Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему жилом помещении граждан

Раздел II ЖК (ст. 30-48) посвящен праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Следует отметить, что впервые в отечественном жилищном законодательстве вещным правам на жилые помещения посвящен самостоятельный раздел, но в содержании его глав категория «вещные права» ни разу не используется. Аналогичные положения прослеживается и в одноименной главе ГК РФ (ст. 288- 293), в которых содержатся нормы о праве собственности (И.А. Емелькина).

Анализ главы 5 ЖК позволяет сделать вывод, что к ограниченным вещным правам граждан на жилые помещения относятся: 1) права граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 31 ЖК РФ); 2) право пользования жилым помещением, предоставленном по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ); 3) право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Данные права и ранее относились в доктрине к числу вещных (Е.А. Суханов, Л.В. Щенникова). Однако, в литературе было высказано противоположное мнение о том, что отмеченные права на жилые помещения следует отнести к обязательственным. Между тем, выявление правовой природы этих прав имеет ярко выраженное практическое значение с точки зрения выбора адекватных способов защиты этих прав.

Для названных ограниченных вещных прав на жилые помещения характерны такие признаки вещных прав как право следования, абсолютный характер защиты.

Однако, права членов семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), которые не отвечают такому признаку вещных прав как право следования, остаются неопределенными.

Следует отметить, что в новом ЖК РФ (ст.1) используется более широкий термин «жилищные права», под которыми понимаются все права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным правом. Это более широкое понятие, чем вещные права на жилые помещения, и к ним относятся и право члена кооператива на участие в управлении этим юридическим лицом, и право собственника на непосредственное управление многоквартирным домом и др. Жилищные права – это субъективные права, определяемые жилищным законодательством (С.П. Гришаев, Л.Ю. Михеева).

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащем ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК (ч. 1. ст. 30 ЖК РФ). В ст.288 ГК РФсодержание права собственности определяется аналогичным образом, правда, без указания пределов.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ). Что касается пределов использования жилого помещения, а точнее, пределов осуществления жилищных прав (Б.М. Гонгало)), то для их характеристики необходимо обратиться к ст. 10 ГК РФ, согласно которой не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблением правом в иных формах.

Пределы осуществления права собственности на жилые помещения предоставляют собой установленные законом границы, в которых собственники по своему усмотрению владеет, пользуется, распоряжается принадлежащим ему жилым помещением.

Однако, осуществление права собственности на жилые помещения (по терминологии ЖК РФ– «использование жилого помещения») происходит в пределах, очерченных не только ЖК РФ, но и иными актами, причем не только актами жилищного законодательства (Б.М .Гонгало, П.В. Крашенинников).

И.А. Емелькина делает вывод, что пределы использования жилого помещения – это предусмотренные ЖК РФ запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением (например, в части перевода жилого помещения в нежилое, порядка осуществления перепланировки и переоборудования и др.). Можно добавить, что к пределам использования жилого помещения относится соблюдение прав и законных интересов соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и др.

Пределы осуществления права собственности на жилые помещения названы в ст. 1, 17, 30 ЖК РФ, а также в иных нормативных правовых актах.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (ст.671 – 688 ГК РФ), договора безвозмездного пользования (ст. 689 – 701 ГК РФ), на ином законном основании (имеются в виду договоры, не предусмотренные законом, но не противоречащие ему (п.1ст.10 ЖК РФ). Ю.К. Толстой к числу таких договоров отнес также договор подряда.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения (ч.3 ст. 30 ЖК РФ). Это правило, берущее начало из римского права, закрепленного также в ст. 210 ГК РФ.

Если жилое помещение является квартирой в многоквартирном доме или комнатой в коммунальной квартире, собственник несет также бремя содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и квартиры, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.