ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВА

При продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, можно заявить вычет в размере дохода, полученного от реализации указанного имущества. Сумма предоставленного вычета не должна в целом за год превышать (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

- 1 млн руб. - при продаже жилой недвижимости и земельных участков;

- 250 000 руб. - при продаже иного имущества (автомобилей, нежилых помещений и т.д.).

Например, А.М. Сомов продал автомобиль, находившийся у него в собственности два года, за 300 000 руб. А.М. Сомов при исчислении НДФЛ может получить налоговый вычет, уменьшив свои доходы в размере 300 000 руб. на 250 000 руб. С суммы остатка в размере 50 000 руб. (300 000 руб. - 250 000 руб.) он должен уплатить НДФЛ.

Вместо использования права на вычет налогоплательщик может уменьшить сумму доходов, облагаемых НДФЛ, на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Примечание

Подробнее об этом читайте в разд. 3.3.1.3 "Уменьшение облагаемых НДФЛ доходов на расходы по приобретению имущества как альтернатива имущественному вычету".

Отметим, что возможность уменьшить полученные от реализации имущества доходы на расходы, которую предоставляла ст. 220 НК РФ в предыдущей редакции, была несколько шире. В расходах учитывались затраты, связанные с получением дохода (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Примечание

Подробнее о таких расходах читайте в разд. 3.3.1.3.2 "Какие расходы признавались связанными с получением доходов от продажи имущества (по правилам, действовавшим до 2014 г.)".

СИТУАЦИЯ: В каком размере можно применить имущественный вычет при продаже жилого дома, если его строительство не завершено

Нередко физические лица продают жилые дома, строительство которых еще не окончено (объекты незавершенного строительства). У них может возникнуть вопрос: к чему отнести указанные объекты недвижимости для целей применения пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ - к жилым домам или к иному имуществу?

В первом случае ограничение суммы вычета составит 1 млн руб. за налоговый период, а во втором - 250 000 руб.

По мнению контролирующих органов, жилой дом, строительство которого не завершено, для целей применения имущественного вычета, предоставляемого при его реализации, относится к иному имуществу. Следовательно, продав его, налогоплательщик может воспользоваться вычетом в размере, не превышающем 250 000 руб. Такие разъяснения приводились контролирующими органами в период действия положений пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г. (Письма Минфина России от 02.07.2012 N 03-04-05/9-810 (п. 1), от 06.02.2012 N 03-04-05/7-118, от 15.12.2011 N 03-04-05/7-1049, от 14.09.2010 N 03-04-08/10-199 (доведено до нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 05.10.2010 N ЯК-37-3/12611@), от 10.03.2010 N 03-04-05/9-93).

Однако судьи ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 13.01.2010 N А13-7028/2009 пришли к иному выводу: жилой дом независимо от степени готовности не может быть признан иным имуществом, так как это не предусмотрено Налоговым кодексом РФ. Получается, что при его продаже физическое лицо вправе заявить вычет в размере, не превышающем 1 млн руб.

ФАС Уральского округа в Постановлении от 16.05.2007 N Ф09-3533/07-С2 указал, что в силу п. 7 ст. 3 НК РФ сомнения в рассматриваемом вопросе должны трактоваться в пользу налогоплательщика. А значит, недостроенный жилой дом следует признавать жилым домом для целей применения имущественного вычета, предоставляемого при продаже имущества.

Учитывая, что изменения, внесенные в ст. 220 НК РФ Законом N 212-ФЗ, не затронули рассматриваемый вопрос, полагаем, что приведенные разъяснения контролирующих органов и точка зрения судов продолжают оставаться актуальными с 1 января 2014 г. при применении пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Примечание

Напомним, что имущественный вычет при продаже имущества можно получить, если оно находится в собственности налогоплательщика менее трех лет. Если же данный срок составляет три года и более, вычет не предоставляется. Это следует из пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. В таком случае полученные от реализации доходы не облагаются НДФЛ и не декларируются (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ).

О том, как определить период нахождения имущества в собственности, читайте в разд. 3.3.1.1.1.1 "Как определить время нахождения (более или менее трех лет) имущества в собственности налогоплательщика для получения вычета".