Физический износ

 


Рисунок 1 – Накопление физического износа

 

1) Метод срока жизни

 

,

где:

Иф – физический износ объекта недвижимости;

ЭВ – эффективный возраст объекта недвижимости (определяется экспертным путем);

Эффективный возраст может быть больше хронологического (если объект недвижимости эксплуатировался интенсивно, вовремя не ремонтировался) и меньше хронологического (если объект недвижимости эксплуатировался неинтенсивно, ремонтировался вовремя).

ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни (период времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль);

ЭВ+ОСЭЖ = СЭЖ – срок экономической жизни объекта недвижимости (период времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль).

 

где:

Иф – физический износ объекта недвижимости;

ХВ – хронологический возраст объекта недвижимости (с момента постройки до даты оценки);

НСЖ – нормативный срок жизни (определяется стандартами и нормами строительства);

Данный метод неприменим, если хронологический возраст превышает нормативный (для объектов возрастом более 100 лет).

 

2) Стоимостной метод

Согласно данному методу физический износ равен сумме затрат на устранение износа в стоимостном выражении.

 

3) Нормативный метод

Физический износ определяется согласно восстановительным строительным нормам (ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа»). Удельный вес конструктивного элемента выбирается по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Физический износ здания определяется по формуле:

 

где:

физический износ здания, %;

физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, % ;

коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) принимаются по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости.

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%.

 

Пример: расчет физического износа главного корпуса аптеки

 

Конструктивный элемент Уд. вес элемента по УПВС Уд. вес элемента по ВСН Расчетный уд. вес элемента ВСН, № таб % износа** Взвешенный % износа
сб.31 прил. 2
таб.25 ГК-I*
Источник / способ расчета à УПВС ВСН 2 х 3 ВСН ВСН 4 х 6
Фундамент 6%   6% 30% 1,80%
Стены и перегородки стены 25% 73% 18% 40% 7,30%
перегородки 25% 27% 7% 40% 2,70%
Перекрытиия 14%   14% 40% 5,60%
Крыша крыша 7% 75% 5% 70% 3,68%
кровля 7% 25% 2% 80% 1,40%
Полы 7%   7% 20% 1,40%
Проемы окна 10% 48% 5% 55-56 60% 2,88%
двери 10% 52% 5% 57-58 60% 3,12%
Отделочные работы 6%   6% 60-62 80% 4,80%
Внутренние сантехнические устройства 7%   7% 66-68 80% 5,60%
Внутренние электротехнические устройства 10%   10% 80% 8,00%
Прочие работы балконы 8% 0% 0% - 0% 0,00%
лестницы 8% 25% 2% 70% 1,40%
остальные 8% 75% 6% - 70% 4,20%
Итого (сумма) 100%   100%     48,28%

* ГК – группа капитальности;

** Процент износа – принимается по результатам визуального наблюдения в зависимости от фактического состояния конструктивного элемента согласно нормам ВСН.

 

Тогда физический износ объекта составит 48%.

 









Дата добавления: 2015-06-17; просмотров: 778; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ


Поиск по сайту:

При помощи поиска вы сможете найти нужную вам информацию, введите в поисковое поле ключевые слова и изучайте нужную вам информацию.

Поделитесь с друзьями:

Если вам понравился данный ресурс вы можете рассказать о нем друзьям. Сделать это можно через соц. кнопки выше.
helpiks.org - Хелпикс.Орг - 2014-2020 год. Материал сайта представляется для ознакомительного и учебного использования. | Поддержка
Генерация страницы за: 0.006 сек.