Условия договора подряда. Состав и порядок разработки проектно-сметной и иной документации

На выполнение работ, предусмотренных договором подряда, может быть составлена твердая или приблизительная смета (п. 4 ст. 663 ГК). Если характер сметы нельзя определить из договора, то она предполагается твердой. В договорах на большие объемы строительных работ отдельной строкой следует оговаривать 10-15-процентную надбавку к цене на случай возникновения непредвиденных работ.

Сметная документация определяет существенные условия договора, без которых договор будет считаться недействительным. В ней описывается предмет договора подряда, т.е. содержание, количество и качество подлежащих выполнению работ, и ее результат.

Заключение договора между субъектами хозяйствования без сметной документации недопустимо. По отдельным видам договоров в зависимости от характера, объема и сложности работ обязательно наличие проектно-сметной документации.

Проектно-сметная документация разрабатывается организациями, имеющими лицензии на осуществление этого вида деятельности.

Состав и порядок разработки проектно-сметной документации определяются стандартами и другими обязатель-

ными правилами. Так, по договорам подряда на капитальный ремонт зданий и сооружений действует Инструкция о составе и порядке разработки сметной документации на капитальный ремонт зданий и сооружений (утв. приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 11 апреля 1995 г. № 35).

Обязанность разработки проектно-сметной документации возлагается по соглашению сторон на заказчика, подрядчика или третье лицо.

В договорах с участием граждан содержание выполняемых работ может определяться не проектно-сметной, а иной установленной документацией.

Срочные работы, работы, выполненные в присутствии заказчика, работы, выполняемые методом самообслуживания, мелкие ремонтные работы и иные услуги могут производиться без оформления специальной документации путем выдачи жетона, талона, кассового чека и др.

Сроки предъявления проектно-сметной документации определяются законодательством или по соглашению заказчика и подрядчика.

Так, по договорам подряда на капитальное строительство для государственных нужд заказчик представляет генподрядчику не позднее трех месяцев до предусмотренного государственным заказом начала работ для составления проекта договора следующие документы:

• предпроектную (если обязанности по проектированию возлагаются на генподрядчика) или утвержденную в установленном порядке проектно-сметную документацию;

• предложения о цене стройки;

• график выполнения пусконаладочных работ при вводе объекта в действие в планируемом году;

• график совмещения строительно-монтажных работ и производственных процессов на расширяемых, реконструируемых и технически перевооружаемых предприятиях с указанием в необходимых случаях сроков временной их

остановки в целях создания безопасных условий для производства работ;

• копию акта об отводе земельного участка;

• копию лицензии на осуществление инвестиционной деятельности по капитальному строительству;

• документ финансирующего банка, свидетельствующий о поступлении средств государственного бюджета на счет заказчика;

• справку финансового органа о предъявлении заказчиком декларации об объемах и источниках финансирования в установленных случаях, когда заказчиками являются граждане, исключая строительство жилья;

• другие документы по соглашению сторон.

По договорам подряда на капитальный ремонт зданий и сооружений, как правило, на заказчика возлагаются обязанности по передаче подрядчику одновременно с проект-но-сметной документацией также выдаваемых соответствующими органами разрешений на:

• производство работ в зоне воздушных линий электропередачи и линий связи, проезжей части дорог или в полосе их отвода, работ на вскрытие дорожных покрытий (заказчик обязан привлечь для выполнения работ, связанных с вскрытием подземных коммуникаций, эксплуатационную организацию, а при выполнении этих работ подрядной организацией получить разрешение эксплуатационной организации и обеспечить надзор за выполнением указанных работ);

• производство работ в местах прохождения подземных коммуникаций с передачей подрядчику схем этих коммуникаций, кабельных, газопроводных, водопроводных, канализационных и других сетей, расположенных на площадке объекта;

• предусмотренный проектом снос строений и сооружений, препятствующих производству работ;

• полное или частичное закрытие уличных проездов и тротуаров, установку временных ограждений;

• перенос зеленых насаждений;

• отсыпку строительного мусора и выделение соответствующей площадки;

• временный перенос магистральных линий электропередачи, связи, сетей водопровода, канализации, электроосвещения, контактной сети городского электротранспорта, снятие телевизионных антенн, рекламных устройств и других сооружений, препятствующих производству работ;

• закрытие или перенос торговых предприятий, ларьков, киосков и др.

Обеспечение фронта работ. Обеспечение фронта работ является важнейшей обязанностью заказчика для многих видов договора подряда. Особое значение имеет надлежащее исполнение условия по договорам подряда на капитальное строительство, ремонт зданий и аналогичные работы.

Так, в договорах подряда на капитальный ремонт зданий, особенно при временном прекращении их эксплуатации, На заказчика возлагаются следующие обязанности:

• полностью освободить объекты, подлежащие капитальному ремонту, от проживающих в них лиц или эксплуатирующих их организаций и работников, вывезти с объекта мебель и другое имущество, препятствующее выполнению работ;

• выполнить работы по уборке помещений и придомовой территории, санитарной очистке, снегоудалению и

др.;

• беспечить очистку дворовой канализации;

• демонтировать и вывезти с объекта пригодное для дальнейшего использования санитарно-техническое, бытовое и прочее оборудование;

• передать подрядчику ключи от квартир и других помещений;

• обеспечить полный доступ подрядчика и его работников к объекту ремонта;

• обеспечить подключение подрядчика к действующим сетям водо-, паро-, электропользования и др., если в договоре не предусмотрено иное.

Обеспечение работ материалами и оборудованием. Подрядчик обязан выполнить работу, обусловленную договором, из своего материала и своими средствами, если иное не установлено законом или договором.

Качество предоставляемого материала должно соответствовать действующим стандартам и иным обязательным требованиям. Ответственность за несоответствие материала предъявляемым требованиям несет сторона, предоставившая материал. Однако, когда материал предоставляется заказчиком, на подрядчике лежит обязанность своевременно предупредить заказчика о непригодности или недоброкачественности этого материала.

Возможность повторного использования материалов, полученных от разборки зданий и сооружений по договорам подряда, на их ремонт, реконструкцию, модернизацию определяется проектно-сметной документацией и соглашением сторон. В случае экономии материалов подрядчиком он сохраняет право на оплату работ в размере, оговоренном в договоре, если экономия не привела к ухудшению работ (ст. 664ГК).

Качество работ. Качество работ должно соответствовать условиям договора, проектно-сметной документации, стандартам, техническим условиям и образцам, обязательным для такого рода работ и их результата. При отсутствии соответствующих указаний качество работ и их результаты должны соответствовать обычно предъявляемым требованиям. Обычно предъявляемыми требованиями являются такие, исполнение которых позволяет использовать работу и ее результат по прямому назначению (ст. 290, 674 ГК).

В соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 июня 1993 г. № 360 «О государственном надзоре за стандартами и средствами измерений Республики Беларусь» предприятия с иностранными инвестициями, объединения, организации, учреждения независимо от формы собственности и подчиненности, а также предприниматели, осуществляющие свою деятельность без образования юридического лица, должны соблюдать обязательные требования действующих в республике стандартов, имея в виду, что к ним относятся обеспечение безопасности продукции (работ, услуг) для жизни, здоровья и имущества граждан, ее совместимости и взаимозаменяемости, а также охраны окружающей среды. Соблюдение этих требований обязательно сторонами договора, независимо от того, хозяйственный или бытовой характер носит договор. Как сказано выше, в хозяйственных договорах стороны обязаны учитывать интересы граждан, даже не участвующих в этих договорах, но чьи права на здоровье, благополучие и иные интересы могут затрагиваться хозяйственными договорами.

В строительном производстве соответствующая система стандартизации установлена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 июля 1993 г. № 426 «О создании государственной системы технического нормирования и стандартизации в строительстве».

Цена договора, финансирование работ и расчеты. Цена по договору подряда формируется на основании сметной стоимости работ, материалов, оборудования, с учетом планируемой прибыли подрядчика. Кроме того, в цену договора могут включаться:

• рациональная надбавка на непредвиденные расходы;

• накладные расходы подрядчика;

• стоимость услуг субподрядных организаций и иных третьих лиц;

• стоимость аренды машин и механизмов;

• налоговые платежи подрядчика;

• плата за пользование подрядчиком краткосрочным кредитом при просрочке оплаты работ заказчиком;

• иные платежи и расходы в соответствии с действующим законодательством и соглашением сторон.

Поскольку по отдельным договорам сметная документация может не составляться, то цена в таких случаях определяется иной документацией.

Цена договора подряда может быть твердой на весь период выполнения работ или приблизительной. Твердая цена может устанавливаться в виде твердой денежной суммы или способа определения цены.

Под способом определения цены понимается определение цены по договору, согласно экономико-математической формуле пересчета цены с течением времени, а также путем привязки цены в национальной валюте к курсу твердых валют или иным коэффициентам (ст. 298 ГК). Однако обычно в качестве такого коэффициента используется устанавливаемый Национальным банком Республики Беларусь курс твердой валюты к курсу национальной валюты. В строительной отрасли коэффициенты изменения цен утверждаются ежемесячно Министерством архитектуры и строительства.

Цена договора всегда устанавливается на основании свободного соглашения сторон, но при этом привязывается к расценкам и тарифам, устанавливаемым государством (ст. 394 ГК).

При установлении приблизительной цены в договоре стороны приходят к соглашению о возможности ее пересмотра в сторону уменьшения или увеличения после окончания работ или на каком-либо промежуточном этапе их выполнения. При приблизительной цене заранее может не оговариваться способ или же коэффициент определения цены. Такие твердые критерии пересмотра цены устанавли-

ваются в каждом конкретном случае в моменты исполнения работ согласно договору.

Цена не относится к существенным условиям договора (ст. 663 ГК). В случае спора между сторонами она может быть определена судом на основе обычно применяемых за аналогичные работы и материалы цен с учетом необходимых расходов, понесенных сторонами (ст. 290, п. 3 ст. 394 ГК). В частности, если стороны не смогут достичь соглашения о цене в строительном подряде, то применяются указанные выше индексы Министерства архитектуры и строительства.

Цены по договору подряда бывают свободными или регулируемыми государством. Так, при выполнении строительных работ за счет средств бюджета, внебюджетных фондов, создаваемых по решению государственных органов и кредитов, льготируемых за счет бюджета, заказчики и подрядчики при определении цены в договоре должны руководствоваться постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь от 28 марта 1995 г. № 156 «О мерах по упорядочению ценообразования и расчетов за выполненные работы в строительстве».

Государственные органы регулируют цены на выполнение работы подрядчиками-монополистами, включенными в установленном порядке в перечень предприятий-монополистов. Это связано с тем, что указанные предприятия, используя свое доминирующее положение на рынке, могут устанавливать на выполняемые ими работы необоснованно высокую цену.

В других случаях, когда в законодательстве нет специальных указаний, цены определяют заказчик и подрядчик по свободному соглашению.

Односторонний пересмотр цены в сторону ее уменьшения или увеличения недопустим. При установлении твердой цены риск ее увеличения лежит на подрядчике. При уменьшении стоимости рабочей силы и материалов заказ-

чик оплачивает подрядчику договорную цену, если нет причин усматривать неосновательное обогащение подрядчика. В целях урегулирования возможных разногласий относительно цены договора при его исполнении следует оговаривать в тексте договора при его заключении право сторон обратиться в суд по поводу изменения цены, особенно когда устанавливается приблизительная цена.

Финансирование работ производится как из бюджетных источников, так и из прибыли и иных свободных средств заказчиков. Заказчики самостоятельно определяют направления использования средств, полученных из прибыли. Средства, поступающие из бюджетных источников, используются строго по целевому назначению. Контроль за целевым использованием средств осуществляют собственники или уполномоченные ими органы. В отношении государственных предприятий и организаций контроль за целевым использованием бюджетных средств и средств, полученных от некоммерческой деятельности, осуществляют государственные контрольные, финансовые и правоохранительные органы.

Расчеты по договору подряда являются его важным условием. Они производятся в наличной или безналичной форме в соответствии с правилами, устанавливаемыми Национальным банком Республики Беларусь.

Расчеты производятся как в процессе исполнения работы, так и по ее завершении. Основанием для расчетов является соглашение об авансовых платежах или документы, подтверждающие факт выполнения определенного объема работ.

Если в процессе выполнения работ возникла необходимость значительно превысить приблизительную смету, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Если подрядчик не предупредил заказчика о превышении сметы, он не вправе требовать возмещения сверхсметных расходов (ст. 663 ГК).

Для устранения возможных неблагоприятных последствий в договоре необходимо отдельно оговаривать стоимость каждого вида, этапа или комплекса работ.

Расчеты следует производить своевременно в точном соответствии с условиями договора. Выбор формы расчетов имеет важное значение для каждой из сторон договора.

Сроки по договору. Особенность договора подряда заключается в том, что срок выполнения работ, как правило, является существенным его условием. При отсутствии указания срока договор может быть признан недействительным.

Сроки выполнения работ определяются либо соглашением сторон, либо в установленном порядке. Так, при выполнении работ по капитальному ремонту как государственными, так и частными подрядчиками сроки выполнения этих работ не должны превышать проектные.

При выполнении работ по бытовым заказам населения действуют сроки выполнения работ, установленные Типовым договором на выполнение ремонтно-строительных работ по заказам населения и другими нормативными актами.

В тексте договора необходимо оговорить сроки исполнения всех обязательств по договору, что повысит эффективность реализации сторонами договора своих прав.

Если срок исполнения обязательства не установлен, управомоченная сторона вправе требовать немедленного исполнения обязательства. Должник обязан исполнить такое требование в семидневный или иной разумный срок (ст. 295, 662 ГК). Такие требования можно предъявлять к заказчикам о предоставлении необходимых разрешений на выполнение работ, оплате работ или к подрядчикам, например об устранении недостатков в работе и др.

Приемка работ. Порядок и условия приемки работ по договору подряда определяются соглашением сторон, если для данного вида договора не установлены обязательные правила приемки.

Обязательные правила приемки указаны в стандартах и действующем законодательстве. При производстве строительных работ следует руководствоваться правилами, приведенными, в частности, в Положении о приемке объектов в эксплуатацию (утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29 ноября 1991 г. № 452); в документе «Приемка в эксплуатацию законченных строительных объектов. Основные положения», с изм. и дополн., внесенными постановлением Госстроя Республики Беларусь от 31 декабря 1993 г. № 37.

Приемка работ по договору подряда на капитальный ремонт зданий производится согласно Техническим рекомендациям на производство и приемку общестроительных работ при капитальном ремонте жилых и общественных зданий.

Важным является вопрос о немедленном заявлении заказчиком письменных претензий подрядчику (либо указания на это в акте приемки работ) о наличии явных недостатков работы. Если он этого не сделает, то лишается права требовать впоследствии их устранения и иных требований, если в договоре не предусмотрено иное (п.3 ст. 673 ГК).