Купівля-продаж

На відносини із купівлі-продажу земельних ділянок поширюються загальні положення цивільного законодавства (гл.54 ЦКУ). Згідно зі ст.655 ЦКУ,

«1. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.»

Ст.657 ЦКУ містить правила (продубльовані у ч.ч.1, 4 ст.132 ЗКУ) щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Слід пам’ятати, що ч.1 ст.130 ЗКУ обмежує коло покупців земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Ними можуть бути:

«а) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва;

б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.»

Проте на даний час через мораторій на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного виробництва дані положення фактично не діють.

Також ч.2 ст.130 ЗКУ передбачене переважне право купівлі земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва: його мають «громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування». На практиці переважне право не застосовується¹, оскільки закон не встановлює відповідного механізму. Застосування ж за аналогією норм ЦКУ щодо права переважної купівлі частки у спільній частковій власності (ст.362) є неможливим з огляду на широке коло суб’єктів права переважної купівлі – навряд чи можливо письмово повідомити їх про майбутній продаж. Тож діє відома максима часів римського права: ubi jus uncertum, ibi jus nullum («якщо закон незрозумілий, закону немає»).

Особливості купівлі-продажу земельних ділянок державної або комунальної власності, а також особливості викупу земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб розглядаються у наступних питаннях цієї теми.

Особливості продажу іпотекодержателем предмету іпотеки (у разі, якщо таке право передбачене договором про задоволення вимог іпотекодержателя або рішенням суду) врегульовані ст.38 ЗУ «Про іпотеку».

¹ Кулинич П.Ф. Оцінка стану земельного законодавства України та перспективи його розвитку. – К.: Аналітично-дорадчий центр Блакитної стрічки ПРООН, 2007. – С.28.

Міна

Відповідно до ст.715 ЦКУ,

«1. За договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.

2. Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін.

3. Договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості.

4. Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом.

5. Договором може бути встановлений обмін майна на роботи (послуги).

…»

Положення ч.4 ст.715 ЦКУ щодо одночасного переходу права власності після виконання зобов’язань щодо передання майна обома сторонами слід застосовувати з урахуванням особливих правил щодо моменту виникнення права власності на земельну ділянку (ст.125 ЗКУ).

До відносин міни, у т.ч. земельних ділянок на інше майно, а також міни земельними ділянками (одних ділянок на інші) «застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання» (ст.716 ЦКУ). Опис правового регулювання відносин купівлі-продажу земельних ділянок див. вище.

Рента

Чинне цивільне законодавство України передбачає можливість відчуження земельних ділянок за договором ренти (гл.56 ЦКУ). Згідно із ч.1 ст.731 ЦКУ,

«1. За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.»

До відносин ренти можуть застосовуватися правила про купівлю-продаж (якщо майно передається у власність платника ренти за плату) або дарування (якщо майно передається безоплатно) – ч.2 ст.734 ЦКУ. Встановлюються правила про забезпечення виплати ренти (ст.735 кодексу):

«1. У разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно.

2. Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти.

У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти.

3. Виплата ренти може бути забезпечена шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти.»

В Україні існує і практика укладення таких доволі екзотичних договорів: див., напр., договір, укладений між К. та О. в м. Севастопіль 14.04.2005 (цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua):