Условия действительности сделок

Действительность сделки означает признание ее юридическим фактом, порождающим тот правовой результат, к которому стремились стороны. Для этого заключенная сделка должна соответствовать общим и специальным условиям действительности сделок, которые могут относиться к элементам состава сделки-юрфакта или сделки-правоотношения и должны быть в наличии в момент совершения сделки.

К общим относят требования закона, распространяющиеся на любую сделку: 1) требования к содержанию сделки (законность содержания сделки); 2) требования к субъекту сделки; 3) соответствие воли волеизъявлению; 4) требования к форме сделки. Специальные требования к сделкам определенного вида устанавливаются нормами об от­дельных видах обязательств, например, получение согласия на совершение сделки от третьего лица, от органа юридического лица, госоргана либо органа местного самоуправления (ст. 157.1 ГК).

Законность содержания сделки означает, что вся совокупность составляющих ее ус­ловий соответствует ГК, федеральным законам, иным правовым актам либо общим нача­лам и смыслу гражданского законодательства (ст.ст.3,8). Юридические действия, признаваемые сделками по аналогии закона, не должны противоречить гражданскому законодательству, регулирующему сходные отношения. Юридические действия, признаваемые сделками по аналогии права, должны соответствовать общим началам и смыслу гражданского законодательства, требованиям добросовестности, разумности и справедливости.

Требования к субъекту сделки – наличие соответствующей право- и дееспособности. Соответствие воли волеизъявлению имеет место, если воля формируется свободно, без обмана, насилия или угроз.

Требования к форме сделки. Форма сделки – способ изъявления и (или) офици­ального закрепления воли заключающего сделку лица. Именно форма сделки обнаруживает намерение, делает волю "выраженной", "изъявленной". Сделки заключают устно или в письменной форме; в предусмотренных законом или соглашением сто­рон случаях выражением воли лица на совершение сделки признают молчание и конклюдентные действия.

Последствия нарушения устной формы сделок в ГК не установлены, т.к. устное изъявление намерения заключить сделку доказательственного значения не имеет: оно формально не закреплено. Устно можно совершить сделку, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная форма. Устно можно совершать сделки, ис­полняемые при их заключении, кроме тех, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность (ст. 159).

Общие требования к письменной форме сделки установлены ст. 160. Письменная форма обеспечивает четкость формулирования содержания сделки и фиксацию ее условий. Распространенный способ совершения сделки в письменной форме – составление текста договора в виде одного документа, выра­жающего содержание сделки, который и подписывается сторонами либо уполномоченными на его подписание лицами. Договоры (двух и многосторонние сделки) могут заключаться в письменной форме также путем обмена документами с помощью любой связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Если сторона, получившая предложение о заключении договора, приступит к его исполнению на указанных в нем условиях в срок, установленный для дачи ответа (п.1 ст. 160, п.п. 2 и 3 ст. 438) – договор заключен путем конклюдентных действий.

Простая письменная форма соблюдена при подписании документа сторонами или иными уполномоченными лицами. За граждани­на, который не может собственноручно подписать текст, по его просьбе сделка подпи­сывается другим гражданином, подпись которого удостоверяет нотариус с указанием при­чин, в силу которых тот сам не подписал сделку (п. 3 ст. 160). Допустимо удостоверение под­писи субъекта сделки иными лицами (п. 4 ст. 185), а также факсимильное воспроизведение подписи с помощью средств механического или иного копирования, использование электронной подписи, иного аналога собственноручной подписи – в случаях и порядке, предусмотренных правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 ст. 160). Так, ФЗ-63 от 06.04.2011 (ред. от 01.07.2011г.) «Об электронной подписи» регулирует отношения в области использования электронных подписей при совершении сделок и при совершении иных юридически значимых действий. Электронная подпись – информация в электронной форме, которая присоединена к другой информации в электронной форме (подписываемой информации) или иным образом связана с ней и используется для определения лица, подписывающего информацию. Виды электронных подписей – простая и усиленная; неквалифицированная электронная подпись и квалифицированная электронная подпись. Простая электронная подпись подтверждает факт формирования электронной подписи определенным лицом. Информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью

Статья 161 в качестве общего правила уста­навливает, что должны совершаться в простой письменной форме, кроме сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки ю.лиц между собой и с гражданами, а также сделки между гражданами, превышающие установленную в ГК сумму в 10.000 руб.. Но в ГК есть специальные правила, предусматри­вающие обязательность письменной формы сделки независимо от ее субъектов и суммы: ст. 184 (договор о коммерческом представительстве), 185 (доверенность), 331 (неустойка), 339 (договор о залоге), 362 (поручительство), 380 (задаток), 429 (предварительный договор) и др.

Несоблюдение простой письменной формы сделки в случаях, когда сделка должна быть в силу закона или соглашения сторон совершена в этой форме, лиша­ет стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение факта заключения сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст. 162). Это означает, что законодатель затрудняет процесс доказывания факта заключения сделки и условий ее заключения, но не исключает для сторон саму возможность доказывания этих обстоятельств в суде, т.е. не отказывает в судебной защите.

Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки лишь в случаях, прямо указанных в законе (п. 3 ст. 162 , ст. 339, ст. 362, п. 2 ст.429 и др.) или предусмот­ренных соглашением сторон (например, в договор о заключении сторонами разовых сделок по мере возникновения у одной из сторон потребностей в товарах и услугах включено условие, что такие сделки должны заключаться в письменной форме под страхом их недействи­тельности).

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности содержания сделки, а также права стороны на ее совершение, и осуществляется нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате, – путем совершения на тексте договора удостоверительной надписи. Статья 54 Основ законодательства РФ о нотариате устанавливает, что "нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона", поэтому нотариус несет ответственность за соответствие закону содержания удостоверяемой сделки.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, и предусмотренных соглашением сторон (п. 2 ст. 185, п. 3 ст. 187, п. 2 ст. 339 и др.).

Последствие несоблюдения нотариальной формы в этих случаях – недействитель­ность сделки. Исключение: если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от ее нотариального удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей стороны при­знать сделку действительной – при условии, что сделка не содержит ничего противоза­конного и отвечает остальным условиям действительности сделок. Решение суда заменяет нотариальное удостоверение сделки. Такой порядок допускается в судебной практике при отсутствии нотариального оформления (в тех случаях, когда оно требуется) и при наличии иных препятствий – в связи с выездом стороны, ее смертью, иными обстоятельствами.

Государственная регистрация сделок. Если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. При этом сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, также подлежит государственной регистрации (ст. 164 ГК). В настоящее время отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных статьями 558, 560, 574, 584 ГК, однако сохранена необходимость госрегистрации для договоров аренды недвижимого имущества. Последняя не применялась в течение двух дней в марте 2013 г.; договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в эти дни, не подлежали государственной регистрации и отсутствие такой регистрации не влияет на их заключенность. В иных федеральных законах сохранены нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию некоторых видов договоров. Так, государственной регистрации, с момента совершения которой договор считается заключенным, подлежат: - договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 ФЗ-214 от 30.12.2004г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"); - договор ипотеки (п. 2 ст. 10 ФЗ -102 от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Если иное не установлено законом, такие договоры признаются заключенными и порождают для сторон права и обязанности только с момента их регистрации (п. 5 ст. 433). Несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность (п. 1 ст. 165). Поэтому при уклонении одной из сторон от регистрации такой сделки суд вправе по требованию другой стороны вынести решение, на основе которого истец производит (уже без ответчика) регистрацию сделки (п. 3 ст. 165).

Закон может требовать не регистрации сделки, а регистрации перехода возникшего на ее основе права. Так, при продаже нежилой недвижимости договор признается заключенным с момента подписания сторонами, но надо зарегистрировать переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551), т.к. до регистрации перехода права собственности покупатель не признается собственником недвижимости. ФЗ-379 от 21.12.2013 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливает новый срок и порядок регистрации перехода права собственности по нотариальным сделкам. С 1.02.2014 г. нотариально удостоверенные сделки по отчуждению недвижимости регистрируются в течение пяти рабочих дней, т.к. закон № 379-ФЗ снял с госрегистратора функцию проверки законности нотариальной сделки как основания регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, что и повлекло сокращение срока регистрации перехода права собственности по нотариально удостоверенной сделке до пяти рабочих дней. При этом сделки по отчуждению недвижимости, совершенные в простой письменной форме, которые органы госрегистрации по-прежнему проверяют на законность, регистрируются за 18 дней. Участники сделок с недвижимостью стали чаще оформлять их через нотариуса, который не только проверяет законность документов и оказывает квалифицированную юридическую помощь, но и сам подает удостоверенную им сделку на государственную регистрацию и выдаст зарегистрированные документы клиенту в нотариальной конторе //см. Новое в сделках с недвижимостью (Комаров А.) ("ЭЖ-Юрист", 2014, № 7. По мнению В.А. Алексеева, с учетом содержания ст. 168 ГК (в новой ред.) регистратор вправе отказать в регистрации права на основании несоответствия Закону содержания условий договора только в том случае, если эти условия противоречат Закону и одновременно посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. // Сделки с недвижимостью: правовая экспертиза и проверка законности сделки (Алексеев В.А.) ("Нотариус", 2014, № 4)

Сделки с движимым имуществом и имущественными правами подлежат государственной регистрации в предусмотренных законом случаях (п. 2 ст. 1232 – государственная регистрация лицензионного договора по отчуждению исключительного права на результат интеллектуальной деятельности).

Согласие на совершение сделки. Если иное прямо не следует из правового акта, статья 157.1 ГК применима к любому согласию третьего лица, органа ю.лица или госоргана либо органа местного самоуправления на совершение сделки. При этом, например, правила о согласии на совершение крупных сделок, предусмотренные ФЗ № 208от 26.12.1995 г. "Об акционерных обществах" и ФЗ-14 от 8.02.1998 г. "Об обществах с ограниченной ответственностью", являются специальными по отношению к общим положениям статьи 157.1 ГК. В силу принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК) третье лицо, орган ю.лица, а также госорган или орган местного самоуправления, действующие в защиту интересов публично-правового образования (п. 1 ст. 124 ГК), не обязаны давать согласие на совершение сделки. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст. 157.1 ГК). Если третье лицо или орган, действующий от имени публично-правового образования как участника гражданских правоотношений, не ответили на запрос стороны сделки в разумный срок (п. 2 ст. 157.1 ГК), считается, что в даче согласия отказано, что не препятствует в дальнейшем даче согласия на совершение сделки или ее последующему одобрению.

Если дача согласия госорганом или органом местного самоуправления вызвана осуществлением им публичной функции (напр., п. 4 ст. 292 ГК) и не затрагивает интересов публично-правового образования как участника гражданских правоотношений, то соответствующий орган обязан дать ответ о своем согласии (несогласии). При нарушении этой обязанности заинтересованное лицо вправе требовать возмещения причиненных убытков (ст. 15, 1069 ГК). Решение такого органа может быть оспорено в суде в связи с нарушением процедуры его принятия и по мотивам несогласия с основаниями принятого решения. Согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (напр, п. 3 ст. 35 СК РФ), и может быть адресовано любому из контрагентов сделки. Согласие органа публично-правового образования должно быть дано в письменной форме (в виде ненормативного правового акта, письма и т.п.).

Согласно п. 3 ст. 157.1 ГК согласие на совершение сделки может быть предварительным и последующим (одобрение). Лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с совершением сделки; несоблюдение сторонами этих условий дает третьему лицу право на ее оспаривание (ст. 173.1 ГК). Третье лицо вправе дать одно согласие на совершение нескольких сделок, но ст. 157.1 ГК не предусматривает возможности дачи им общего согласия на совершение любых сделок с конкретно неопределенным имуществом. Допустимость такого согласия может быть предусмотрена законом или вытекать из особенностей правоотношений сторон сделки и третьего лица, согласующего ее. Третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им вызванные этим убытки. В таком случае по аналогии закона примененимы положения об отзыве акцепта (п. 1 ст. 6, ст. 439 ГК). Отзыв предварительного согласия после совершения сделки, равно как и отзыв осуществленного последующего согласия (одобрение) не могут служить основанием для признания сделки недействительной.

Согласие на совершение сделки может быть признано недействительным применительно к правилам гл. 9 ГК. В частности, согласие, данное третьим лицом под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, может быть оспорено в соответствии со статьями 178 и 179 ГК. При признании согласия на совершение сделки недействительным сделка может быть оспорена по мотиву отсутствия необходимого в силу закона согласия по правилам ст. 173.1 ГК.

Юридически значимые сообщения. В сообщении, именуемом юридически значимым, может содержаться информация о сделке и иная информация, имеющая правовое значение, поскольку с такой информацией закон или сделка связывают юридические последствия. По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК). Юридически значимое сообщение, адресованное индивидуальному предпринимателю или ю.лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в ЕГРЮЛ либо по адресу, указанному индивидуальным предпринимателем или ю.лицом. При этом гражданин, индивидуальный предприниматель или ю.лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по этим адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Бремя доказывания факта направления сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (ст. 10 ГК).

Если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики взаимоотношений сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено посредством электронной почты, факсимильной и др. связи, либо в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в сообщении, если можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети "Интернет" информации для участников этого общества; в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т.п.). Сообщение может быть направлено по адресу фактического места жительства гражданина. Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с договорными обязательствами, направляются одной стороной другой стороне исключительно по указанному в нем адресу или только предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим. Статья 165.1 ГК применима и к судебным извещениям и вызовам, если процессуальным законодательством не предусмотрено иное.