Процесс инвестирования в недвижимость

Рынок недвижимости тесно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются на первичных и вторичных рынках недвижимости

Инвестиции – накопленные сбережения инвестором, которые вкладываются в приобретение собственности и имеют потенциальную способность приносить доход или иной полезный результат.

Инвестиционной деятельностью называют выполнение инвестором действий по вложению своих накопленных сбережений или привлеченных денежных средств со стороны в приобретение собственности, которая в будущем будет приносить инвестору доход.

Существуют различия региональных рынков недвижимости, которые вызваны экономическими, природными, социальными и политическими особенностями различных регионов, существуют различия в региональной инвестиционной привлекательности. Для принятия каких-либо решений по инвестированию, потенциальному инвестору нужно проанализировать информацию об инвестиционном климате в регионе. Факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости: несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей; недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в недвижимость.

Основными целями инвестирующих в недвижимость являются

1) получение денежных доходов;

2) прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен развития или реконструкции объектов;

3) длительная эксплуатация объекта

4) получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.

Существует три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, которая в будущем будут приносить доход.

Если вкладывать денежные средства в земельные участки, то высока зависимость от внешних факторов, т. е. от решений местных властей, экономических факторов, экологии, изменений в земельном законодательстве.

Инвестиции в жилье обеспечивают прирост денежных средств за счет роста цен на жилье. Высокий спрос на жилье возникает в связи с острой жилищной проблемой, так как в настоящее время приток беженцев только растет, и поэтому это направление инвестирования перспективно и привлекательно.

Если инвестирование в недвижимость приносит доход, это направление является наиболее прибыльным.

Методы инвестирования на рынке недвижимости бывают прямыми и косвенными:

1) прямые – это приобретение недвижимости на торгах по частному договору;

2) косвенные – это покупка ценных бумаг компаний, которые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Вложения в недвижимость являются долгосрочными.

На источники и величину инвестиций в недвижимость влияет ставка банковского процента, ожидаемый доход на инвестиции, налоговая политика в инвестиционной сфере, темпы инфляции, степень риска инвестиций в недвижимость.

В России наибольшей привлекательностью инвестирования пользуется жилье, но его стоимость зачастую превышает доходы основной части населения России, поэтому требуется долговременная ссуда, а система ипотечного кредитования развита не достаточно хорошо.

В процессе финансирования недвижимости могут принимать участие следующие основные участники: инвестор собственного капитала, ипотечный кредитор, арендатор недвижимости, государство в лице федеральных и муниципальных органов власти.

Инвестор собственного капитала владеет правом собственности на недвижимость. Типичная мотивация инвестора ¾ получение будущих выгод от вложений, произведенных сегодня. Именно инвестор собственного капитала инициирует процесс инвестирования и принимает решения об условиях и методах инвестирования.

Ипотечный кредитор в отличие от инвестора собственного капитала имеет право на получение платежей по долговым обязательствам, если в инвестиционном договоре не предусмотрено участие в доходах от всего инвестированного капитала.

Арендатор является косвенным участником процесса финансирования, временно владеющим правом пользования объектом недвижимости. Параметры арендного договора могут оказать существенное влияние на инвестиционно-финансовые решения.

Государство, с одной стороны, является косвенным участником процесса финансирования, так как накладывает законодательные ограничения на остальных участников процесса финансирования инвестиций в недвижимость. С другой стороны, является самостоятельным инвестором собственного капитала (средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов).

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все

участники реализации инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, а также различные фонды, в том числе и пенсионный и др.