Правовые основы оценки земель

Закон о плате за землю к формам платы относит, помимо двух названных форм, также нормативную цену земли, однако это ско­рее показатель расчета платежей за использование земли, а не фор­ма платы.

Нормативная цена земли была учреждена законом как показа­тель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Она была предусмотрена для обеспечения экономиче­ского регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, при установлении долевой собственности на землю, при передаче по наследству, дарении и получении банковского кре­дита под залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации.

Так, Правительством РФ было принято Постановление «О по­рядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319, которым устанавливалась нормативная цена земли в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. При определении нормативной цены земли учитываются льготы по земельному налогу за превышение норм отвода земель.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению органов государственного земельного кадастра в зависимости от уровня рыночных цен на землю различного целевого назначениям могут устанавливать по оценочным зонам земель на территориисубъекта РФ повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли, определяемому в соответствии с п. 1 указанного Постановления. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей ценовой зоны.

Администрация района, города может повышать или понижать установленную в указанном порядке нормативную цену земли, ноя не более чем на 25%.

При осуществлении сделок с земельными участками и в иных случаях применения нормативной цены, предусмотренных законодательством РФ, районные (городские) органы государственного земельного кадастра выдают заинтересованным гражданам и юридическим лицам документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка.

В рекомендациях по установлению нормативной цены земли сказано, что установленный Постановлением Правительства 200-кратный размер величины действующей ставки земельного налога на единицу площади конкретного земельного участка в дальнейшем именуется базовой величиной нормативной цены земли.

31 мая 2002 г. Правительство Российской Федерации утвердило Правила определения нормативной цены подлежащего приватиза­ции государственного и муниципального имущества[40] (с изменениями от 16 апреля 2003 г., 31 июля 2003 г.).

Правилами установлено, что под нормативной ценой подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества по­нимается минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества. Она определяется на основании данных промежуточного баланса, подготавливаемого в соответствии с законодательст­вом Российской Федерации о приватизации в порядке, установленном для расчета чистых активов унитарного предприятия. При таком расчете учитываются следующие особенности: стоимость земельных участков, принадлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, определяется исходя из цены выкупа земельных участков, установленной в соответствии, с законодательством Российской Федерации о приватизации.

Действующий Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка „ля целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 5 ст. 65).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавли­вается Правительством РФ. Так, действует Постановление Прави­тельства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316[41].

Государственная кадастровая оценка земель проводится для оп­ределения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. При такой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, адми­нистративном и судебном порядке.

Оценка земель основывается на классификации земель по целево­му назначению и виду функционального использования. В городах и сельских поселениях, садоводческих, огороднических и дачных объе­динениях граждан оценка земель осуществляется на основании ста­тистического анализа рыночных цен и иной информации об объек­тах недвижимости, а также других методов массовой оценки недви­жимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных ка­тегорий земель вне черты городских и сельских поселений устанав­ливается на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохране­ния и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однород­ных по целевому назначению, виду функционального использова­ния и близких по значению кадастровой стоимости земельных уча­стков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линей­ных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных Дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастро­вых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляет­ся карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Ре­зультаты такой оценки земель вносятся в государственный земель­ный кадастр.

Методические и нормативно-технические документы, необходи­мые для проведения оценки земель, разрабатываются и утверждаются, федеральным органом исполнительной власти по государственному' управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Споры, возникающие при проведении оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Для случаев определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

При продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков их стоимость определяется по правилам, предписанным Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ст. 2). Она устанавливается субъектами Российской Федерации по следующим правилам. В поселениях с численностью населения свыше 3 млн. человек цена земли устанавливается в размере от 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного; участка. В поселениях до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений цена земельных участков определяется в размере от 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использо­вания расположенных на земельном участке зданий, строений, со­оружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в со­ответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 г.[42] Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадле­жащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с объектами оценки.

Для указанных в Законе целей под рыночной стоимостью объек­та оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая

всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не от­ражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в от­ношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении рыночной стоимости объектов оценки исполь­зуются Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, которые были утверждены Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. № 519[43]. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности», с другой — потребители их услуг (заказчики). Основанием для проведения оценки объекта явля­ется договор между оценщиком и заказчиком. Договором может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. Обязательные требования к такому договору ус­тановлены в Федеральном законе «Об оценочной деятельности».

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, считается своевременное состав­ление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного или третейского суда, а также по решению уполно­моченного органа.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих пол­ностью или частично Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть вы­ражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оцен­ке не предусмотрено иное. Указанная в отчете об оценке, состав­ленном в установленном порядке, итоговая величина стоимости объекта может быть признана рекомендуемой для целей соверше­ния сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

План семинарского занятия

1. Понятие и цели землеустройства.

2. Виды землеустройства.

3. Организация и порядок проведения землеустройства.

4. Плата за землю.

5. Правовые основы оценки земли.