Реализация системы АС в городах (за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя)

Многочисленные муниципальные образования, ограниченные территорией городских поселений, имеют свои особенности по применению АС.

В первую очередь, в городах сосредоточено промышленное производство, работа которого определяет занятость. Собственники производственных комплексов, как правило, не имеют достаточных возможностей для его масштабной модернизации, и постепенно попадают в зону нерентабельности – что ведет к коллапсу.

Во-вторых, проблемой городов является большое количество ветхого и аварийного жилья, изношенность коммуникаций, а также энергетическое хозяйство, в силу естественного старения требующее замены или реконструкции.

В-третьих, городское население в малой степени склонно к коллективным действиям (кооперации).

Эти особенности следует учитывать, разворачивая систему АС в городах. Звеном, за которое можно вытащит всю цепь, здесь является строительство. Следует учесть, что одно рабочее место в строительстве обеспечивает от 10 до 30 рабочих мест в смежных отраслях (производство материалов, транспортировка, хранение, технологическая оснастка, сфера услуг и так далее). Тем самым, начав масштабное строительство, городская власть обеспечивает максимальную занятость на подведомственной территории.

Вопрос переселения жителей в комфортные условия имеет единственное решение: комплексную реконструкцию кварталов(особенно тех, которые застроены малоэтажными домами). Экономическая целесообразность такого подхода связана с тем, что на месте старых зданий, имеющих небольшое число жильцов и распложенных на значительном удалении друг от друга, строятся многоэтажные жилые комплексы эконом-класса, обеспечивающие проживающим социальную норму жилья (например, 18 квадратных метров общей площади на человека, или 32 квадратных метра в однокомнатной квартире для одиноких граждан).

Такие комплексы способны вместить не только лиц, проживающих в данном квартале, но и (частично) тех, чей квартал предназначен для реконструкции в следующую очередь. Расселив первые несколько домов, идущих на снос (выкупив для жильцов таких домов квартиры на вторичном рынке), и построив первый жилой комплекс, муниципальная власть вместе с инвестором-застройщиком (объединившись в ООО «Кластер») запускает волну переселений. Фактически, весь город (за исключением исторических зданий) можно модернизировать в течение обозримого срока, с одновременным расширением местных проездов и городских магистралей. К последней теме следует привлечь средства госкорпорации «Росавтодор», что является решаемой задачей для муниципалитета (подать заявку и добиться её первоочередного финансирования, одновременно проводя общестроительные работы).

В подобной ситуации, кредиты под залог муниципальной земли, о которых уже шла речь выше(см.2.2.1.1), при использовании их для строительства инженерных коммуникаций (п.1 ст. 62.1 федерального закона от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ) служат существенным фактором для реализации программы «волнового переселения».

Инвестор, став соучредителем ООО «Кластер», при таком ходе дела выигрывает многократно. Он получает территорию, коммуникации на которой строятся и модернизируются на средства кредита, взятого под залог муниципальной земли под проект будущей реконструкции квартала. В составе ООО «Кластер», инвестор не имеет проблем с населением: процедура расселения и оформления этого процесса (предварительные договоры и регистрация) ложится исключительно на муниципалитет, заинтересованный в финансовом успехе процесса в силу того, что является соучредителем ООО «Кластер» и получателем части прибыли.

(Справочно: жители зданий, признанных (в соответствии с достаточно сложной технической и организационной процедурой) аварийными, не могут отказаться от переселения – в том числе принудительного, в маневренный фонд. Такое правило следует учитывать, предлагая жильцам варианты нового жилья по социальной норме.)

Одним из сильных экономических ходов может стать создание с участием ООО «Кластер» ипотечного агентства, где будущие дольщики смогут оформить оплату своего жилья на условиях, более льготных, чем в банке. Следует также принять к сведению, что потребительский кооператив может выдавать и получать беспроцентные ссуды, то есть осуществлять для своих членов роль кассы взаимопомощи (не подпадая под законодательство о банках и банковской деятельности). Данное правило позволяет использовать Союз кооперативов (участник ООО «Кластер») как своеобразное ипотечное агентство, а также в качестве юридического лица, производящего за счёт средств своих пайщиков строительство для них жилых объектов (а не покупку возведённого жилья). Такие возможности Союза ПК позволяют привлекать инвесторов-застройщиков, не являющихся самыми крупными в стране, к совместному участию (вместе с пайщиками кооператива) в строительстве жилых домов.

Для существенного ускорения реконструкции кварталов, необходимо организовать финансирование со стороны федерального бюджета: средств, предназначенных на реализацию программы ремонта ветхого и аварийного жилья. Задачей муниципалитета является – выявить также объекты в составе кварталов, идущих на реконструкцию, и получить целевую поддержку для сноса указанных домов и нового строительства – с целью переселения жителей по «волновой» схеме.

Помимо прочего, инвестор (в составе ООО «Кластер») получает право застройки территории коммерческими объектами, приносящими как немедленный доход после их ввода и продажи, так и постоянный – посредством сдачи в аренду вместе с жилыми комплексами. Обслуживание зданий по линии ЖКХ берут на себя дочерние фирмы, созданные ООО «Кластер» (см. пункт 12 алгоритма в 2.2.1.2), что обеспечивает постоянную и существенную прибыль везде, где осуществляется возведение новых построек. Такие фирмы, входя в состав Союза ПК, могут предоставлять членам ПК услуги по «удовлетворению потребностей в сфере ЖКХ» в обмен на увеличение паевого накопления со стороны жильцов. Это даёт возможность жителям платить за услуги ЖКХ гораздо меньшие суммы; обслуживающим организациям позволяет уменьшать налогооблагаемую базу (см. 1.5); муниципалитету – наращивать, за счёт доли МБУ в ООО «Кластер», внебюджетные доходы, по объёмам перекрывающие сумму выпадающих доходов бюджета.

Фактически, ООО «Кластер» (инвестор в его составе, МБУ и жители, организованные в кооперативы и заселяющие вновь построенные дома) становится управляющей компанией по отношению ко всем видам бизнеса на территории реконструируемых кварталов.В перспективе, это означает построение в городе коммерческого механизма, одинаково удовлетворяющего интересы жителей, власти и предпринимателей.

Инвестор-застройщик вносит средства в проект по факту высокой рентабельности, частичного обеспечения реализации построенных площадей за счет бюджета (по установленным региональным ценам), и отсутствия коррупционных действий при взаимоотношениях с местной властью (соучреждение с муниципалитетом ООО «Кластер»). Это делает мероприятия в рамках системы АС притягательными для вложения средств. Капитал движется туда, где его размещение сулит наибольшую выгоду при наименьших рисках. Система АС обеспечивает как раз такие условия.

В итоге, процесс выходит на стадию саморазвития.

Субъект Федерации

Полномочия государственной власти субъекта РФ позволяют существенно расширить, по сравнению с муниципальным округом, возможности применения системы АС.

2.2.2.1. Создание ГБУ, наделённого особыми полномочиями

В первую очередь, расширение возможностей связано с функциями учредителя ООО «Кластер» со стороны администрации региона (ГБУ), по уставу наделенное некоторыми особыми полномочиями. Эти полномочия впоследствии реализуются путем издания постановлений правительства субъекта РФ.

Что имеется в виду?

Во-первых, необходимым для ГБУ уставным положением должна явиться возможность работать с земельными участками: принимать их на свой баланс, выкупать, закладывать в банке, формировать на этих участках производственные комплексы и жилье, сдавать их в аренду и т.д. Фактически, ГБУ становится инструментом земельной политики администрации субъекта РФ.

Во-вторых, ГБУ должен получить право закупать продукцию предприятий, работающих по системе АС, по фиксированным ценам, в том числе – для государственных нужд и госрезерва. Это означает, например, что половину еще не выращенного урожая ГБУ приобретает у хозяйств за бюджетные деньги, предоставляя возможность таким хозяйствам вторую половину уже выращенного урожая продавать на рынке. Подобная политика дает аграриям на старте оборотные средства для запуска сельскохозяйственного оборота.

В-третьих, ГБУ должно получить право формировать ипотечное агентство, чтобы затем выдавать гражданам кредиты для строительства и приобретения жилья на гораздо более льготных, чем в АИЖК РФ, условиях. Такое решение о создании ипотечного агентства на базе ГБУ не связано с наличием или отсутствием иных структур подобного рода в регионе. В коммерческом плане, льготная политика является для агентства беспроигрышной, поскольку, в силу менее кабальных предложений, реализуется возможность быстро решить жилищную проблему граждан региона. С учетом того, что ООО «Кластер», куда в качестве учредителя войдет ГБУ, станет использовать деньги федеральных и региональных программ – обеспечение жильем перестанет быть для граждан вопросом номер один.

С учетом вышеперечисленного, ГБУ становится мега-регулятором многих крупных программ, которые могут осуществляться в субъекте Федерации. В этой связи, ГБУ, обладающие подобными функциями, следует создавать либо (первый вариант) отдельным решением регионального правительства, либо (второй вариант) переводить в новый статус действующее ГБУ, наделяя его соответствующими уставными полномочиями.

Первый путь юридически предпочтительнее, но его реализация займет больше времени и окажется объективно сложнее (нужно вносить изменения в региональный бюджет). Второй путь не требует отдельного решения депутатского корпуса, дополнительного финансирования и т.д., и сводится к внесению изменений в устав действующей структуры. После этого в ГБУ проводится назначение уполномоченного заместителя директора по вопросам, связанным с новыми, расширенными правами и обязанностями. На этом работу начального этапа по созданию ГБУ можно считать законченной. Желательным является, регистрируя изменения в устав ГБУ, изменить также его название (переименовав в ГБУ «Развитие»).

В уставные цели следует внести пункт: «Разработка и реализация программ развития субъекта РФ»). Этот пункт конкретизируется применительно к вопросам региона и формирует различные коды ОКВЭД, в соответствии с новой классификацией 2016 года.