Лекция № 6. Удостоверение договоров отчуждения недвижимости. Прочие договоры.

План лекции:

1.Понятие недвижимого имущества и различие понятий в ст. 130 ГК РФ и ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2.Понятие отчуждения недвижимости.

3.Простая письменная и нотариальная форма договоров отчуждения недвижимости.

4.Договор купли-продажи. Договор мены как разновидность договора купли-продажи.

5.Договор дарения.

6.Договор приватизации квартиры.

7.Договор ренты недвижимости. Пожизненная рента. Договор ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением. Обязательная нотариальная форма (ст. 584 ГК РФ).

8.Обязательность государственной регистрации договоров отчуждения недвижимости.

9. Договор займа.

ЛЕКЦИЯ:

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 ГК РФ и абзаце 3 статьи 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.»

1. Статья 130 Гражданского кодекса относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Отнесение к недвижимым вещам воздушных и водных судов, а также космических объектов, с точки зрения физической, весьма и весьма подвижных, обусловлено прежде всего их стоимостью, соразмерной либо превышающей значительно стоимость некоторых собственно недвижимых объектов, отнесению их к источникам повышенной опасности и в связи с этим необходимостью их обязательной государственной регистрации и удостоверению сделок по правилам удостоверения сделок на недвижимое имущество.

Согласно абзацу 3 статьи 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для целей настоящего закона используются следующие основные термины:

недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежит государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.

ФЗ ««О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассматривает порядок и условия государственной регистрации вещных прав на собственно недвижимость.

Тема сегодняшней лекции – отчуждение недвижимого имущества. Так что же такое отчуждение недвижимого имущества ? Это всегда прежде всего перемена собственника недвижимой вещи, переход права собственности на объект недвижимости от одного собственника (сособственников) на другого собственника (сособственников). Отчуждение недвижимости может быть в форме договора купли-продажи, договора мены (при этом надо знать, что мена – это разновидность купли-продажи, по договору мены стороны получают не деньги, а другое имущество), договора дарения, договора ренты, договора приватизации, реже – договор об отступном. Сейчас получил большое распространение договор долевого участия в строительстве много- квартирного жилого дома, по этому договору право собственности не переходит, а возникает, поскольку в данном случае недвижимое имущество является вновь созданным.

Договоры отчуждения недвижимого имущества на территории РФ до 1998 года заключались только в нотариальной форме. До 12 февраля 1993 года договоры отчуждения недвижимости в сельской местности по месту ее нахождения имели право удостоверять должностные лица местных органов власти. С введением в действие на территории РФ с 13 февраля 1993 года Основ законодательства РФ о нотариате местные органы исполнительной власти могут совершать только 5 видов нотариальных действий (Лекция тема 1.3) и вплоть до января 1998 года договоры отчуждения квартир и жилых домов заключались только в нотариальной форме.

С 22 января 1998 года, со дня введения в действие на территории Российской Федерации ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нотариальной формы требует только договор ренты всех видов, остальные виды договоров могут заключаться в простой письменной форме. К нотариусу стороны могут также обратиться за заключением договора в нотариальной форме, если они желают оформить сделку нотариально. Но это право граждан, а не обязанность.

Согласно статье 164 ГК РФ сделки с недвижимостью ( а договоры отчуждения недвижимости – двухсторонние сделки) подлежат обязательной государственной регистрации, в согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости от продавца покупателю также подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация производится в не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Согласно ст. 14 этого же закона произведенная государственная регистрация возникновения и перехода права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а произведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (в нашем случае – на всех экземплярах договора купли-продажи или дарения, мены, ренты).

Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости – параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

По договору купли-продажи недвижимости одна сторона – продавец – продает принадлежащую ему недвижимость другой стороне – покупателю. Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ( пункт 2 ст. 434 и ст. 550 ГК РФ). Количество экземпляров договора купли-продажи в простой письменной форме должно быть прописано в тексте договора, но не может быть меньше трех экземпляров, по одному каждой из сторон и третий - для хранения в органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если продавцов или покупателей несколько, то по желанию сторон количество экземпляров может соответствовать количеству покупателей или продавцов.

Существенными условиями договора купли-продажи является согласованное сторонами в письменной форме условие о цене (ст. 555 ГК РФ). При этом не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Цена недвижимости должна быть указана в российский рублях, по желанию сторон в договоре может быть указан эквивалент к любой другой национальной валюте. Еще одним существенным условием является порядок передачи денег за проданную недвижимость. Деньги могут быть переданы как наличным, так и безналичным путем. Все деньги могут быть переданы до подписания договора полностью или часть денег, а оставшаяся часть – после государственной регистрации договора и перехода права собственности по нему.

При продаже недвижимости по рыночной цене продавцу нужно ознакомится со статьей 220 Налогового кодекса РФ с тем, чтобы определиться с размером налога на доходы физического лица, который подлежит уплате в году, следующем за годом продажи недвижимости. При условии, что недвижимость находится в собственности три и более года, продавец может быть освобожден от уплаты налога на доходы физического лица, если подаст декларацию по форме № 3 НДФЛ и заявление о предоставлении имущественного вычета в соответствии с действующим налоговым законодателтьством.

Еще одним существенным условием договора купли-продажи является передача недвижимости продавцом покупателю и подписание сторонами передаточного акта. Передаточный акт подписывается сторонами, как правило, в простой письменной форме, в этом документе стороны подтверждают, что расчет ими произведен полностью и вещь передана в состоянии, соответствующем на день подписания договора.

Передаточный акт составляется сторонами по всем договорам купли-продажи недвижимости, заключенным после 01.03.1996 года. Данный документ является приложением к договору и будет истребоваться в дальнейшем при отчуждении данной недвижимости.

Правовое регулирование договоров мены содержится в главе 31 ГК РФ.

Статья 554 ГК РФ содержит требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости. Нормы, содержащиеся в этой статье, обязывают указать в договоре купли-продажи недвижимости данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьи 292 и 558 ГК РФ регулирует особенности продажи жилых помещений, которые находятся в определенной коллизионности с Жилищным кодексом РФ, в статья 37 ГК РФ – распоряжение имуществом подопечного.

Договор мены – это возмездный двухсторонний договор.

Правовое регулирование договора мены недвижимости отдельно не существует. Глава 31 ГК РФ «Мена» регулирует договор мены вообще, любых товаров, вещей. Пункт 2 статьи 567 ГК РФ содержит норму, согласно которой к договору применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Поэтому при заключении договора мены должны соблюдаться статьи ряда глав.

Помимо согласованного условия о цене и передаточного акта в договоре мены обязательно должно указываться, что товары признаются равноценными или мена производится с доплатой. Если мена производится с доплатой, то в договоре указывается срок и способ передачи денег.

По договору мены стороны получают за свою вещь не деньги, в другую вещь, или несколько вещей. В начале 90-х годов 20 века было очень много договоров мены, в которых москвичи меняли свою московскую квартиру на жилой дом, земельный участок в другой области, а иногда и на автомашину, и все это оформлялось в одном договоре. У нас в практике были случаи, когда недвижимость меняли на какие-либо товары.

Правовое регулирование договора дарения недвижимости отдельно в ГК РФ нет, к договору дарения недвижимости применяются нормы, установленные главой 32 ГК РФ – Дарение.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. (ст. 572 ГК РФ).

Договор дарения недвижимости – это двухсторонняя сделка, безвозмездная, безусловная сделка. Пункт 2 статьи 574 ГК РФ предписывает заключение договоров дарения недвижимости в письменной форме и согласно п. 3 этой же статьи подлежит государственной регистрации.

Статья 575 ГК РФ содержит запреты на дарение. Не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной зашиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на излечении; государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; в отношениях между коммерческими организациями.

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Правовое регулирование договоров приватизации жилых помещений регламентируется Законом Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Приватизация – это безвозмездная передача жилых помещений государственного или муниципального фонда в собственность граждан РФ, занимающих эти помещения, а для граждан, забронировавших жилые помещения - по месту бронирования жилых помещений. Приватизация в России носила в 90-е годы массовый характер, был издан Указ Президента РФ «Об ускорении приватизации жилых помещений в Российской Федерации», согласно которому приватизацией изначально занимались совершенно различные организации. Основными недостатками приватизации было массовое нарушение прав несовершеннолетних при приватизации, которых не включали в договоры приватизации, и приватизация жилых помещений преимущественно в общую совместную собственность. Договор приватизации не подлежит обязательному нотариальному форме, нотариально удостоверяется только договор приватизации квартиры в собственность судьи ( см. ФЗ «О статусе судей»).

Правовое регулирование договоров ренты содержится в главе 33 ГК РФ. Наиболее часто в нотариальной практике удостоверяются договоры пожизненной ренты и договоры ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением недвижимого имущества, поскольку для данных договоров предусмотрено нотариальное удостоверение (ст. 584 ГК РФ).

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной сумме либо предоставления средств на его содержание в натуре (ст. 583 ГК РФ).

Передача недвижимого имущества под ренты может быть безвозмездной и частично-возмездной. При передаче имущества безвозмездно к такому договору ренты также применяются правила договора дарения. При частично-возмездной передачи имущества получатель ренты получает часть стоимости недвижимого имущества, а на оставшуюся часть стоимости имущества непосредственно осуществляется денежное содержание (пожизненная рента) или содержание с иждивением, которое предусматривает не выплату денег, а непосредственно уход и покупку питания, одежды, обуви, медикаментов как непосредственно плательщиком ренты, так и лицами, которых он может нанять для ухода. При содержании с иждивением условия договора о содержании услуг по уходу может быть прописано в договоре, вплоть до приблизительного меню или набора продуктов, количества уборок, периодичности приобретения одежды и обуви, периодичности, сроков и других условий лечения в санаториях или на курортах в зависимости от объема содержания.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 2 указ. ФЗ).

Подлежат государственной регистрации в Управлениях Федеральной регистрационной службы в регионах следующие сделки:

1)договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры (ст. 558, 251 ГК РФ);

2)договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ)

3)договор мены жилого помещения, жилого дома;

4) договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 52 ГК РФ);

5) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ);

6) договор пожертвования недвижимого имущества (ст. 5 ГК РФ):

7) договор ренты с передачей недвижимого имущества под выплату ренты

(ст. 584 ГК РФ, обязательно нотариальное удостоверение);

8) договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ,

обязательно нотариальное удостоверение);

9) договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ) договор аренды

зданий и сооружений (ст. 615 ГК

11) договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ);

12) соглашение об отступном, когда предметом является недвижимое имущество

(ст. ст. 131, 164, 409 ГК РФ);

13) договор о залоге недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ;

14) договор доверительного управления недвижимым иму­ществом

(ст. 1017 ГК РФ);

15) уступка требования по зарегистрированному договору (ст. 389 ГК РФ,

по нотариально удостоверенной сделке тре­буется нотариальное

удостоверение).

16) договор участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений (ст. 2 ФЗ № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» )

Случаи, когда требуется государственная регистрация права на недвижимое имущество:

1) Право собственности на недвижимое имущество по брач­ному договору,

2) право собственности на недвижимое имущество по до­говору

раздела имущества супругов,

3) право собственности на недвижимое имущество, пере­шедшее по наследству,

4) право собственности по договору о разделе наследствен­ного имущества,

5) право собственности на недвижимое имущество по али­ментному

соглашению,

6) право собственности на недвижимое имущество, осно­ванное

на свидетельстве о праве собственности на долю в об­щем

имуществе супругов, пережившего супруга, умершего супруга,

7) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество,

8) право собственности на объекты незавершенного строи­тельства,

10) право собственности, возникшее у членов жилищного, жилищно-

строительного кооператива при условии выплаты паевого взноса за

недвижимое имущество полностью,

10) право собственности, возникшее в силу приобретательной давности,

11) права на недвижимое имущество, установленные решениями судов,

12) право на недвижимое имущество, основанное на актах, изданных

органами государственной власти или органами местного самоуправления,

13) право собственности, возникшее на основании приватизации жилых помещений,

14) права, возникшие на основании соглашении об отступном.

15) право собственности, на объект долевого строительстве жилых и нежилых (гаражи) помещений (ст. 16 ФЗ № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»