Вопрос 3. Взаимодействие Росреестра и его территориальных органов при государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним.

(ст. 132, 454, 559 гл. 30 § 8 ГК РФ, ст. 9, 22 №122-ФЗ, Приказ Минэкономразвития РФ от 23.12.2013г. № 765 «Об утверждении Правил ведения ЕГРП).

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132 ГК РФ).

Согласно ст 16 п. 1.1 ФЗ-122 Заявления о государственной регистрации прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территориях более одного регистрационного округа (линейные объекты - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними представляются в федеральный орган в области государственной регистрации.
По инициативе заявителя допускается представление заявлений о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, включенные в состав автомобильной дороги или в состав централизованной системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения и расположенные на территориях более одного регистрационного округа, и сделок с такими объектами недвижимого имущества в федеральный орган в области государственной регистрации или его территориальные органы по месту нахождения таких объектов недвижимого имущества.

Согласно ст 22 ФЗ-122 Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса

Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Особенностями предприятия как имущественного комплекса продиктована и специфика договора продажи предприятия. Этот договор является отдельным видом договора купли-продажи (§ 8 гл. 30 ГК РФ). Под договором продажи предприятия понимается договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять этот имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 559 ГК РФ). Договор продажи предприятия считается заключенным после достижения сторонами соглашения в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и его государственной регистрации. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. До заключения договора стороны должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности покупателя.

В соответствии с приказом №765 от 23.12.2013г. правила ведения егрп

82. Территориальный орган запись о правопритязании на объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия, в связи с приемом федеральным органом в области государственной регистрации заявления о государственной регистрации сделки с предприятием и (или) права, ограничения (обременения) права на предприятие вносит в запись, содержащую особые отметки регистратора, к подразделу II-1 раздела Единого государственного реестра прав, открытому на указанный объект недвижимого имущества, при получении сообщения федерального органа в области государственной регистрации о приеме указанного заявления и прилагаемой к нему копии такого заявления либо заявления в виде электронного документа, а именно:

слова "Заявление о регистрации ... (указывается вид сделки и (или) права, ограничения (обременения) права) на предприятие (предприятия)";

номер книги учета входящих документов, порядковый номер записи в этой книге и дату приема федеральным органом в области государственной регистрации заявления о государственной регистрации.

83. При получении от федерального органа в области государственной регистрации заверенной государственным регистратором копии уведомления о прекращении государственной регистрации или сообщения об отказе в государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним, в том числе названного уведомления или сообщения в виде электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора, территориальный орган в отношении соответствующего объекта недвижимости в запись, содержащую особые отметки регистратора, к подразделу II-1 вносит реквизиты указанного уведомления или сообщения.

84. Запись о государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права на объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия, вносится в Единый государственный реестр прав территориальным органом на основании полученной от федерального органа в области государственной регистрации выписки из Единого государственного реестра прав, свидетельствующей о государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права на предприятие (в том числе, указанной выписки в виде электронного документа, заверенной усиленной квалифицированной электронной подписью соответствующего должностного лица), а именно:

в запись, содержащую особые отметки регистратора, к подразделу I раздела Единого государственного реестра прав, открытому на объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия, вносятся слова "Включен в состав предприятия";

при проведении федеральным органом в области государственной регистрации государственной регистрации перехода права на предприятие в подраздел II-1 Единого государственного реестра прав вносится запись о переходе права на объект недвижимости;

при проведении федеральным органом в области государственной регистрации прав государственной регистрации ограничения (обременения) права, договора, на основании которого возникло ограничение (обременение) права на предприятие, в подраздел III Единого государственного реестра прав вносится запись об ограничении (обременении) права на объект недвижимого имущества (например, при государственной регистрации федеральным органом в области государственной регистрации договора аренды предприятия или ипотеки предприятия, запись об аренде вносится в подраздел III-1 Единого государственного реестра прав, а запись об ипотеке - в подраздел III-2 Единого государственного реестра прав);

при проведении федеральным органом в области государственной регистрации государственной регистрации сделки об отчуждении предприятия без государственной регистрации перехода права собственности в запись, содержащую особые отметки регистратора, к подразделу II-1 раздела Единого государственного реестра прав вносятся: слово "Зарегистрирован", далее наименование и реквизиты договора об отчуждении, дата и номер регистрации договора.

85. При внесении территориальным органом в Единый государственный реестр прав записей, связанных с проведенной государственной регистрацией перехода права или ограничения (обременения) права на предприятие, в соответствующей записи подраздела II-1 или подраздела III раздела Единого государственного реестра прав, открытого на объект недвижимого имущества, входящего в состав предприятия, в том числе указываются:

номер государственной регистрации права, ограничения (обременения) права, формируемый в соответствии с пунктом 11 настоящих Правил;

реквизиты документа, на основании которого федеральным органом в области государственной регистрации зарегистрирован переход права или ограничение (обременение) права на предприятие, если таким документом является зарегистрированный договор - также дата и номер его государственной регистрации, а также реквизиты (дата и номер) выписки из Единого государственного реестра прав, поступившей из федерального органа в области государственной регистрации и зарегистрированной территориальным органом в книге учета входящих документов;

дата и время государственной регистрации перехода права или ограничения (обременения) права на объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия.

В запись, содержащую особые отметки регистратора, к соответствующему подразделу II-1 или подразделу III раздела Единого государственного реестра прав вносятся дата государственной регистрации федеральным органом в области государственной регистрации перехода права или ограничения (обременения) права на предприятие и номер государственной регистрации федеральным органом в области государственной регистрации перехода права или ограничения (обременения) права на предприятие.

86. Федеральным органом в области государственной регистрации по получении из территориального органа выписки из Единого государственного реестра прав, свидетельствующей о проведении государственной регистрации перехода права на входящий в состав предприятия объект недвижимости (в том числе указанной выписки в виде электронного документа, заверенной усиленной квалифицированной электронной подписью соответствующего должностного лица), право на которое ранее было зарегистрировано, заполняет к подразделу I-9 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав запись об изменениях, в которой указываются:

содержание изменений - слова "Зарегистрирован переход права на", далее наименование, адрес (местоположение), кадастровый или условный номер объекта недвижимого имущества;

наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого зарегистрирован переход права на объект недвижимого имущества, а также дата и номер государственной регистрации территориальным органом перехода права на объект недвижимого имущества, а также реквизиты выписки из Единого государственного реестра прав, поступившей из территориального органа;

дата заполнения и подписания государственным регистратором данной записи.

87. При получении из федерального органа в области государственной регистрации выписки из Единого государственного реестра прав, свидетельствующей о прекращении предприятия как объекта права и закрытии соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, территориальный орган погашает в записи, содержащей особые отметки регистратора, подраздела I Единого государственного реестра прав запись о нахождении объекта недвижимого имущества в составе предприятия.

Например, в Федер.орган принято заявление о государственной регистрации права собственности на ПИК. После принятия заявления о гос.рег. права во все разделы ЕГРП, открытые на входящие в состав предприятия объекты недвижимости, должна вноситься запись о наличии правопритязания. Для этого Федер.орган не позднее следующего дня с даты приема документов на гос.рег. права на ПИК направляет по месту нахождения имущества сообщение, в котором указываются:

1) сведения о принятии документов, необходимые для внесения записи о правопритязании (дата и номер регистрации принятого заявления в книге учета входящих документов, наименование, адрес, кадастровый или условный номер объекта недвижимого имущества, сведения о правообладателе, вид права, о регистрации которого ходатайствует заявитель);

2) запрос о наличии зарегистрированных прав, ограничений (обременений) или запрете наложений ареста на данный объект недвижимости и т.д.

Территориальный орган по получении сообщения регистрирует его в книге учета выданной информации о зарегистрир. правах и вносит запись о правопритязании в графу "Особые отметки регистратора" (подразд. II-1 разд. ЕГРП, открытого на объект недвижимого имущества, и входящего в состав предприятия, Описание предприятия осуществляется в подразделе I-5 раздела ЕГРП, сформированного для предприятия). Сообщение помещается территориальным органом в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Тер. орган не позднее следующего рабочего дня с момента получения запроса направляет в Федер.орган выписку из ЕГРП, содержащую сведения о правах на объект недвижимости, входящий в состав ПИК, ограничениях (обременениях) прав на него, о наличии правопритязаний и заявленных в судебном порядке правах требования.

БИЛЕТ № 72