Участники строительного процесса и его особенности

Социально-экономический прогноз развития города

В настоящее время многие городские администрации прибегают к «стратегическому планированию» развития своих муниципалитетов. Суть процесса — осуществляется сбор инвестиционных намерений крупных городских предприятий, на этой основе рассчитываются потребности в местных ресурсах (воде, энергии, услугах очистных сооружений) и рабочей силе. То обстоятельство, что собранные данные об инвестиционных намерениях могут оказаться неверными, не меняет дальнейшей работы над Генеральным планом.

Зонирование

Важнейшая задача - классификация земель - выделение селитебных, промышленных, парковых зон; пригородной зоны, земель резерва. Таким образом, решаются принципиальные вопросы, связанные с пространственным развитием:

Ø Где должны находиться промышленные предприятия? Исторически многие крупные промышленные предприятия строились в центре города. Вокруг них возникали зоны жилой застройки, и жители ходили на работу пешком. Во многих российских городах в центре сохраняется старая одноэтажная деревянная застройка — для того, чтобы реконструировать такой центр, необходимо было предоставлять благоустроенное жильё жителям частных домов, что представляло собой объективную проблему.

Старые предприятия, не проводившие реконструкцию и модернизацию основных фондов, постепенно становились убыточными, дома вокруг них ветшали и приходили в аварийное состояние. В результате в центрах старых городов сохранилось много районов с деревянными домами довоенной или послевоенной постройки, в то время как нормативный срок службы таких домов составляет немногим более двадцати лет. (Кроме того, в этих районах зачастую отсутствуют элементарные бытовые удобства, за исключением водопровода.) Таким образом, в центрах многих отечественных городов располагаются трущобы, районы с ветхим и аварийным жилым фондом. Многие городские администрации не шли (и не идут в настоящее время) на расселение трущоб; как следствие, возникали районы новой застройки - города начинали прирастать окраинами, где размещались и новые предприятия. В конечном итоге городские территории "расползались" на огромные пространства, что приводило к необходимости строительства коммуникаций большой протяженности и - со временем — постоянному удорожанию их обслуживания и ремонта.

В конечном итоге преследование краткосрочных выгод, приводит к негативным последствиям: в результате роста транспортных издержек, затрат на эксплуатацию и ремонт инженерных коммуникаций стоимость суммарных общественных потерь многократно превышает объем инвестиций в строительство жилья, предоставляемого семьям из трущобных районов.

Ø Проблема гетто - городского центра. Этот феномен получил название «эффекта баранки». Основными причинами возникновения эффекта баранки являлись специфические формы зонирования и взимания налогов. Дело в том, что имущественный налог, взимаемый со стоимости строений, и оценка земли для взимания поземельного налога, согласно традиционным представлениям, в центре города должны быть выше, поскольку недвижимость здесь приносит якобы всегда более высокую отдачу. Однако по мере старения зданий и упадка предприятий, расположенных в центре города, наиболее состоятельная часть горожан, выплачивающих налоги, переезжает в пригород (где зачастую образуется новая административно-территориальная единица); домовладельцы, чтобы сохранить прежний уровень доходов, перепланируют квартиры, увеличивая их число и уменьшая площадь, и сдают их людям с относительно низкими доходами. Процесс продолжается до тех пор, пока в городе не образуется трущобный перенаселенный центральный район с пришедшими в упадок градообразующими предприятиями (высокие налоги на землю способствуют «уходу» индустрии из города) и организациями инфраструктуры (поскольку безработные и неполностью занятые предъявляют низкий платежеспособный спрос на их услуги).

Ø Рекреационные зоны и садовые товарищества. Ещё одной проблемой российских городов, оставшейся в наследство от советской практики землепользования, является «окружение» города садово-огородными участками. Последние предоставлялись горожанам в эпоху дефицита сельхозпродукции на городских рынках. В настоящее время часть садово-огородных участков превращается в участки с коттеджной застройкой, при этом развитие города в направлении таких участков практически невозможно (выкупная цена такой земли не под силу муниципальным бюджетам). Соответственно, город зачастую начинает «наступать» на рекреационные зоны, ухудшая собственную экологию.

Поквартальная разбивка и подетальная планировка

После определения зон осуществляется поквартальная разбивка селитебной зоны. Важным принципом при «нарезке» кварталов является пешеходная доступность - расстояние до центра квартала, каковым является общеобразовательная школа, обычно не должно превышать 500 м. Дети, живущие в домах, расположенных в квартале, при посещениях школы или детских дошкольных учреждений не должны пересекать транспортные магистрали.

Улицы, включающие в себя и проезжую часть, по которой организуется движение личного и общественного транспорта, определяют границы микрорайона. Последние принято обозначать с помощью «красной линии». Именно по красным линиям рассчитывается площадь того или иного микрорайона.

Подетальная планировка осуществляется внутри микрорайонов и предполагает отведение земель под прокладку теплотрасс, газопроводов, бытовой и ливневой канализации, кабельного хозяйства, включая как электрические сети, так и линии связи. Внутриквартальные сети являются дополнением к магистральным сетям, обычно проложенным рядом с красными линиями микрорайонов.

Хотя Генеральный план и опирается на прогноз социально-экономического развития, однако основная цель его разработки - определение направлений пространственного развития муниципалитета. Найденные технические решения в отношении прокладки основных магистралей, кварталов, промышленных и рекреационных зон и т.д. имеют самостоятельную ценность. Можно сказать, что эффективные пространственные решения будут способствовать социально-экономическому развитию - и, наоборот, неэффективные будут снижать выгоды локализации и тормозить развитие города. Кроме того, в соответствии с вновь принятым Градостроительным кодексом, каждое муниципальное образование обязано иметь свой Генеральный план. Если строго подходить к выполнению каждой буквы данного положения, строительство в муниципалитете без Генплана невозможно. Однако разработка последнего требует существенных затрат. В условиях хронической дефицитности бюджетов далеко не все города с населением свыше 100 тыс. жителей могут профинансировать разработку генпланов, не говоря уже о средних и малых городах. Поэтому формальное нарушение Градостроительного кодекса - один из административных ресурсов ГлавАПУ и городских властей, которые, опираясь на генплан (или его отсутствие) могут разрешить строительство, а могут его и запретить.

Участники строительного процесса и его особенности

В системе капитального строительства в качестве основных участников инвестиционного процесса обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями называются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик.

• инвестор - субъект, осуществляющий из собственных или заемных средств финансирование строительства объекта;

• заказчик - юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки технико-экономического обоснования (ТЭО) и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта на проектную мощность;

• застройщик - юридическое или физическое лицо, владеющее правами на земельный участок под застройку. Он является землевладельцем. В отличие от застройщика заказчик только использует земельный участок под застройку на правах аренды;

• подрядчик (генеральный подрядчик) - строительная фирма, осуществляющая по договору подряда или контракту строительство объекта. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями договора, проекта, требованиями строительных норм и правил, оговоренной стоимостью. Генеральный подрядчик по согласованию с заказчиком может привлекать на условиях субподряда к выполнению отдельных видов работ
или для строительства отдельных объектов или сооружений субподрядные строительные, монтажные специализированные организации. Ответственность за качество и сроки выполненных работ субподрядными организациями перед заказчиком несет генеральный подрядчик;

• проектировщик (генеральный проектировщик) – проектная или проектно-изыскательская и научно-исследовательская фирма, осуществляющая по договору или контракту с заказчиком разработку проекта объекта строительства.

Таким образом, в создании объекта участвуют несколько по существу независимых организаций, преследующих разные, иногда довольно противоречивые цели в общем процессе. Основной задачей инвестора и заказчика является сооружение объекта и ввод его в эксплуатацию при условии минимизации капитальных вложений в наиболее короткие сроки с целью получения дохода от ввода в эксплуатацию объекта в более ранние сроки. Главной целью подрядчика является максимум рентабельности работ. Эта цель может быть достигнута двумя путями: путем увеличения расценок на строительно-монтажные работы (СМР), т.е. путем удорожания строительства, или путем внедрения достижений технического прогресса. Наконец, проектировщик также заинтересован скорее в увеличении стоимости объекта, поскольку стоимость проектно-сметной документации рассчитывается как фиксированный процент от общей стоимости строительства.

В технико-экономическом отношении строительство существенно отличается от других отраслей. Это объясняется особым характером продукции строительства, условиями вложения денежных средств, их освоения и возврата, методами организации и управления строительным процессом, особенностями технологии строительного производства. Так, строительная продукция создается на определенном земельном участке и в течение всего периода строительства остается неподвижной. Строительство любого объекта начинается с создания в районе строительной площадки производственной базы строительства, которая (в зависимости от масштаба сооружаемого объекта) по своим стоимостным показателям может быть сопоставима со стоимостью строительства самого объекта. Стоимость строительного хозяйства может составлять от 15 до 25% стоимости основных сооружений.

Размещение строительной продукции на определенном земельном участке делает ее зависимой от стоимости земельного участка, конъюнктуры цен на рынке земли.

Большое влияние на технико-экономические показатели строительной продукции оказывает фактор времени. Продолжительность строительства любого объекта исчисляется не только месяцами, но во многих случаях, особенно при строительстве крупных объектов, - годами. Это вызывает отвлечение капитала из оборота на длительное время и практическое его «омертвление».

Длительность технологического цикла в строительстве обусловила особую форму расчетов за строительную продукцию. Расчеты ведутся за условно готовую продукцию - за этапы работ, за выполнение конструктивных частей зданий или видов работ. Это предопределяет необходимость установления цены не только в целом за объект, но и за отдельные виды и этапы работ.

6.2.1. Особенности ценообразования в строительстве

Вотечественном строительстве применяется порядок ценообразования, основанный на сметно-нормативной базе, которая была введена в действие с 1.01.1991 года.

Стоимость строительства в сметной документации приводится в двух уровнях цен:

1) в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих сметных цен;

2) в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

Для определения себестоимости и стоимости строительства в строительных организациях используют систему индексов.

При определении стоимости и себестоимости работ используется так называемый базисно-индексный метод.

Базисно-индексный метод основан на использовании системы текущих индексов по отношению к стоимости (себестоимости), определенной в базисном уровне.

Приведение в уровень текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости (себестоимости) по каждой строке сметы на соответствующий индекс по отрасли, виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графам.

В строительных организациях, как правило, применяется смета. Прямые затраты относятся непосредственно на конкретный вид работ, а накладные расходы должны распределяться между заказами прямо пропорционально объему прямых затрат.

Для калькуляции себестоимости строительной продукции на предприятии используются следующие группировки статей затрат:

1. Материалы — занимают примерно 70% от себестоимости продукции.

Сюда относятся затраты на сырье и материалы, которые образуют основу выполняемых работ (например, затраты на приобретение кирпича) или являются необходимыми для их выполнения.

По данным различных интервью в строительстве массово используются фальшивые накладные на материалы. Это позволяет показывать завышенную стоимость материалов на возведение объекта и платить «черную» зарплату, не облагаемую социальным и подоходным налогами. Именно этим обстоятельством объясняется постоянно растущая материалоемкость строительства.

2. Заработная плата основных производственных рабочих (ОПР) — составляет приблизительно 7% от себестоимости выполненных работ (речь идёт о «белой» заработной плате).

Сюда включают затраты на заработную плату не только основных производственных рабочих, но и инженерно-технических работников (ИТР), которые непосредственно связаны со строительством данного объекта.

В состав заработной платы включаются:

- оплата операций и работ по сдельным расценкам и нормам;

- доплаты по сдельно-премиальным и повременно-премиальным системам оплаты труда, районным коэффициентам и т.п.;

- доплаты к основным сдельным расценкам в связи с отступлениями от нормальных условий работы.

3. Затраты на эксплуатацию машин и механизмов — составляют 10% от себестоимости. Сюда относятся такие затраты, как:

- амортизационные отчисления по действующим нормам производственного оборудования, транспортных средств, ценного инструмента;

- стоимость вспомогательных материалов, зарплата вспомогательных рабочих, отчисления на социальное страхование (по оплате труда вспомогательных рабочих);

- стоимость потребленного топлива, воды, электроэнергии;

- затраты на текущий ремонт оборудования;

- затраты на эксплуатацию и содержание собственных и арендуемых автомашин;

- горюче-смазочные материалы (ГСМ) на автомашины;

- сумма износа малоценных и быстроизнашивающихся предметов (МБП).

Эти статьи затрат образуют одну статью «Прямые затраты». Отметим, однако, что собственно к прямым здесь можно отнести только затраты основных материалов и труд ОПР. Эксплуатация машин и механизмов представляет собой затраты, которые правильнее относить к производственным накладным расходам и которые распределяются на несколько объектов (работ). Точно также в строительстве используется достаточно много вспомогательных материалов, стоимость которых в промышленности относится к производственным накладным расходам. Это, например, строительные леса, оборотная опалубка, пленка (сетка), которой закрывают возводимый (реконструируемый) объект и т.д.

4. Накладные расходы - составляют 9% от себестоимости работ.

К ним относятся затраты, связанные с обеспечением общих условий производства, его обслуживанием, созданием необходимых бытовых и производственных условий для работников строительства.

Подразделяются на четыре группы:

- Административно-накладные расходы- это зарплата инженерно-технических работников и административно-управленческого персонала, затраты на служебные командировки, почтово-телеграфные и прочие административно-хозяйственные расходы.

-Расходы по обслуживанию работников строительства - это дополнительная зарплата рабочих, занятых на строительно-монтажных работах, включая и всеотчисления на социальное страхование ОПР, затраты на санитарно-бытовое обслуживание работников, охрану труда и технику безопасности.

- Расходы по организации строительных работ — это затраты на содержание сторожевой и пожарной охраны, на содержание производственного оборудования и инвентаря (амортизация, текущий ремонт и перемещение производственных приспособлений и оборудования, учитываемых в составе основных средств, расходы по содержанию которых не предусмотрены в прямых затратах и т.д.).

- Прочие накладные расходы- предусматривают износ нематериальных активов производственного характера, затраты на оплату процентов по кредитам банков, расходы на рекламу.

Порядок начисления накладных расходов в строительстве следующий: при разработке единичных расценок накладные расходы в единичную стоимость не включаются. Они начисляются в целом по смете на каждый объект строительства.

Прямые затраты + Накладные расходы = Сметная себестоимость

Прямые затраты считаются в ценах 1984 г. Затем переводятся с помощью установленного в строительстве коэффициента в цены 1991 г. (к=1,59).

Далее считаются рыночные затраты (по смете). В строительной организации ведут специальную книгу, в которой записываются все удорожания по прямым затратам и накладным расходам и рассчитываются коэффициенты удорожания по каждой статье затрат.

Дата добавления: 2019-10-16; просмотров: 795;