Договор купли-продажи недвижимого имущества

Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой разновидность договора купли-продажи и обладает рядом специфических признаков. Купля -продажа недвижимости регулируется общими нормами параграфа 1 главы 30 ГК РФ и специальными положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, а также нормами земельного и жилищного законодательства.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Данный договор имеет особый предмет – недвижимое имущество. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются:

– предмет договора, т. е. условие о недвижимом объекте, подлежащем передаче (ст. 554 ГК РФ);

– цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);

– при продаже жилых помещений – перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);

– условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Для продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, необходимо согласие собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 1 ст. 298 ГК РФ, п. 2 ст. 18, п. 1 ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 г. № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях»).

Положения п. 1 ст. 556 ГК РФ предусматривают особый порядок исполнения договора купли-продажи недвижимости. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Иное может быть установлено законом или договором.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.