Жизненный цикл объекта недвижимости. ЖЦ недвижимости как физического объекта:

ЖЦ недвижимости как физического объекта:

· прединвестиционная стадия (замысел, анализ возможностей, маркетинг, обоснование);

· создание, формирование (проектирование, строительство,
монтаж оборудования, пусконаладочные работы);

· функциональное устаревание (физическое и моральное);

· капитальный ремонт и модернизация;

· невосполнимый физический износ: естественное разрушение, снос.

ЖЦ недвижимости как экономического объекта:

· создание;

· государственная регистрация;

· владение и использование, смена владельцев;

· развитие;

· ухудшение потребительских свойств;

· окончание экономического срока жизни.

ЖЦ недвижимости как объекта собственности:

· приобретение (покупка, наследование, постройка);

· государственная регистрация прав собственности;

· владение и использование в определенный период;

· управление объектом недвижимости;

· распоряжение собственностью без передачи прав собственности (аренда, залог, доверительное управление и др.);

· развитие;

· смена права собственности (продажа, дарение, правоприемство, реквизиция и др.);

· государственная регистрация сделок;

· окончание срока жизни сделок.

ЖЦ недвижимости предприятия как имущественного комплекса:

· создание или приватизация;

· государственная регистрация прав собственности (государственной, муниципальной, частной, долевой);

· становление (выход на проектную мощность);

· оптимальное функционирование;

· смена собственников (частичная или полная);

· спад;

· реорганизация, реформирование, реструктуризация, слияние, поглощение;

· банкротство (необязательный этап);

· ликвидация (необязательный этап);

· прекращение функционирования: естественное невосстановительное прекращение, физическое разрушение, сознательный снос.

Планируемые, реализуемые и осуществленные инвестиции принимают форму капитальных (инвестиционных) проектов. Однако эти проекты нужно оценить, и прежде всего на основе сопоставления затрат на проект и результатов его реализации. Для этого осуществляют проектный анализ (анализ инвестиционных проектов).

К основным задачам, которые приходится решать в рамках проектного анализа, относятся:

1) оценка принципиальной реализуемости проекта, т.е. проверка выполнения в его рамках всех необходимых ограничений технического, экологического, социального, финансового и другого характера;

2) оценка соответствия проекта стратегии предприятия, на котором он реализуется;

3) оценка соответствия проекта стратегии инвестора;

4) оценка абсолютной экономической эффективности проекта, т.е. определение показателей экономического эффекта, который может принести проект;

5) оценка сравнительной эффективности группы проектов, т.е. выяснение того, какой из предложенных конкурирующих (альтернативных) проектов или вариантов проекта более эффективен;

6) выбор из множества инвестиционных проектов (или их вариантов) наиболее эффективных.

В общем случае этот выбор может осуществляться из множества проектов (вариантов), некоторые из них могут находиться в различных взаимосвязях (проекты могут быть независимыми, взаимодополняющими и взаимоисключающими, альтернативными).