Методы оценки недвижимости

 

  1. Затратный

Цн = ПСВ – И + Цз

или

Цн = ПСЗ – И + Цз

где:

Цн – стоимость недвижимости;

ПСВ - полная стоимость воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И – стоимость износа оцениваемого имущества;

Цз – стоимость участка земли.

 

  1. Рыночный

 

,

где:

Цр – рыночная стоимость проданных аналогичных объектов;

K1, K2, j, Kn – поправочные коэффициенты.

 

  1. Доходный

а) метод прямой капитализации

 

,

где:

V – рыночная стоимость недвижимости;

NOI – постоянная годовая чистая операционная прибыль от объекта (разность между

валовым потенциальным доходом от сдачи объекта недвижимости в аренду и

суммой затрат на содержание объекта и возможных убытков);

R – норма капитализации.

 

б) дисконтирование денежных потоков

 

,

 

где:

D1, D2, …, Dn-1, Dn – доход, получаемый владельцем недвижимости от ее эксплуатации

(разница между притоком и оттоками денежных средств по годам

или чистая прибыль + амортизация);

Dnp – возможный доход, который может быть получен владельцем недвижимости от ее

продажи;

z – ставка дисконтирования;

Ир – реальные инвестиции, необходимые для приобретения недвижимости.

 

Определение оценочной стоимости объекта методом рыночных сравнений:

 

,

где:

C – искомая стоимость объекта оценки – стоимость замещения;

Ca – рыночная цена выбранного аналога;

р – интегральный корректирующий множитель;

P – поправочный коэффициент;

J – индекс изменения цен за период между датой оценки и датой определения

рыночной цены аналога.

 

Стоимость участка земли:

 

,

 

где:

СТ.З. – стоимость участка земли;

Дв – реальный или условно начисленный валовой доход;

Изд. – ожидаемые издержки;

Kк – ставка(коэффициент) капитализации.

Рыночная цена земли (Цр):

 

,

 

где:

Цн – нормативная цена земли;

K1, K2, j, Kn – коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

 

Стоимость земельного участка по методу остаточной продуктивности( остатка):

,

где:

VL – стоимость земельного участка;

NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

VB – стоимость улучшений;

RL – коэффициент капитализации земли;

RB – коэффициент капитализации улучшений.

 

 

,

где:

Vо – стоимость объекта, включающая стоимость улучшений и стоимость земли;

NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

Rо – общий коэффициент капитализации для земельного участка и улучшений;

RL – коэффициент капитализации земли;

RB – коэффициент капитализации улучшений.

L – доля земли в общей стоимости объекта;








Дата добавления: 2015-06-17; просмотров: 735; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ


Поиск по сайту:

При помощи поиска вы сможете найти нужную вам информацию.

Поделитесь с друзьями:

Если вам перенёс пользу информационный материал, или помог в учебе – поделитесь этим сайтом с друзьями и знакомыми.
helpiks.org - Хелпикс.Орг - 2014-2022 год. Материал сайта представляется для ознакомительного и учебного использования. | Поддержка
Генерация страницы за: 0.009 сек.