Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

2.2.7 Документация по планировке территории. Проект планировки^[15]

Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

В проекте планировки производится детальная проработка функционального зонирования, закрепление красных линий в координатах и установление проектной емкости территории районов. Определяется базовый показатель расчетов население районов. Согласно ему устанавливаются объемы и структура нового жилищного строительства и другие базовые параметры: объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения, параметры и объекты транспортной и инженерной инфраструктуры.

При формировании архитектурно-планировочного решения максимально учитываются природные и планировочные особенности площадок, а также сложившаяся структура землепользования, в том числе уже произведенные отводы.

В проектах планировки основной является идея архитектора, которую он реализует в авторском эскизе. Этот эскиз является базой для дальнейшего проектирования и наполняется различными тематическими схемами. Для корректировки проектной идеи (для сравнительно небольших по площади территорий порядка 20-150 га) воспроизводится трехмерная объемно-пространственная модель. Создается ряд контекстуальных изображений, которые наилучшим образом выявляют все стороны объемно-пространственной композиции и архитектурно-планировочных решений проекта.

Для Проектов планировки отдельных городских районов, выполняемых обычно в масштабах от 1:1000 до 1:2000, могут быть с успехом использованы космические изображения высокого разрешения: от 2 метров и выше. При разработке проекта планировки в таком масштабе необходима очень детальная и точная проработка градостроительных элементов.

Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.

Основная часть проекта планировки территории включает в себя:

1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

а) красные линии;

б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;

в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;

г) границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;

2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

Материалы по обоснованию проекта планировки территории включают в себя материалы в графической форме и пояснительную записку.

Материалы по обоснованию проекта планировки территории в графической форме содержат:

1) схему расположения элемента планировочной структуры;

2) схему использования территории в период подготовки проекта планировки территории;

3) схему организации улично-дорожной сети, которая может включать схему размещения парковок (парковочных мест), и схему движения транспорта на соответствующей территории;

4) схему границ территорий объектов культурного наследия;

5) схему границ зон с особыми условиями использования территорий;

6) схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;

7) иные материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.

Пояснительная записка содержит описание и обоснование положений, касающихся:

1) определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории;

2) защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской обороне и обеспечению пожарной безопасности;

3) иных вопросов планировки территории.

Состав и содержание проектов планировки территорий (таб. 7), подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования Российской Федерации, устанавливаются Градостроительным Кодексом и принимаемыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Состав и содержание проектов планировки территории, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования субъекта Российской Федерации, документов территориального планирования муниципального образования, устанавливаются Градостроительным Кодексом, законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.

Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий. Графические материалы проекта планировки представлены в Приложении Е.

Таблица 7 - Содержание проекта планировки

2.2.8 Проекты межевания территории^[16]

Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.

Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.

Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории (таб. 8), на которых отображаются:

1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;

4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

6) границы территорий объектов культурного наследия;

7) границы зон с особыми условиями использования территорий;

8) границы зон действия публичных сервитутов.

В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков. Графические материалы проекта межевания представлены в Приложении Ж.

Таблица 8 - Содержание проекта межевания

2.2.9 Градостроительные планы земельных участков^[17]

Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

В составе градостроительного плана земельного участка (таб. 9) указываются:

1) границы земельного участка;

2) границы зон действия публичных сервитутов;

3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;

5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);

6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;

7) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);

8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Графические материалы градостроительного плана земельного участка представлены в Приложении З.

Таблица 9 - Содержание градостроительного плана земельного участка

2.3 Особенности субъектов, участвующих в разработке документов территориального планирования на современном этапе

Административные и экономические субъекты градостроительной деятельности переходного периода на его начальном и последующих этапах можно разделить на четыре основных типа:

а) администрации;

б) строительные фирмы;

в) владельцы нежилой приносящей доход недвижимости;

г) собственники квартир, а также лица, желающие купить квартиру.

Субъектами, осуществляющими регулирование градостроительной деятельности являются:

1) органы власти;

2) граждане, правообладатели недвижимости, через публичные слушания

воздействующие на принятие решений органами власти.

Регулированию подлежит:

1) градостроительная деятельность частных лиц — со стороны органов власти, а так-же со стороны других частных лиц, которые через публичные слушания воздействуют на позицию органов власти;

2) градостроительная деятельность органов власти — со стороны других органов власти, а также со стороны граждан, правообладателей недвижимости, которые через публичные слушания воздействуют на позицию органов власти.

Получается, что правовое градорегулирование — это круговая, замкнутая система:

- регулирующий не только регулирует действия регулируемого, но и подвергается регулированию со стороны последнего. Или иначе: публичная власть регулирует действия частных лиц, но и регулирующие действия публичной власти подвергаются регулированию со стороны частных лиц, подконтрольны им.

Какие конкретно действия осуществляют регулирующие субъекты в отношении субъектов, чья градостроительная деятельность подвергается регулированию? Отвечая на этот вопрос, в данном разделе нам предстоит последовательно рассмотреть:

1) функции общего дела и их распределение между публичными субъектами градо-

регулирования;

2) субъекты градорегулирования;

3) инструменты градорегулирования;

4) модель градорегулирования:

Градорегулирование — это отношения двух ключевых субъектов: частных лиц — правообладателей недвижимости, которые непосредственно осуществляют градостроительную деятельность (первичную), и публичной власти, которая осуществляет регулирование первичной градостроительной деятельности, то есть вторичную градостроительную деятельность.

Следует отметить несколько важных особенностей в отношениях между правообладателями недвижимости — субъектами первичной градостроительной деятельности и органами публичной власти — субъектами, осуществляющими регулирование как вторичную деятельность.

Особенность первая. Установленные в соответствии с законодательством органами местного самоуправления градостроительные регламенты обязательны для исполнения не только физическими и юридическими лицами, но и представителями других органов публичной власти, других публичных субъектов градорегулирования — Российской Федерации, субъектов РФ.

Помимо этой особенности, имеется несколько других, характеризующих взаимоотношения субъектов градорегулирования в федеративном государстве, каковым является Россия.

Особенность вторая. Законодательство о градостроительной деятельности является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ. Это означает, что:

1) законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, нормативные правовые

акты органов местного самоуправления не могут противоречить федеральному законодательству;

2) законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ могут регулироваться вопросы, не урегулированные федеральным законодательством;

3) внесение дополнений и изменений в федеральное законодательство влечёт за собой необходимость приведения в соответствие с федеральным законодательством законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, органов местного самоуправления.

Особенность третья — непересекающиеся полномочия различных уровней публичной власти в области градостроительной деятельности и градорегулирования — Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных районов, а также городских округов и поселений. Это означает:

1) отсутствие очередности. Например, органы местного самоуправления могут осуществлять территориальное планирование, несмотря на отсутствие документов территориального планирования Российской Федерации, субъектов РФ применительно к соответствующей территории. Однако при этом деятельность органов местного самоуправления ограничена определенными рамками и не выходит за их пределы, что обеспечивает необходимый уровень упорядоченности в организации территории;

2) обязательное согласование проектов документов территориального планирования другими органами публичной власти, а также обязательный учет документов территориального планирования и документации по планировке территории при подготовке проектов документов градостроительного проектирования;

3) необходимость использования технологий совместной подготовки документов территориального планирования, а также планов реализации документов территориального планирования различными органами публичной власти, прежде всего субъектом РФ и органами местного самоуправления.

Особенность четвертая. Требования безопасности по всему комплексу вопросов в сфере градостроительного и архитектурно-строительного проектирования определяются исключительно федеральным законодательством посредством технических регламентов, включая определение параметров и ограничений, устанавливаемых зонами с особыми условиями использования территории — охранными, санитарно-защитными зонами, зонами охраны объектов культурного наследия, водоохранными зонами, зонами охраны источников питьевого водоснабжения, зонами охраняемых объектов, иными зонами.

Особенность пятая. Документы территориального планирования различных уровней публичной власти являются "рядоположенными", имеющими одинаковую юридическую силу. Это значит, что нельзя говорить, например, о том, что схема территориального планирования субъекта РФ имеет большую силу по отношению к генеральному плану городского округа. Эти документы "о разном". Если они корректно составлены в соответствии с ГрК РФ, то есть если в одном документе учтены утвержденные положения другого документа, то эти документы не могут противоречить друг другу, поскольку в них утверждаются разные положения. Если же они противоречат друг другу, то это значит, что в одном из документов не учтены утвержденные положения другого документа, то есть нарушено законодательство, а легитимность формально утвержденного документа может быть оспорена в судебном порядке.

Особенность шестая, выявляющаяся при сопоставлении пятой и второй особенностей. Если нормативное правовое обеспечение градорегулирования выстраивается по "вертикальной схеме" соподчиненности законодательных и иных нормативных правовых актов, то система документов градостроительного проектирования выстраивается по "горизонтальной схеме" соотношения разных документов, содержащих решения по разным предметам. С одной стороны, такое сочетание вертикальных и горизонтальных соотношений необходимо и неизбежно. С другой — оно придаёт необходимую устойчивость системе градорегулирования. Есть и третья сторона: горизонтальность отношений в области подготовки документов градостроительного проектирования акцентирует значимость "вертикального компонента" — необходимость активизировать использование технологий совместной подготовки документов территориального планирования различными уровнями публичной власти.

Особенность седьмая. Она определяется различиями между двумя группами документов градостроительного проектирования — "документами для себя" и "документами для других". "Для себя" — для выполнения полномочий публичной власти, связанных с планированием размещения объектов федерального, регионального, районного значения, "вышестоящими" уровнями публичной власти — Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными районами подготавливаются документы градостроительного проектирования. В эту же группу входят генеральные планы городских округов, поселений. В другую группу документов градостроительного проектирования входят правила землепользования и застройки, которые подготавливаются не "для себя", а "для всех" — распространяются на всех правообладателей, независимо от формы собственности и иных прав на земельные участки (п. 3 ст. 85 ЗК РФ). В эту же группу входит и документация по планировке территории, утверждаемая органами местного самоуправления городских округов, поселений. Посредством такой документации планируется территория для размещения как объектов, связанных с полномочиями указанных органов местного самоуправления, так и объектов, которые будут строиться частными лицами.

Особенность восьмая — одна из главных. Из всех публичных субъектов градорегулирования органы местного самоуправления городских округов и поселений выделяет то, что они непосредственно работают с населением, частными правообладателями недвижимости. Эта работа осуществляется через "документы для всех" — правила землепользования и застройки, документацию по планировке территории. Кроме того, только указанные органы местного самоуправления проводят в обязательном порядке публичные слушания по вопросам градорегулирования, а также организуют публичные слушания по инициативе частных правообладателей недвижимости — для рассмотрения вопросов о предоставлении разрешений на отклонения от предельных параметров строительства, на условно разрешенные виды использования недвижимости.

Вопросы для самоконтроля: