Методы оценки недвижимости

1. Затратный

Ц_н = ПСВ – И + Ц_з

или

Ц_н = ПСЗ – И + Ц_з

где:

Ц_н – стоимость недвижимости;

ПСВ - полная стоимость воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И – стоимость износа оцениваемого имущества;

Ц_з – стоимость участка земли.

1. Рыночный

,

где:

Ц_р – рыночная стоимость проданных аналогичных объектов;

K₁, K₂, j, K_n – поправочные коэффициенты.

1. Доходный

а) метод прямой капитализации

,

где:

V – рыночная стоимость недвижимости;

NOI – постоянная годовая чистая операционная прибыль от объекта (разность между

валовым потенциальным доходом от сдачи объекта недвижимости в аренду и

суммой затрат на содержание объекта и возможных убытков);

R – норма капитализации.

б) дисконтирование денежных потоков

,

где:

D₁, D₂, …, D_n-1, D_n – доход, получаемый владельцем недвижимости от ее эксплуатации

(разница между притоком и оттоками денежных средств по годам

или чистая прибыль + амортизация);

D_np – возможный доход, который может быть получен владельцем недвижимости от ее

продажи;

z – ставка дисконтирования;

И_р – реальные инвестиции, необходимые для приобретения недвижимости.

Определение оценочной стоимости объекта методом рыночных сравнений:

,

где:

C – искомая стоимость объекта оценки – стоимость замещения;

C_a – рыночная цена выбранного аналога;

р – интегральный корректирующий множитель;

P – поправочный коэффициент;

J – индекс изменения цен за период между датой оценки и датой определения

рыночной цены аналога.

Стоимость участка земли:

,

где:

С_Т.З. – стоимость участка земли;

Д_в – реальный или условно начисленный валовой доход;

И_зд. – ожидаемые издержки;

K_к – ставка(коэффициент) капитализации.

Рыночная цена земли (Цр):

,

где:

Ц_н – нормативная цена земли;

K₁, K₂, j, K_n – коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

Стоимость земельного участка по методу остаточной продуктивности( остатка):

,

где:

V_L – стоимость земельного участка;

NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

V_B – стоимость улучшений;

R_L – коэффициент капитализации земли;

R_B – коэффициент капитализации улучшений.

,

где:

V_о – стоимость объекта, включающая стоимость улучшений и стоимость земли;

NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

R_о – общий коэффициент капитализации для земельного участка и улучшений;

R_L – коэффициент капитализации земли;

R_B – коэффициент капитализации улучшений.

L – доля земли в общей стоимости объекта;