ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ В МНОГКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИНОМ ДОМЕ

Любое имущество имеет своего собственника и своего пользователя. Зачастую и тем, и другим является одно и то же лицо, например, когда человек купил квартиру в многоквартирном доме и в ней же сам и живет. Иногда собственник и пользователь не совпадают в одном лице (когда квартиру купил один, а проживает в ней другой, либо когда квартира находится в государственной или муниципальной собственности, а гражданин проживает в ней по договору социального найма).

В жилищных правоотношениях большое значение имеет понимание значения слова «собственник». Многие права и обязанности, закрепленные в Жилищном кодексе РФ, так или иначе, связаны с данным термином, и все, что касается управления многоквартирным домом, содержания общего имущества, оплаты коммунальных услуг зависит от того, кто является собственником помещения в многоквартирном доме.

Итак, обратимся к Толковому словарю Ожегова: Значение слова «собственник» определено С.И. Ожеговым: «Собственник - Владелец имущества».

Однако собственник - это не только владелец имущества, это более широкое понятие. Собственником жилого помещения является лицо, осуществляющее права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ. Таким образом, собственник жилого помещения обладает им, вправе извлекать из него полезные свойства (например, получать доходы от сдачи внаем), используя при этом его по личному усмотрению, а также определять судьбу жилья (продавать, дарить, завещать, распоряжаться иным образом).

Однако особенность собственности в многоквартирном доме заключается в том, что кроме собственной квартиры имеется еще и так называемое «общее имущество в многоквартирном доме», которое ни в коем случае нельзя сбрасывать со счетов, а также имеются соседи через стенку со всех сторон. Поэтому все эти права и возможности собственника ограничиваются правами и возможностями третьих лиц (других собственников), либо правилами, которые устанавливаются законодательством в отношении общего имущества многоквартирного дома.

Права и обязанности собственников жилья определяет Жилищный кодекс РФ, действующий с 1 марта 2005 года. Основным правом собственника жилого помещения специалисты в области права считают право распоряжаться жильем, которое принадлежит гражданину на праве собственности, по своему усмотрению. Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилья имеет право на законном основании передать во владение или пользование другому гражданину принадлежащее ему жилое помещение. Жилье может быть предоставлено и юридическому лицу на основе договора аренды или на ином законном основании, но лишь с учетом требований, установленных жилищным и гражданским законодательством.

При этом нельзя забывать, что кроме прав, у собственника имеется большое количество обязанностей. Так, все та же ст. 30 Жилищного кодекса РФ определяет и обязанности собственников жилых помещений. Гражданин обязан содержать помещение, принадлежащее ему на праве собственности и, если оно является квартирой, то еще и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире также наделен обязанностью содержания общего имущества собственников комнат. Не менее важной обязанностью собственника жилого помещения является обязанность поддержания жилья в надлежащем состоянии и ответственного обращения с ним. Собственник жилья несет ответственность за несоблюдение прав и законных интересов соседей. Кроме того, собственник обязан соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также правила пользования жилым помещением.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение возникает и обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Поэтому отношения собственности в многоквартирных домах более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектами права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые. При этом, приобретая квартиру в многоквартирном доме, необходимо понимать, что независимо от воли приобретателя, хочет он этого или не хочет, он становится собственником не только квартиры, но и части общего имущества. Это связано с тем, что многоквартирный дом не может существовать без вспомогательных элементов общего назначения. Поэтому не имеет значения, знал ли человек, покупая квартиру, что еще приобретает и часть общего имущества, или не знал, отвечать за это имущество ему все-таки придется.

Из чего же состоит общее имущество многоквартирного дома?

Полного исчерпывающего перечня, с указанием точного наименования всего имущества и не вызывающего никаких споров, в действующем законодательстве не имеется. Состав общего имущества указан в ст. 36 Жилищного кодекса РФ, конкретизирован в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

В состав общего имущества многоквартирного дома входят:

1. помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, технические подвалы (подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование)

Разберемся с данными понятиями.

Отнесение лестничных площадок, лестниц к общему имуществу не вызывает никаких споров, так как эти помещения предназначены для прохода собственников к своей квартире.

Лифт также относится к общему имуществу, предназначен для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме.

Место, где размещается лифт, именуется лифтовой шахтой, под которой понимается некоторое вертикальное пространство. К числу иных шахт, являющихся общим имуществом, могут быть отнесены вентиляционные шахты.

Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

Подвал относится к общему имуществу, только если в нем фактически расположено соответствующее оборудование; если его нет, то подвал к общему имуществу не относится.

2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

К таким видам помещений относятся, например, колясочные, комнаты отдыха, спортзалы, танцевальные классы и иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам.

3. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Крыша — это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.

Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:

— конструкции обслуживают более одного помещения;

— конструкции являются ограждающими.

Ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.).

Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:

— ограждающие несущие конструкции;

— ограждающие ненесущие конструкции.

Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.

Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.

Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире.

Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений. Инженерные коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака — они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. К данной категории общего имущества можно отнести:

• систему отопления со всеми устройствами;

• внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;

• сеть газопровода со всеми устройствами;

• сеть канализации со всеми устройствами;

• внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;

• внутренние телефонные и сигнализационные сети;

• вентиляционные устройства общесанитарного назначения;

• подъемники.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Отдельно следует сказать о том, что в состав общего имущества собственников многоквартирного дома должна включатся система централизованного отопления. Особое внимание данный вопрос заслужил в связи с тем, что недобросовестные исполнители коммунальных услуг иногда указывают собственникам на необходимость замены радиаторных батарей, находящихся в аварийном состоянии за свой счет. При этом ссылаются такие горе-исполнители коммунальных услуг на единичные судебные акты, принятые таким образом, что их можно очень неоднозначно истолковать. Например, Решение Верховного суда РФ от 22 сентября 2009 года по делу № ГКПИ09-725, а также Определение Верховного Суда РФ от 24 ноября 2009 № КАС09-547 которыми установлено, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры. Позицию, поданную таким образом указанными судебными инстанциями достаточно сложно правильно истолковать не принимая во внимание непосредственного законодательно и нормативного регулирования данного вопроса и этим пользуются недобросовестные управляющие компании и ТСЖ.

Поэтому собственникам всегда нужно помнить следующее.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В силу ч. 3 ст. 39 Жилищного Кодекса Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Во исполнение указанного положения закона Правительство Российской Федерации в постановлении от 13 августа 2006 г. N 491 приняло Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с п. 6 указанных правил в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 4 сентября 2007 г. N 16273-СК/07 также указывает на то, что в соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, чтобы радиатор перестал относиться к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома необходимо, чтобы конкретный собственник в своей квартире произвел реконструкцию системы отопления посредством установки отсекающих вентилей перед батареей.

В свете законодательного понимания данного вопроса становиться понятна и позиция вышеуказанных судебных инстанций. Ее следует понимать таким образом, что если нет отсекающих вентилей перед батареей, то данный нагревательный элемент являет собой одно целое со всей системой отопления и соответственно служит для транзита тепловой энергии к другим квартирам и потому является общим имуществом, т.к. обслуживает более 1 квартиры. Поэтому исполнитель коммунальных услуг должен следить за состоянием системы отопления, в том числе нагревательных элементов и в случае их аварийного состояния принимать меры к замене за свой счет.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

4. Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и элементами благоустройства, расположенная в определенных границах.

Элементы озеленения — это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы и др.).

Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; оборудование площадки для отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.

иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты - дополнительные строения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т.п.

Следует заметить, что не все объекты, находящиеся на земельном участке, становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которые переданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет.

Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, не переходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом и существовали до формирования земельного участка.

Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?

Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме – это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно-правовых актов: в частности, технических регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормативов, стандартов и иных документов. Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата. Собственники помещений вправе самостоятельно содержать общее имущество или привлекать иных лиц для содержания общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Как распределяются расходы по содержанию общего имущества между собственниками жилых помещений в многоквартирных домах?

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Размер платы определяется соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество, то есть, пропорционально квадратным метрам общей площади квартиры.

Что представляет собой право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и как оно будет распределяться по отношению к собственникам помещений такого дома?

Право собственника помещения на общее имущество в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности, которая прямо пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения. Собственник не может отдельно распорядиться долей в праве общей собственности на общее имущество, поскольку эта доля не выражена в конкретных метрах общей площади дома.

Может ли управляющая организация отчуждать общее имущество собственников в многоквартирном доме (например, помещение, расположенное в подвале дома)?

Управляющая организация не имеет права отчуждать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Кто производит ремонт и замену поврежденных почтовых ящиков в многоквартирных домах?

Федеральный закон "О почтовой связи” №176-ФЗ от 24 июня 1999г. определяет, что абонентские почтовые ящики устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых ящиков включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых ящиков возлагаются на собственников многоквартирных домов.

Нужно ли переоформлять права на земельные участки под многоквартирными домами?

Права на земельные участки под такими домами, возникшие и оформленные до введения в действие нового Жилищного кодекса, на сегодняшний день действительны и никакого переоформления не требуют. Все земельные участки под многоквартирным домом автоматически пропорционально переходят в собственность владельцев квартир этого дома. Если часть квартир не приватизирована, то их доля в земельном участке принадлежит муниципалитету. В принципе, каждый собственник может зарегистрировать право собственности на свою долю земельного участка. И в законодательстве этот механизм четко прописан.

Имеют ли право собственники помещений первого этажа (коммерческая организация) жилого дома занимать подвальные помещения, производить там какие либо работы?

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ подвалы, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (в которых имеются инженерные коммуникации) являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно статье 44 ЖК РФ использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме возможно только на основании решения общего собрания собственников помещений. Соответственно без согласия собственников помещений, выраженного на общем собрании, организации и иные лица занимать подвалы не имеют права.

На основании каких законодательных актов определяются размеры и границы земельных участков, относящихся к многоквартирному дому?

В соответствии со ст.36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О введение в действие жилищного кодекса Российской Федерации» от 22.12.2004 г. земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность в многоквартирном доме. В случае если многоквартирный дом расположен на земельном участке, свободный доступ через который к другим недвижимым объектам невозможен, то не допускается запрет на его обременение. Если при определении размера и границ земельного участка были нарушены права собственников в многоквартирном доме, они вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

РАЗДЕЛ II. ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ, СОВЕТ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Главным органом управления общим имуществом многоквартирного дома является общее собрание собственников помещений в данном доме. Компетенция общего собрания собственников закреплена в статье 44 Жилищного Кодекса. Именно собрание собственников решает основные вопросы об определении порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома. Только посредством голосования собственников на общем собрании может быть:

-избран способ управления домом,

-принято решение о реконструкции дома,

-избран способ формирования фонда капитального ремонта и окончательно утвержден размер взноса на капитальный ремонт.

-принято решение о получении кредитов или займов на капитальный ремонт.

-принято решение о пределах использования земельного участка на котором расположен дом,

-принято решение о размещении рекламных конструкций на доме,

-принято решение о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Данный перечень не является исчерпывающим. Общим собранием также решаются и иные вопросы отнесенные к компетенции данного органа Жилищным Кодексом.