Сущность и особенности недвижимости как товара.

К особенностям недвижимости как товара относят:
- неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,
- уникальность объектов – вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;
- долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;
- ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;
- сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;
- сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;
- низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

3. Риэлтерская фирма: понятие, виды, функции.

Риэлторская фирма
Юридическое лицо, в Учредительных документах которой в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность, обладающее лицензией на право осуществления конкретных операций с недвижимостью и возглавляемая лицензированным брокером по недвижимости.
Риэлторская деятельность
Осуществляемая юридическими и физическими лицами профессиональная деятельность по оказанию для других лиц на основе возмездного соглашения с ними предусмотренных обязательств при совершении операций с объектами недвижимости.
Риэлторские фирмы
Фирма, связанная с предусмотренной законом деятельностью по совершению операций с объектами недвижимости и имеющая лицензию на осуществление следующих операций с недвижимостью:
- работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости;
- проведение предварительной оценки стоимости объекта недвижимости или его аренды;
- сбор и оформление необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях;
- проверка юридической чистоты прав собственности на объекты недвижимости;
- регистрация договоров перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах.
Функции риэлторских фирм с момента их возникновения до текущего момента изменились самым существенным образом. Если в 1991-1993 гг. риэлторские компании осуществляли в основном посреднические операции, то с 1994 г. начинаются операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах. С 1996 г. мощное развитие получают услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости, появляются прецеденты рассрочек платежа.
С 1997 г. риэлторские компании начинают принимать участие в финансировании строительства объектов недвижимости как жилых, так и нежилых.
Отличительной особенностью риэлторской деятельности является многообразие осуществляемых операций. При совершении операций на рынке недвижимости риэлторские фирмы могут выступать:
1) покупателями квартир, приобретаемых с целью перепродажи;
2) брокерами (агентами), действующими по договорам комиссии или поручения;
3) инвесторами, финансирующими на долевых началах строительство объектов недвижимости, планируя в последующем переуступить долю инвестирования или права требования на объект строительства или реализовать построенные квартиры (гаражи, офисные помещения и т.п.) на условиях, выгодных фирме.