Сравнительный подход.

Метод прямого сравнения продаж основан на предпосылке, что стоимость оцениваемого имущества определяется ценами недавних сделок со схожим по своим характеристикам имуществом.

Этапы оценки недвижимости методом прямого сравнения продаж:

o Выявление недавних продаж сопоставимых с оцениваемым объектов на основе анализа состояния и тенденций развития рынка недвижимости и ,в особенности того сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;

o Сбор, проверка и анализ информации по объектам-аналогам;

o Сопоставление характеристик аналогов и объекта оценки с целью выявления существующих между ними различий, касающихся: прав собственности, условий финансирования, условий и времени продажи, местоположения, физических характеристик;

o Внесение поправок в цены продаж аналогов, компенсирующих выявленные различия;

o Определение средней или средневзвешенной стоимости единицы сравнения объектов-аналогов. В качестве единицы сравнения могут быть взяты физические ( 1 м², 1 м³, 1 п.м, 1 га) или экономические (цена за 1 театральное или ресторанное место) единицы.

Поправки к объектам-аналогам могут быть процентными и стоимостными. Для расчета и внесения поправок используют методы:

o Анализа парных продаж;

o Экспертные;

o Статистические (корреляционно-регрессионный анализ зависимости между изменениями цен объектов и изменениями каких-либо их характеристик).

Метод валовой ренты основан на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором.

Процесс оценки методом валовой ренты включает в себя следующие этапы:

· формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. С высокой долей достоверности можно использовать данные предложений о продаже и аренде. Подбор аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом производится, как правило, по функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т.п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы.

· Рассчитывается валовый рентный мультипликатор по формуле:

ВРМ = Цена продажи (предложения) сопоставимого объекта

ПВД

· После расчета нескольких значений валового рентного мультипликатора согласовываются полученные значения для выведения единого значения или диапазона значений, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

m

РС = ПВД о × ВРМ ср = ПВД о × [Σ(Цia : ПВДia)] : m,

РС – вероятная цена продажи объекта оценки;

ПВД о - валовый доход объекта оценки;

ВРМ ср - усредненный валовый рентный мультипликатор по аналогам;

Цia – цена продажи i –го аналога;

ПВДia - потенциальный валовый доход i-го аналога;

m – количество отобранных аналогов.

Доходный подход.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

· Качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

· Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении инвестиционной и рыночной стоимостей объекта.