Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, и долей в праве общей долевой собственности

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст.246 ГК РФ). При недостижении такого согласия возникший спор не может быть урегулирован судом.

Вместе с тем, участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей в праве. Он вправе продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом. Для таких распорядительных актов согласия других сособственников испрашивать не нужно, но при возмездном отчуждении доли необходимо соблюдение особых правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Данное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон признается продавцом товара, который обязуется передать и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ) (Н. Толчеев). Ю. Буйнова критикует это положение и считает более разумным распространять действие ст. 250 ГК РФ на мену жилых помещений с учетом того, что это вещи индивидуально-определенные. Преимущественное право покупки доли действует тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют права преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если несколько участников желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. Как полагает Н. Толчеев, в случае спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику. Вероятно, подобный подход соответствует гражданско-правовому принципу свободы договора. Вместе с тем, в литературе высказано на этот счет и другое мнение. Так, Э. Гаврилов полагает, что нельзя предоставлять продавцу право выбрать покупателя, ибо на продавце лежат лишь обязанности предложить свою долю к продаже всем остальным сособственникам. В равной мере нельзя придавать правовое значение первенству в принятии предложения о заключении договора. Указанный автор считает, что приобрести продаваемую долю имеют право все сособственники, согласившиеся ее купить, и никого из них нельзя ее лишить. Потенциальные покупатели имеют право купить ту часть отчуждаемой доли, которая пропорциональна долям, имеющимся у них.

Преимущественное право не действует в случае продажи с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников общей долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ и другими законами.

Извещение о продаже доли направляется остальным участникам общей долевой собственности в письменном виде с указанием цены и других условий, на которых она продается. Сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях.

Если участники долевой собственности откажутся от покупки доли или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Срок исчисляется с того с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о продаже доли с нарушением его права. Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки доли, являются продавец и покупатель доли. Суды предлагают истцу внести на депозитный счет суда все суммы, уплаченные покупателем доли. Это обусловлено тем, что участник общей долевой собственности наделяется правом приобрести долю в праве собственности, а не только выразить желание на ее покупку (п. 2. ст. 250 ГК РФ).