Метод сравнения продаж

Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о про­даже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 мес. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения: при наличии на рынке нескольких объектов рацио­нальный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недви­жимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокуп­ность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в ре­зультате такого использования дохода. Данный метод является объектив­ным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и дос­товерной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включаю­щей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки неза­висимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование ти­пичным для рынка. Для анализа сделок, произведенных с объектами, со­поставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка — процесс разбиения рынка на сегменты (сек­торы), аналогичные по следующим параметрам:

• назначению использования объекта;

• качеству объекта;

• передаваемым юридическим правам и ограничениям;

• инвестиционной мотивации;

• путям финансирования и т.д.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем нужно обратить внимание на следующие моменты:

характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том, и в другом случаях сделка не типична для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в каче­стве сравнимой;

независимость субъектов сделки. Если сделка заключена между голов­ной и дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка между ними была совершена по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом;

инвестиционную мотивацию. Она должна быть одинаковой при осуще­ствлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов.

Первый этап. Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3—5 сопоставимых продаж.

Второй этап. Оценка поправок по элементам и расчет скорректирован­ной стоимости единицы сравнения.

Третий этап. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посред­ством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.

На первом этапе сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

• единицам сравнения;

• элементам сравнения.

Применяются следующие единицы сравнения:

• цена на 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назна­чения, промышленного и жилищного строительства;

• цена за 1 м² - - в деловых центрах городов, для офисов;

• цена за 1 лот -- стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;

• цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в го­родах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

• цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади зас­тройки и площади земельного участка;

• цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, рес­торанах, театрах — это одно посадочное место; в гаражах и на автостоян­ках — место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

• переданные имущественные права;

• условия финансирования сделки. Могут иметь место различные ва­рианты, например, финансирование сделки продавцом при предоставле­нии последним ипотечного кредита;

• условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает не­типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

• время продажи. Оно служит одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необхо­димо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

• местоположение;

• физические характеристики объекта недвижимости. Они включают размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

На втором этапе метода используются поправки.

«Поправками» называются корректировки, вводимые в цену прода­жи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Здесь необходимо учиты­вать, что:

• поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, на­пример, назначение использования объекта;

• не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, на условия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объек­ты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсут­ствии такой возможности поправки на характеристики следует вносить прежде всего. Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объек­та недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка; если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки де­лятся на:

• процентные;

• денежные;

•относительные,

• абсолютные.

Процентные поправки. Они вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки

V=(Ц_ед • К_ед) • П_пp=(Ц_ед • П_пр) • К_ед,

где

Ц_ед - цена продажи единицы сравнения;

К_ед - количество единиц сравнения;

(Ц_ед • К_ед ) - цена продажи аналога до учета поправки;

П_пp - величина процентной поправки.

Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравне­ния. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам мож­но отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с уче­том относительно денежной поправки

V = (Ц_ед • К_ед) + (П_од - К_ед) = (Ц_ед + П_од) - К_ед,

где П_од— величина относительной денежной поправки.

Относительную денежную поправку удобнее вносить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта, и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнитель­ные улучшения, например, наличие автостоянки. Поэтому стоимость оце­ниваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки

V = (Ц_ед • К_ед) + П_од

где П_ад — величина абсолютной денежной поправки.

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

• метод, связанный с анализом парных продаж;

• метод прямого анализа характеристик;

• экспертный метод расчета.

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей назы­вается продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. Суть данного метода заключается в таком логическом рассуждении: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то раз­ница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объек­ты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выяв­лена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Пример.Надо рассчитать процентную поправку на местоположение методом парной продажи. Здесь оценивается отдельно стоящее админист­ративное трехэтажное кирпичное здание, расположенное в округе «Юг». Для анализа сравнительных продаж был определен аналог — трехэтажное отдельно стоящее кирпичное здание, расположенное в округе «Север». Аналог был продан за 1250000 долл. В базе данных имеются пары сопоста­вимых объектов, представленные в табл. 9.2

Таблица 9.2 – Пары сопоставимых объектов

Для того чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необхо­димо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определяется отношением цен парных продаж объектов № 1 и № 2. Объекты № 3 и № 4 не могут быть использованы, так как назначение этих объектов не позво­ляет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка.

Поправка на местоположение

Пм = Ц₁ = 400000

Ц_{2 950000}

где Ц₁ —цена объекта № 1;

Ц₂ —цена объекта № 2.