие крупные промышленные предприятия строились в центре города. Вокруг них возникали зоны жилой застройки, и жители ходили на работу пешком. Во многих российских городах в центре сохраняется старая одноэтажная деревянная застройка — для того, чтобы реконструировать такой центр, необходимо было предоставлять благоустроенное жильё жителям частных домов, что представляло собой объективную проблему.

Старые предприятия, не проводившие реконструкцию и модернизацию основных фондов, постепенно становились убыточными, дома вокруг них ветшали и приходили в аварийное состояние. В результате в цен­трах старых городов сохранилось много районов с деревянными дома­ми довоенной или послевоенной постройки, в то время как норматив­ный срок службы таких домов составляет немногим более двадцати лет. (Кроме того, в этих районах зачастую отсутствуют элементарные бытовые удобства, за исключением водопровода.) Таким образом, в центрах многих отечественных городов располагаются трущобы, рай­оны с ветхим и аварийным жилым фондом. Многие городские админи­страции не шли (и не идут в настоящее время) на расселение трущоб; как следствие, возникали районы новой застройки - города начинали прирастать окраинами, где размещались и новые предприятия. В ко­нечном итоге городские территории "расползались" на огромные про­странства, что приводило к необходимости строительства коммуника­ций большой протяженности и - со временем — постоянному удорожа­нию их обслуживания и ремонта.

В конечном итоге преследование краткосрочных выгод, приводит к негативным последствиям: в результате роста транспортных издержек, затрат на эксплуатацию и ремонт инже­нерных коммуникаций стоимость суммарных общественных потерь многократно превышает объем инвестиций в строительство жилья, предоставляемого семьям из трущобных районов.

Ø Проблема гетто - городского центра. Этот феномен получил название «эффекта баранки». Основными причинами возникновения эф­фекта баранки являлись специфические формы зонирования и взима­ния налогов. Дело в том, что имущественный налог, взимаемый со стоимости строений, и оценка земли для взимания поземельного нало­га, согласно традиционным представлениям, в центре города должны быть выше, поскольку недвижимость здесь приносит якобы всегда более высокую отдачу. Однако по мере старения зданий и упадка предприятий, расположенных в центре города, наиболее состоятельная часть горожан, выплачивающих налоги, переезжает в пригород (где зачастую образуется новая административно-территориальная едини­ца); домовладельцы, чтобы сохранить прежний уровень доходов, перепланируют квартиры, увеличивая их число и уменьшая площадь, и сдают их людям с относительно низкими доходами. Процесс продол­жается до тех пор, пока в городе не образуется трущобный перенасе­ленный центральный район с пришедшими в упадок градообразую­щими предприятиями (высокие налоги на землю способствуют «ухо­ду» индустрии из города) и организациями инфраструктуры (посколь­ку безработные и неполностью занятые предъявляют низкий платежеспособный спрос на их услуги).

Ø Рекреационные зоны и садовые товарищества. Ещё одной проблемой российских городов, оставшейся в наследство от советской практики землепользования, является «окружение» города садово-огородными участками. Последние предоставлялись горожанам в эпоху дефицита сельхозпродукции на городских рынках. В настоящее время часть садово-огородных участков превращается в участки с коттеджной застройкой, при этом развитие города в направ­лении таких участков практически невозможно (выкупная цена такой земли не под силу муниципальным бюджетам). Соответственно, город зачастую начинает «наступать» на рекреационные зоны, ухудшая соб­ственную экологию.

Поквартальная разбивка и подетальная планировка

После определения зон осуществляется поквартальная разбивка селитебной зоны. Важным принципом при «нарезке» кварталов явля­ется пешеходная доступность - расстояние до центра квартала, како­вым является общеобразовательная школа, обычно не должно превы­шать 500 м. Дети, живущие в домах, расположенных в квартале, при посещениях школы или детских дошкольных учреждений не должны пересекать транспортные магистрали.

Улицы, включающие в себя и проезжую часть, по которой орга­низуется движение личного и общественного транспорта, определяют границы микрорайона. Последние принято обозначать с помощью «красной линии». Именно по красным линиям рассчитывается пло­щадь того или иного микрорайона.

Подетальная планировка осуществляется внутри микрорайонов и предполагает отведение земель под прокладку теплотрасс, газопрово­дов, бытовой и ливневой канализации, кабельного хозяйства, включая как электрические сети, так и линии связи. Внутриквартальные сети являются дополнением к магистральным сетям, обычно проложенным рядом с красными линиями микрорайонов.

 

Хотя Генеральный план и опирается на прогноз социально-экономического развития, однако основная цель его разработки - оп­ределение направлений пространственного развития муниципалите­та. Найденные технические решения в отношении прокладки основ­ных магистралей, кварталов, промышленных и рекреационных зон и т.д. имеют самостоятельную ценность. Можно сказать, что эффектив­ные пространственные решения будут способствовать социально-экономическому развитию - и, наоборот, неэффективные будут сни­жать выгоды локализации и тормозить развитие города. Кроме того, в соответствии с вновь принятым Градостроительным кодексом, каждое муниципальное образование обязано иметь свой Генеральный план. Если строго подходить к выполнению каждой буквы данного положе­ния, строительство в муниципалитете без Генплана невозможно. Од­нако разработка последнего требует существенных затрат. В условиях хронической дефицитности бюджетов далеко не все города с населением свыше 100 тыс. жителей могут профинансировать разработку генпланов, не говоря уже о средних и малых городах. Поэтому фор­мальное нарушение Градостроительного кодекса - один из административных ресурсов ГлавАПУ и городских властей, которые, опираясь на генплан (или его отсутствие) могут разрешить строительство, а мо­гут его и запретить.

Участники строительного процесса и его особенности

В системе капитального строительства в качестве основных участников инвестиционного процесса обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями называются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик.

• инвестор - субъект, осуществляющий из собственных или заемных средств финансирование строительства объекта;

• заказчик - юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки технико-экономического обоснования (ТЭО) и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта на проектную мощность;

• застройщик - юридическое или физическое лицо, владеющее правами на земельный участок под застройку. Он является зем­левладельцем. В отличие от застройщика заказчик только использует земельный участок под застройку на правах аренды;

• подрядчик (генеральный подрядчик) - строительная фирма, осуществляющая по договору подряда или контракту строительство объекта. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями договора, проекта, требованиями строительных норм и правил, оговоренной стоимостью. Генеральный подрядчик по согласованию с заказчиком может привлекать на условиях субподряда к выполнению отдельных видов работ
или для строительства отдельных объектов или сооружений субподрядные строительные, монтажные специализированные организации. Ответственность за качество и сроки выполненных работ субподрядными организациями перед заказчиком несет генеральный подрядчик;

• проектировщик (генеральный проектировщик) – проектная или проектно-изыскательская и научно-исследовательская фирма, осуществляющая по договору или контракту с заказ­чиком разработку проекта объекта строительства.

Таким образом, в создании объекта участвуют несколько по су­ществу независимых организаций, преследующих разные, иногда до­вольно противоречивые цели в общем процессе. Основной задачей инвестора и заказчика является сооружение объекта и ввод его в экс­плуатацию при условии минимизации капитальных вложений в наибо­лее короткие сроки с целью получения дохода от ввода в эксплуата­цию объекта в более ранние сроки. Главной целью подрядчика являет­ся максимум рентабельности работ. Эта цель может быть достигнута двумя путями: путем увеличения расценок на строительно-монтажные работы (СМР), т.е. путем удорожания строительства, или путем вне­дрения достижений технического прогресса. Наконец, проектировщик также заинтересован скорее в увеличении стоимости объекта, по­скольку стоимость проектно-сметной документации рассчитывается как фиксированный процент от общей стоимости строительства.

В технико-экономическом отношении строительство существен­но отличается от других отраслей. Это объясняется особым характе­ром продукции строительства, условиями вложения денежных средств, их освоения и возврата, методами организации и управления строи­тельным процессом, особенностями технологии строительного произ­водства. Так, строительная продукция создается на определенном зе­мельном участке и в течение всего периода строительства остается неподвижной. Строительство любого объекта начинается с создания в районе строительной площадки производственной базы строительства, которая (в зависимости от масштаба сооружаемого объекта) по своим стоимостным показателям может быть сопоставима со стоимостью строительства самого объекта. Стоимость строительного хозяйства может составлять от 15 до 25% стоимости основных сооружений.

Размещение строительной продукции на определенном земель­ном участке делает ее зависимой от стоимости земельного участка, конъюнктуры цен на рынке земли.

Большое влияние на технико-экономические показатели строи­тельной продукции оказывает фактор времени. Продолжительность строительства любого объекта исчисляется не только месяцами, но во многих случаях, особенно при строительстве крупных объектов, - го­дами. Это вызывает отвлечение капитала из оборота на длительное время и практическое его «омертвление».

Длительность технологического цикла в строительстве обусло­вила особую форму расчетов за строительную продукцию. Расчеты ведутся за условно готовую продукцию - за этапы работ, за выполне­ние конструктивных частей зданий или видов работ. Это предопреде­ляет необходимость установления цены не только в целом за объект, но и за отдельные виды и этапы работ.

6.2.1. Особенности ценообразования в строительстве

 

Вотечественном строительстве применяется порядок ценообразования, основанный на сметно-нормативной базе, которая была вве­дена в действие с 1.01.1991 года.

Стоимость строительства в сметной документации приводится в двух уровнях цен:

1) в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих сметных цен;

2) в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

Для определения себестоимости и стоимости строительства в строительных организациях используют систему индексов.

При определении стоимости и себестоимости работ используется так называемый базисно-индексный метод.

Базисно-индексный метод основан на использовании системы текущих индексов по отношению к стоимости (себестоимости), опре­деленной в базисном уровне.

Приведение в уровень текущих цен производится путем перемно­жения базисной стоимости (себестоимости) по каждой строке сметы на соответствующий индекс по отрасли, виду работ с последующим сум­мированием итогов сметного документа по соответствующим графам.

В строительных организациях, как правило, применяется смета. Прямые затраты относятся непосредственно на конкретный вид работ, а накладные расходы должны распределяться между зака­зами прямо пропорционально объему прямых затрат.

Для калькуляции себестоимости строительной продукции на предприятии используются следующие группировки статей затрат:

1. Материалы — занимают примерно 70% от себестоимости продукции.

Сюда относятся затраты на сырье и материалы, которые образу­ют основу выполняемых работ (например, затраты на приобретение кирпича) или являются необходимыми для их выполнения.

По данным различных интервью в строительстве массово ис­пользуются фальшивые накладные на материалы. Это позволяет по­казывать завышенную стоимость материалов на возведение объекта и платить «черную» зарплату, не облагаемую социальным и подоходным налогами. Именно этим обстоятельством объясняется постоянно рас­тущая материалоемкость строительства.

2. Заработная плата основных производственных рабочих (ОПР)составляет приблизительно 7% от себестоимости выполненных работ (речь идёт о «белой» заработной плате).

Сюда включают затраты на заработную плату не только основ­ных производственных рабочих, но и инженерно-технических работ­ников (ИТР), которые непосредственно связаны со строительством данного объекта.

В состав заработной платы включаются:

- оплата операций и работ по сдельным расценкам и нормам;

- доплаты по сдельно-премиальным и повременно-премиальным системам оплаты труда, районным коэффициентам и т.п.;

- доплаты к основным сдельным расценкам в связи с отступлениями от нормальных условий работы.

3. Затраты на эксплуатацию машин и механизмовсоставляют 10% от себестоимости. Сюда относятся такие затраты, как:

- амортизационные отчисления по действующим нормам производственного оборудования, транспортных средств, ценного инструмента;

- стоимость вспомогательных материалов, зарплата вспомогательных рабочих, отчисления на социальное страхование (по оплате труда вспомогательных рабочих);

- стоимость потребленного топлива, воды, электроэнергии;

- затраты на текущий ремонт оборудования;

- затраты на эксплуатацию и содержание собственных и арендуемых автомашин;

- горюче-смазочные материалы (ГСМ) на автомашины;

- сумма износа малоценных и быстроизнашивающихся предметов (МБП).

Эти статьи затрат образуют одну статью «Прямые затраты». Отметим, однако, что собственно к прямым здесь можно отнести только затраты основных материалов и труд ОПР. Эксплуатация машин и механизмов представляет собой затраты, которые правильнее относить к производственным накладным расходам и которые распределяются на несколько объектов (работ). Точно также в строительстве используется достаточно много вспомогательных материалов, стоимость кото­рых в промышленности относится к производственным накладным расходам. Это, например, строительные леса, оборотная опалубка, пленка (сетка), которой закрывают возводимый (реконструируемый) объект и т.д.

4. Накладные расходы - составляют 9% от себестоимости работ.

К ним относятся затраты, связанные с обеспечением общих условий производства, его обслуживанием, созданием необходимых бытовых и производственных условий для работников строительства.

Подразделяются на четыре группы:

- Административно-накладные расходы- это зарплата инженер­но-технических работников и административно-управленческого пер­сонала, затраты на служебные командировки, почтово-телеграфные и прочие административно-хозяйственные расходы.

-Расходы по обслуживанию работников строительства - это дополнительная зарплата рабочих, занятых на строительно-монтажных работах, включая и всеотчисления на социальное страхование ОПР, затраты на санитарно-бытовое обслуживание работников, охрану тру­да и технику безопасности.

- Расходы по организации строительных работэто затраты на содержание сторожевой и пожарной охраны, на содержание производственного оборудования и инвентаря (амортизация, текущий ремонт и перемещение производственных приспособлений и оборудования, учитываемых в составе основных средств, расходы по содержанию которых не предусмотрены в прямых затратах и т.д.).

- Прочие накладные расходы- предусматривают износ нематериальных активов производственного характера, затраты на оплату процентов по кредитам банков, расходы на рекламу.

Порядок начисления накладных расходов в строительстве сле­дующий: при разработке единичных расценок накладные расходы в единичную стоимость не включаются. Они начисляются в целом по смете на каждый объект строительства.

Прямые затраты + Накладные расходы = Сметная себестоимость

Прямые затраты считаются в ценах 1984 г. Затем переводятся с помощью установленного в строительстве коэффициента в цены 1991 г. (к=1,59).

Далее считаются рыночные затраты (по смете). В строительной организации ведут специальную книгу, в которой записываются все удорожания по прямым затратам и накладным расходам и рассчиты­ваются коэффициенты удорожания по каждой статье затрат.


<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Задачи муниципального управления | Регистрация и лицензирование строительных организаций




Дата добавления: 2019-10-16; просмотров: 281; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ


Поиск по сайту:

При помощи поиска вы сможете найти нужную вам информацию, введите в поисковое поле ключевые слова и изучайте нужную вам информацию.

Поделитесь с друзьями:

Если вам понравился данный ресурс вы можете рассказать о нем друзьям. Сделать это можно через соц. кнопки выше.
helpiks.org - Хелпикс.Орг - 2014-2020 год. Материал сайта представляется для ознакомительного и учебного использования. | Поддержка
Генерация страницы за: 0.014 сек.