Форма договора и его государственная регистрация

Правовое регулирование формы договоров выражается в установлении определенных требований к форме и последствий их нарушения (М.И. Брагинский).

Нормы, регулирующие форму договоров содержатся в главе 9 («Сделки»), в гл. 28 («Заключение договоров»), а также в различных главах ГК РФ, посвященных видам договоров.

Договоры могут совершаться в устной, простой письменной и нотариальной форме.

Согласно п.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Из этой нормы вытекает правило о свободе выбора формы договора, за исключением случаев, установленных законом. Например, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного (ст. 550 ГК РФ). В данном случае свобода выбора формы договора исключается.

В устной форме совершаются договоры, для которых законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма (п.1 ст.159 ГК РФ).

Кроме того, в устной форме могут совершаться договоры, исполняемые при самом их совершении, за исключением договоров, для которых установлена нотариальная форма, и договоров несоблюдение, несоблюдение простой письменной формы, которых влечет их недействительность (п.2 ст. 159 ГК РФ). В литературе отмечается остаточный принцип устной формы, закрепленный в п.1 ст.159 ГК РФ.

В простой письменной форме совершаются следующие сделки (договоры):

1. между юридическими лицами;

2. между юридическими лицами и гражданами;

3. между гражданами на сумму свыше 10 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ) (в настоящее время для этих целей МРОТ равен 100 руб.);

4. в случаях, предусмотренных законом (например, ст.ст. 560, 836, 940 ГК и др.).

Последствия несоблюдения простой письменной формы договора (сделки) определены в ст.162 ГК РФ. Первое последствие (его можно назвать процессуальным): стороны лишаются в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но вправе приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст.162 ГК РФ). Второе последствие (материальное): в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность договора с имущественными последствиями, установленными в ст. 167 ГК РФ. Например, недействительность договора вследствие несоблюдения простой письменной формы установлена ст.ст. 550, 560, 820 ГК РФ и др.

Письменный договор заключается путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку или уполномоченными ими лицами.

Возможно использование при совершении договоров факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи. Правда, использование такого способа заключения договора допустимо в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма договора (например, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (п.1 ст.162 ГК РФ).

Дополнительные правила соблюдения простой письменной формы договора установлены п.3 ст.160 ГК РФ.

Кроме того, говоря о письменной форме договора, следует учитывать правило п.2 ст.434 ГК РФ, который называет «способы» заключения договора в письменной форме. Это:

1) один документ, подписанный сторонами. Заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, предусмотрено ст.ст.550 ГК РФ (продажа недвижимости), 560 ГК РФ (продажа предприятия), 651 ГК РФ (аренда зданий и сооружений), 658 ГК РФ (аренда зданий и сооружений), 1017 ГК РФ (доверительное управление).

2)обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято (акцептовано) путем совершения конклюдентных действий. Совершение лицом, получившим оферту в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в нем условия договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата суммы и т. п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п.3 ст.438 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение договора осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст.160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (п.1 ст.163 ГК РФ).

Правила совершения нотариальных действий закреплены в Основах законодательства о нотариате Российской Федерации, утвержденных Верховным Советом РСФСР 11.02.1993 г. № 4462-1 (в ред. от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ).

Нотариальное удостоверение договоров обязательно в случаях, установленным законом (например, договор ренты (ст. 584 ГК РФ)) или соглашением сторон, хотя бы по закону для договоров данного вида эта форма не требуется (п.2 ст. 163 ГК РФ).

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность (ничтожность). П.2 ст.165 ГК РФ устанавливает специальные правила для «исцеления» договора (сделки) при несоблюдении нотариальной формы в случае полного или частичного исполнения сделки одной стороной и уклонения другой стороны от нотариального удостоверения сделки. Суд вправе признать эту сделку действительной по требованию исполнившей сделку стороны. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

В соответствии со ст.164 ГК РФ обязательной государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом. Ст.130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (Федеральный закон « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ (в ред. от 18.12.2006г. № 232- ФЗ)).

Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. 130,131,132,164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, уда внутреннего плавания и космические объекты.

Последствия несоблюдения требований о государственной регистрации сделок (договоров) определены ст.165 ГК РФ и явствуют из п.3 ст.433 ГК РФ. Существует определенная коллизия между этими нормами. Кроме того, п.1 ст.165 ГК РФ сформулирован также противоречиво. Он может пониматься так, что невыполнение требований о государственной регистрации влечет недействительность только в случаях, когда такое последствие прямо указано в законе. А может рассматриваться так, что в случаях, когда законом предусмотрена государственная регистрация сделки, несоблюдение этого требования влечет за собой ее недействительность.

Комментаторы ГК РФ части первой (Комментарий ГК РФ под редакцией Т.Е Абовой и А.Ю Кабалкина) склоняются к мысли о правильности первого толкования, которое было высказано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.07.1999 г. № 608/99. По мнению ВАС РФ, в соответствии со ст.165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность.

Например, несоблюдение требования о государственной регистрации договора продажи жилого помещения (п.2 ст.558 ГК РФ), аренды недвижимости (п.2 ст.609 ГК РФ) влечет их незаключенность.

Недействительность как последствие несоблюдения требований о государственной регистрации договора предусмотрена п.4 ст.339 ГК РФ (договор об ипотеке).

5. Изменение и расторжение договора: понятие, основания, порядок, последствия

Основным положением правового регулирования договоров является правило о сохранении силы договора после его заключения, неизменности его условий, известное как принцип pacta sunt servande.

В гражданском законодательстве этот принцип получил выражение в ст. 310 ГК РФ, устанавливающей, как правило, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Это правило связано с принципом надлежащего исполнения обязательства. Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Совокупность указанных принципов является определяющим элементом более общего и универсального начала, каковым является принцип строгого соблюдения договора (В.В.Ровный).

Договорные обязательства в силу разных обстоятельств могут прекращаться. Под прекращением договорного обязательства в учебной литературе понимается прерывание правовой связи сторон, отпадение (погашение) составляющих содержание обязательства прав и обязанностей.

Способы прекращения обязательств указаны в главе 26 ГК РФ. Система оснований (способов) прекращения обязательств в научной литературе классифицируется с учетом общих признаков. К таковым чаще всего относят наличие или отсутствие целенаправленных действий, воли и намерения сторон прекратить действие обязательства. Например, исполнение, зачет относятся к правопрекращающим юридическим фактам, в которых прямо выражена воля и намерение сторон прекратить договорные обязательства. Невозможность исполнения, ликвидация юридического лица как способы прекращения обязательств не зависят от воли и желания сторон.

Расторжение договора относится к тем основаниям прекращения обязательств, которые связаны с совершением целенаправленных действий сторон. Следует согласиться с дефиницией, предложенной К. Чистяковым. «Расторжение договора, как особый способ (основание) прекращения обязательства характеризуется специальной направленностью правопрекращающего юридического факта: прерывание правовой связи сторон обусловлено прекращением действий договора как основания обязательства; существо расторжения договора выражается в отказе от исполнения и от принятия исполнения по данному договору; расторжение договора влечет полное прекращение неисполненных регулятивных обязательств сторон «.

Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон. Основанием изменения или расторжения договора в этом случае является соглашение сторон.

По требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Основания для изменения или расторжения договора в одностороннем порядке это:

- существенное нарушение условий договора другой стороной;

-иные случаи, предусмотренные ГК РФ, другими законами или договорами.

В ст.450 ГК РФ дается понятие существенного нарушения договора одной из сторон. Оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор может быть изменен или расторгнут так же в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Например, в соответствии со ст.523 ГК РФ допускается односторонний отказ от исполнения договора (полностью или частично) или одностороннее изменение в случае существенного нарушения договора одной из сторон. Главное отличие изменения договора от его расторжения заключается в правовых последствиях. Расторжение договора влечет полное прекращение обязательств сторон. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п.1 ст.453 ГК РФ).

Изменение договора обычно предполагает изменение его условий. Изменены могут быть любые условия договора – о предмете, месте, сроке исполнения и др. Однако, как отмечается в литературе, должна быть сохранена модель договора (В.В.Витрянский).

Порядок изменения или расторжения договора предусмотрен ст.452 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Если договор подлежит государственной регистрации, то таковая требуется и для соглашения (договора) об изменении или расторжении. Так, например, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отмечено, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Сначала контрагенту посылается предложение об изменении или расторжении договора. В предложении указывается срок для ответа. Если на предложение изменить или расторгнуть договор не последует ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок, либо получен отказ, сторона, направлявшая предложение, может обратиться с требованием об изменении или расторжении договора в суд. Таким образом, в данном случае установлен особый досудебный порядок урегулирования спора. Преобразовательный по своей природе иск заявляется при соблюдении указанного порядка.

При наличии оснований для одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично не требуется обращения в суд. Возможность одностороннего отказа допускается в императивных либо диспозитивных нормах. Таким правом обладает комитент (п.1 ст.1003 ГК РФ), получатель постоянной ренты (ст.593 ГК РФ), даритель (п.1 ст.577 ГК РФ ).

Изменение или расторжение договора возможно в связи с существенным изменением обстоятельств. Гражданским кодексом впервые в истории российского гражданского законодательства нормативно регламентирован вопрос о влиянии изменившихся обстоятельств на договорные обязательства (ст.451 ГК РФ).

Вопрос о влиянии изменившихся обстоятельств на силу договора рассматривается в связи с известным учением о так называемой оговорке о неизменности обстоятельств (clausula rebus sic stantibus).

В отношении норм действующего кодекса в литературе отмечается, что ст.451 ГК РФ свидетельствует о признании этого принципа российском гражданском праве. «Основополагающей в трактовке содержания указанной нормы при ее применении на практике должна стать идея о весьма ограниченном характере вмешательства суда во взаимоотношения сторон договора, поскольку доминирующей в регулировании договорных отношений должен оставаться принцип незыблемости, обязательности исполнения обязательств (pacta sunt servanda)» (В.А. Рахмилович, А.С.Комаров).

Согласно аб.1 п.1 ст.451 ГК РФ фактическим основанием для изменения и расторжения договора признаются существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В абзаце втором п.1 ст.451 ГК РФ существенность изменения обстоятельств связывается с предположением: изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или заключен на других условиях.

Обязательные условия изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств предусмотрены п.2 ст.451 ГК РФ.

1. В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

2. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

3. Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

4. Из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Названные четыре условия должны существовать одновременно.

Одного лишь субъективного представления сторон о том, что если бы определенное изменение обстоятельств можно было предвидеть в момент заключения договора, то данный договор не был бы заключен или был бы заключен на иных условиях, недостаточно для изменения или расторжения договора. Такое представление должно быть подтверждено установлением фактов, перечисленных в обязательных условиях изменения и расторжения договора (М.А.Рожкова, К.Е. Чистяков).

Изменение и расторжение договора влечет определенные последствия:

во-первых, изменение или прекращение подлежащих исполнению обязательств;

во-вторых, может служить основанием возникновение обязательств по возврату произведенного исполнения, а так же возмещению убытков, вызванных изменением или расторжением договора. Особо урегулирован в ст. 453 ГК вопрос о том, что стороны не вправе требовать возмещения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Иное может быть установлено законом или соглашением сторон.

[1] До 1 января 2008 года, информация являлась одним из объектов гражданских прав в соответствии со ст. 128 ГК РФ. Поэтому в юридической науке информация как самостоятельный объект гражданского права относилась к числу нематериальных благ.

[2] Данное мнение разделяется далеко не всеми учеными. Так, М.Л. Нохрина отмечает, что из всех перечисленных в ГК РФ нематериальных благ только имя, честь, достоинство и деловая репутация в той или иной мере индивидуализируют личность, остальные перечисленные в законе и научных трудах нематериальные блага не выражают индивидуальность личности.

[3] В дальнейшем, в данном параграфе под нематериальными благами будут пониматься только те нематериальные блага, которые названы в ст. 150 ГК РФ.

[4] При этом автор безосновательно, на наш взгляд, полагает, что это лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство. Второго признака – ведение общего хозяйства уже точно не надо для супругов, детей, родителей собственника. Они являются таковыми в силу факта родства и совместного проживания.

[5] Эта позиция также небезупречна. В настоящее время вопрос о бывших членах семьи собственника урегулирован п. 4 ст. 31 ЖК. И общее правило сводится к тому, что бывшие члены семьи собственника право пользования жилым помещением не сохраняют.

[6] С учетом новой редакции п. 2 ст. 292 ГК этот вывод более, чем спорен.

[7] В отношении этой категории лиц можно высказать такое же критическое замечание, как и в отношении предыдущей категории. Право пользования не сохраняется за членами семьи бывшего собственника (п. 2 ст. 292 ГК), в равной мере оно не сохраняется за бывшими членами бывшего собственника.