Физический износ
Рисунок 1 – Накопление физического износа
1) Метод срока жизни
,
где:
Иф – физический износ объекта недвижимости;
ЭВ – эффективный возраст объекта недвижимости (определяется экспертным путем);
Эффективный возраст может быть больше хронологического (если объект недвижимости эксплуатировался интенсивно, вовремя не ремонтировался) и меньше хронологического (если объект недвижимости эксплуатировался неинтенсивно, ремонтировался вовремя).
ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни (период времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль);
ЭВ+ОСЭЖ = СЭЖ – срок экономической жизни объекта недвижимости (период времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль).
где:
Иф – физический износ объекта недвижимости;
ХВ – хронологический возраст объекта недвижимости (с момента постройки до даты оценки);
НСЖ – нормативный срок жизни (определяется стандартами и нормами строительства);
Данный метод неприменим, если хронологический возраст превышает нормативный (для объектов возрастом более 100 лет).
2) Стоимостной метод
Согласно данному методу физический износ равен сумме затрат на устранение износа в стоимостном выражении.
3) Нормативный метод
Физический износ определяется согласно восстановительным строительным нормам (ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа»). Удельный вес конструктивного элемента выбирается по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).
Физический износ здания определяется по формуле:
где:
физический износ здания, %;
физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, % ;
коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) принимаются по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости.
Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%.
Пример: расчет физического износа главного корпуса аптеки
| Конструктивный элемент | Уд. вес элемента по УПВС | Уд. вес элемента по ВСН | Расчетный уд. вес элемента | ВСН, № таб | % износа** | Взвешенный % износа | |
| сб.31 | прил. 2 | ||||||
| таб.25 | ГК-I* | ||||||
| Источник / способ расчета à | УПВС | ВСН | 2 х 3 | ВСН | ВСН | 4 х 6 | |
| Фундамент | 6% | 6% | 30% | 1,80% | |||
| Стены и перегородки | стены | 25% | 73% | 18% | 40% | 7,30% | |
| перегородки | 25% | 27% | 7% | 40% | 2,70% | ||
| Перекрытиия | 14% | 14% | 40% | 5,60% | |||
| Крыша | крыша | 7% | 75% | 5% | 70% | 3,68% | |
| кровля | 7% | 25% | 2% | 80% | 1,40% | ||
| Полы | 7% | 7% | 20% | 1,40% | |||
| Проемы | окна | 10% | 48% | 5% | 55-56 | 60% | 2,88% |
| двери | 10% | 52% | 5% | 57-58 | 60% | 3,12% | |
| Отделочные работы | 6% | 6% | 60-62 | 80% | 4,80% | ||
| Внутренние сантехнические устройства | 7% | 7% | 66-68 | 80% | 5,60% | ||
| Внутренние электротехнические устройства | 10% | 10% | 80% | 8,00% | |||
| Прочие работы | балконы | 8% | 0% | 0% | - | 0% | 0,00% |
| лестницы | 8% | 25% | 2% | 70% | 1,40% | ||
| остальные | 8% | 75% | 6% | - | 70% | 4,20% | |
| Итого (сумма) | 100% | 100% | 48,28% |
* ГК – группа капитальности;
** Процент износа – принимается по результатам визуального наблюдения в зависимости от фактического состояния конструктивного элемента согласно нормам ВСН.
Тогда физический износ объекта составит 48%.
Дата добавления: 2015-06-17; просмотров: 1188;