Условия и принципы регулирования земельно-имущественных отношений

Для обеспечения высокой эффективности системы управления ЗИК, отражающей реализацию целевой функции управления, при его формировании и управлении все протекающие в его рамках процессы следует разделить на три группы:

1. Процессы создания, содержания, развития и ликвидации ЗИК (его элементов) как товара, блага и источника дохода. В этих процессах ЗИК выступает как материальный носитель экономических отношений, предмет труда в процессах деятельности людей.

2. Процессы обращения ЗИК (его элементов) как актива, имеющего определенную стоимость и способного принести доход. Процессы обращения ЗИК и его материальных элементов отражаются в финансовых потоках, где ЗИК и его элементы в материальной (физической) форме выступают их обеспечением. Характерной особенностью этой стороны ЗИК является то, что каждый вид его элементов (земельные участки, объекты недвижимого имущества, объекты движимого имущества и др.) имеют возможность самостоятельного (независимого от других элементов ЗИК) обращения.

3. Процессы управления, направленные на повышение эффективности ЗИК, каждого его процесса и элемента путем увеличения социально-экономического потенциала системы и повышения уровня его использования.

Процессы первой группы по своему экономическому содержанию практически не отличаются от аналогичных процессов в других социально-экономических системах. На их содержание не влияют виды и состав элементов ЗИК формы их собственности. Процессы первой группы в определенной последовательности обеспечивают жизненный цикл ЗИК и его элементов. ЗИК в целом и каждый из его элементов в рыночной экономике имеют свойства товара и могут вступать в обращение на любой стадии своего жизненного цикла.

Вторая группа процессов носит чисто рыночный характер. ЗИК и его элементы (особенно относящиеся к недвижимому имуществу) имеют большую общественную значимость. С точки зрения российского гражданского законодательства, ЗИК (и его элементы), как один из объектов гражданского права, может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке утвержденного правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица и т.д.), либо иным способом, то есть он имеет определенную оборотоспособность. При этом некоторые виды элементов ЗИК могут быть изъяты из оборота, другие имеют ограниченную оборотоспособность, то есть могут принадлежать лишь некоторым участникам оборота, для третьих видов определен специальный режим оборота. Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться … в той мере, в какой оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах».

Третья группа процессов направлена на повышение эффективности ЗИК.

Системообразующий элемент ЗИК – земельный участок имеет по сравнению с другими его элементами бесконечный жизненный цикл. Его общественная полезность в течение этого цикла может возрастать с ростом его освоения или падать с ухудшением его полезных для конкретной хозяйственной функции свойств. При изменении хозяйственной функции (например, при переводе истощенного земельного участка из сельскохозяйственного комплекса в промышленный или жилой) его общественно полезные свойства могут значительно возрасти и вместе с этим резко возрасти его рыночная стоимость.

Земельный участок, являясь частью недвижимого имущества ЗИК, приобретает свойство товара только после его государственной регистрации, но в отличие от других объектов недвижимости затраты на его создание, включающие только затраты на геодезию, мизерные.

Таким образом, в составе ЗИК следует рассматривать следующие виды элементов:

– земельные участки;

– объекты недвижимого имущества;

– объекты движимого имущества, относящиеся к основным фондам;

– движимое имущество, относящееся к оборотным средствам;

– движимое имущество, относящееся к нематериальным активам.

Важной экономической характеристикой ЗИК является то, что любой ее элемент представляет собой актив социально-экономической системы, так как может быть использован в качестве источника дохода (использован в процессе производства, сдан в аренду и т.д.).

7.3. Механизм регулирования земельно-имущественных отношений
в рыночной системе хозяйствования

Формирование и реализация административно-рыночного механизма регулирования отношений по поводу использования земельно-имущественного комплекса позволит обозначить основные характеристики земельно-имущественной политики в регионе, включающие:

– оптимизацию размеров землевладения и землепользования в рамках развития земельно-имущественного комплекса региона;

– обеспечение учета интересов собственников земли в рамках функционирования действующих рыночных механизмов региона;

– совершенствование механизмов и инструментов экономического стимулирования инвестиционных процессов внутри земельно-имущественного комплекса региона;

– развитие инструментария арендных и субарендных отношений в регионе;

– построение системы дифференциации земельного налога и арендной платы по видам землепользователей;

– формирование инвестиционной привлекательности регионального земельно-имущественного комплекса и благоприятного инвестиционного климата в регионе;

– совершенствование системы регистрации прав на землю;

– совершенствование автоматизированных систем земельного кадастра на региональном уровне;

– формирование системы мониторинга за использованием земель и их состоянием.

Основные задачи системы государственного управления земельно-имущественным комплексом, заключающиеся в выполнении соответствующими государственными уполномоченными структурами целого ряда функций, важнейшими среди которых являются:

– учетная, распределительная, исполнительная, контрольная, разрешительная, регулирующая и др.;

– участие в государственном нормативно-правовом обеспечении учета, использования, восстановления и охраны земель;

– разработка и организация выполнения государственных программ, связанных с учетом и рациональным использованием земель;

– ведение государственного земельного кадастра, государственного кадастрового учета земельных участков и связанных с ним объектов недвижимого имущества;

– организация землеустройства;

– организация и проведение государственной кадастровой оценки земельных ресурсов;

– мониторинг земельных ресурсов;

– государственный контроль за использованием и охраной земельных ресурсов.

Система управления ЗИК РФ должна обеспечить решение следующих задач:

– полный учет имущества в составе ЗИК СФ, осуществляемый на базе эффективно функционирующего кадастрового и технического учета (инвентаризации);

– государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; оценку рыночной стоимости объектов недвижимости и ЗИК коммерческого назначения для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, оценки вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ, определения выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках;

– эффективное управление объектами недвижимого имущества в составе ЗИК, вовлечение их в полноценный рыночный оборот;

– формирование эффективной системы контроля использования и изменения состава имущества и структуры ЗИК;

– подготовку доступной и достоверной, достаточно полной и оперативной информации об объектах недвижимости для граждан и юридических лиц.

Объектом управления и регулирования являются ЗИК, расположенные на территории СФ или за его пределами, находящиеся в субфедеральной собственности, а именно: субфедеральный и муниципальный жилищный фонд; находящееся в государственной и муниципальной собственности ЗИК и отдельные объекты недвижимого имущества, в том числе переданного в аренду, пользование, залог и по иным основаниям; субфедеральная и муниципальная недвижимость, закрепленная на праве хозяйственного ведения за субфедеральными государственными и муниципальными унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за субфедеральными и муниципальными казенными предприятиями и учреждениями; недвижимость, приобретенная субфедеральными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями; иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств субфедерального и местных бюджетов, а также переданное в дар; казенные ЗИК и отдельные объекты недвижимого имущества.

Основными целями управления ЗИК СФ являются:

– обеспечение сохранности и рационального использования имущества ЗИК и их развития;

– обеспечение субфедеральных и местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ социально-экономического развития СФ и его муниципальных образований;

– решение социальных задач, связанных с использованием имущества ЗИК;

– улучшение состояния и развитие ЗИК путем портфельных или прямых инвестиций, повышение их рыночной стоимости;

– оптимизация издержек на содержание ЗИК;

– повышение доходности ЗИК.

7.4. Основные функции государственной системы управления
земельно-имущественным комплексом

Основные функции государственной системы управления земельно-имущественным комплексом представлены на рис. 1.

В соответствии с теорией управления единая система управления земельно-имущественным комплексом должна состоять их управляемой и управляющей подсистем, которые обеспечивают объединение интересов всех субъектов земельно-имущественного комплекса региона.

Исходя из представленной системы функций государственного регулирования земельно-имущественного комплекса основной функцией является функция учетная, построенная на принципах системности, дифференцированности, достоверности, непрерывности, единства методов учета и его гарантированности. Содержание этой функции заключается в экологическом мониторинге всех видов земельных ресурсов независимо от форм собственности и землепользования, а также в ведении земельного кадастра.

Распределительная функция в системе государственного управления земельно-имущественным комплексом заключается в проведении землеустроительных работ, изъятии земель, используемых с нарушением законодательства, принудительном выкупе земель для общественных нужд, предоставлении земель в собственность, аренду и хозяйственное пользование.

Функция рационального использования земельных ресурсов в системе государственного управления земельно-имущественным комплексом предполагает экономическое и налоговое стимулирование рационального землепользования, установление ответственности за нарушение земельного законодательства, введение нормативов и ограничений хозяйственной деятельности на земельных участках, комплекс мер по рекультивации земельных ресурсов, выделение территорий с особым режимом использования.

Контрольная функция государственного управления земельно-имущественным комплексов предполагает контроль за использованием и охраной земель, проверку и экспертизу проектов использования земельных ресурсов, мониторинг использования земель, мониторинг соблюдения целевого характера использования земель, а также разработку и реализацию мероприятий по предотвращению и пресечению нарушений земельного законодательства.

Рис. 1. Функции государственного управления
земельно-имущественным комплексом

Таким образом, исходя из принятой законодательно классификации, вытекают основные задачи системы государственного управления земельно-имущественным комплексом, заключающиеся в выполнении соответствующими государственными структурами целого ряда функций, что позволит повысить эффективность использования земельных ресурсов региона.

8. НАУЧНЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ
СОЗДАНИЯ И ВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВ