Реконструкция малоэтажного жилья

Наряду со строительством новых жилых и общественных зданий необходимо осуществлять модернизацию и реконструкцию старых зданий. Несмотря на их значительный моральный износ, эти здания характеризуются достаточно высокой прочностью несущих конструкций и при проведении необходимых мероприятий по повышению их эксплуатационных качеств, они могут и дальше эксплуатироваться, сохраняя или изменяя свое функциональное назначение. Минимально необходимые объемы реконструкции жилых зданий в РФ составляют более 700 млн. м² общей площади. Из них около 6% жилых зданий дореволюционной постройки, 27% построенных в довоенные и послевоенные годы, более 500 млн. м² жилых зданий первого поколения индустриального домостроения. В период 1958 – 1963 гг. были разработаны типовые проекты полносборных и кирпичных 5-этажных зданий серий: 1-464, 1-465, 1-467, 1-468, 1-335 и др. Несмотря на многообразие конструктивных схем жилых домов массовых серий их можно свести к двум группам: крупнопанельные дома со смешанным и укрупненным шагом внутренних несущих панелей перегородок и жилые дома с тремя продольными стенами из кирпича или крупных блоков. Наиболее массовыми из этих зданий являются крупнопанельные 5-этажные здания серии 1-464 с объемом более 77 млн. м², кирпичные дома серии 1-447 общей площадью более 60 млн. м² и каркасно-панельные здания серии 1-335 площадью 28,2 млн. м². Наружные стены крупнопанельных 5-этажных зданий серии 1-464 выполнялись либо из трехслойных ребристых панелей в виде двух скорлуп и слоя утеплителя из минеральной ваты или однослойных панелей из керамзитобетона или легкого бетона. В качестве внутренних стен использовались железобетонные панели-перегородки толщиной 120 мм, которые располагались с шагом 2,6 и 3,2 м. Для междуэтажных перекрытий применялись сборные железобетонные многопустотные плиты или железобетонные панели размером на комнату. Каждая секция имеет балконы размером 2,6 или 3,2 х 0,9 м. Наличие внутренних несущих панелей-перегородок с малым шагом существенно усложняет перепланировку помещений зданий серии 1-464, так как они несут нагрузку от перекрытий и вышележащих этажей.

Рис.78. Фасад, план типового этажа и разрез разрез крупнопанельного жилого дома серии1-464

Крупнопанельные дома серии 1-468 представляют собой смешанную систему с шагом внутренних несущих панелей-перегородок 3,0 и 6,0 м с шириной корпуса 10,8 м и длиной секций 15,0 м (рис. 79). Наружные стеновые панели выполнены из однослойных керамзитобетонных или ячеистых бетонов. Они являются самонесущими. Железобетонные перекрытия опираются на поперечные панели-перегородки. Кровельная часть зданий выполнена в двух вариантах: со скатной и плоской кровлями. Система со смешанным шагом внутренних несущих стен более приспособлена к перепланировке помещений. Наличие самонесущих наружных стеновых панелей позволяет осуществлять их демонтаж в случае пристройки малых объемов или расширения корпуса. Кроме того, система со смешанным шагом внутренних панелей перегородок дает возможность за счет перепланировки помещений, увеличивать площадь кухонь, санузлов и прихожих. Это дает возможности для ликвидации недостатков планировки.

Рис.79. Фасад, план типового этажа и разрез крупнопанельного жилого дома серии1-468

Жилые дома с несущими продольными стенами из кирпича (серии 1-447), имеют пролет продольных стен 12,0 м (рис.80). Наружные стены выполнены из кирпича толщиной 51-64 см, Перекрытия выполнены из многопустотного настила толщиной 22 см. Наличие продольных несущих стен и самонесущих перегородок позволяет производить перепланировку помещений и в ряде случае осуществлять надстройку зданий до 3-х этажей без значительных работ по усилению фундаментов. Пристройка дополнительных объемов с продольных сторон здания позволяет достигнуть планировочных решений, отвечающих современным требованиям.

Фасад, план типового этажа и разрез жилых домов с кирпичными стенами серии I-447

Основными недостатками квартир массовых типовых серий являются: малая площадь кухонь (5,2 м²), совмещенные санузлы, малая площадь прихожих, наличие проходных комнат. Средняя площадь однокомнатных квартир составляет 30,3 м², двухкомнатных - 45,3, трехкомнатных - 55 м². Учитывая значительный объем жилых зданий, построенных по типовым проектам первых массовых серий, которые не отвечают современным, в первую очередь реконструкцию необходимо проводить с этими зданиями. Большинство построенных зданий при высокой степени морального износа обладают достаточно высокими физико-механическими характеристиками и эксплуатационной надежностью. За прошедшие 30-35 лет эксплуатации не было случаев их аварийного состояния, угрожающего жизни людей. Реконструкция этих зданий позволяет ликвидировать моральный и физический износ, а имеющийся запас прочности - позволяет осуществлять 2-3-этажные надстройки, что дает одновременное получение дополнительных площадей с более низкими затратами. Альтернативой реконструкции является массовый снос жилых домов первого поколения типовых проектов, при котором, как полагают некоторые экономисты, можно рассчитывать на получение солидной экономии, если высвободившиеся территории использовать для нового строительства. Однако такой снос жилого фонда привел бы к неоправданной потере прочных, пригодных для длительной эксплуатации зданий, в результате чего решение жилищной проблемы еще более замедлится. Кроме этого, для ее решения потребуются значительные капитальные вложения, величина которых может выйти за рамки экономических возможностей многих городов Российской Федерации. В связи с этим для жилых домов первого поколения типовых проектов наиболее целесообразным является реконструкция с целью создания в них комфортных условий проживания. Значительный опыт по реконструкции жилых зданий накоплен в скандинавских странах (Финляндия и Швеция), в Германии, Франции и др. В этих странах наиболее часто применяется санация зданий, связанная с заменой оконных и балконных заполнений, инженерного оборудования, утеплением фасадных поверхностей, чердачных и подвальных перекрытий, восстановлением кровли и др. мероприятий, которые осуществляются без отселения жильцов. Для повышения полезной площади и повышения архитектурной выразительности жилых зданий в этих странах были использованы приемы надстройки мансардных этажей с устройством оконных заполнений системы «Велюкс», устройства полузакрытых лоджий и кровельных покрытий из натуральной черепицы. За счет применения широкой цветовой гаммы фасадных поверхностей у реконструируемых зданий был улучшен внешний вид. Выполняются работы, связанные с разуплотнением застройки. Сносятся отдельные дома, а освободившиеся территории озеленяются. В некоторых домах демонтируют 2-3 верхних этажа, а оставшиеся этажи переоборудуют в квартиры в двух уровнях. Используется интересный прием, связанный с демонтажом каждой второй секции крупнопанельных зданий, в результате чего образуются односекционные блоки, которые модернизируются путем пристройки балконов, имеющих криволинейную форму. Это позволяет повысить комфортность проживания за счет получения дополнительных площадей и существенно изменить архитектуру зданий. Для малоэтажных зданий широко используются приемы устройства лоджий из металлоконструкций, монтируемых отдельными блоками на 1-2 этажа или индивидуальных навесных лоджий с анкерными креплением к наружным стенам из кирпича. Применяются более серьезные приемы реконструкции зданий, связанные с надстройкой этажей и укрупнением корпусов. Зарубежный опыт реконструкции жилых зданий с определенными поправками на конструктивно-технологические особенности домов массовых серий, климатические условия, существующую законодательную базу и т.п. может быть использован в отечественной практике. Значительные объемы по реконструкции старых зданий выполнены в нашей стране, начиная с 30-х годов прошлого века. Это относится к таким городам, как Москва, Санк-Петербург, Казань, Нижний Новгород, Екатерининбург, Омск и др. Накопленный зарубежный и отечественный опыт реконструкции зданий позволяет отметить, что основными техническими решениями являются: - санация реконструируемых зданий; - пристройка малых архитектурных объемов с продольных сторон здания; - надстройка одним (мансардным) или несколькими этажами; - расширение корпусов и надстройкой несколькими этажами; - пристройка секций к торцевым частям зданий. Принятие того или иного решения зависит от многих факторов, таких как, степень износа и техническое состояние конструктивных элементов зданий, объем капитальных вложений на реконструкцию и получаемый эффект, продолжительность выполнения работ, требуемый объем отселения жильцов и т.п.