Необходимость оценки недвижимости

Формирование рыночной инфраструктуры казахстанской экономики предполагает, в числе прочего, создание и развитие института оценки собственности. В странах с развитой рыночной экономикой отдельные сегменты общенационального рынка являются неоднородными и функционируют с различной степенью эффективности. Товарные рынки и рынки ценных бумаг являются относительно наиболее эффективными, поскольку, во-первых, цены сделок складываются стихийно, то есть объективно (исключительно под влиянием факторов спроса и предложения ), а, во-вторых, сделки происходят в одном месте, в достаточно больших количествах и с однородным товаром. В то же время, существуют рынки, товар на которых не является абсолютно однородным, сделки происходят в разных местах, неупорядоченно в пространстве и во времени. Примером может служить рынок недвижимости. На таких рынках отсутствуют последовательные текущие котировки цен, что очень затрудняет положение продавцов и покупателей. Вот здесь и приходит на помощь независимый оценщик, обладающий профессиональными знаниями и опытом, позволяющими производить объективную оценку рыночной стоимости этого товара.

В Казахстане в соответствии с гражданским кодексом к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В теории оценки, характеризуя недвижимость, для обозначения земли используют термин «земельный участок» или просто «участок» – обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). А для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин «улучшенный земельный участок». Связано это с тем, что термин «улучшения» является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т.е. все улучшения земельного участка. При этом под улучшениями земельного участка понимается, как правило, все, что неразрывно связано с землей и повышает ее рыночную стоимость.

С точки зрения оценки, следует различать термины: недвижимость и недвижимое имущество. Под недвижимостью, как правило, понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т.е. принимают во внимание физическую суть объекта собственности. Недвижимое имущество – это совокупность объекта и имущественных прав на него (интересы, польза и права, связанные с владением, пользованием, распоряжением недвижимостью), т.е. говорят о экономико-правовой характеристике объекта недвижимости.

Объектами рынка недвижимости, стало быть, являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости - физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости.

Объем (набор) прав на объекты недвижимости в разных странах различен: от абсолютного (полного) права на недвижимую собственность до права прохода по чужой территории. Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей рыночной стоимостью.

Право собственности в Казахстане определяется главой ГК «собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, как и любым имуществом, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».

Из вышесказанного следует, что товаром на рынке недвижимости и, следовательно, объектом оценки, является не объект недвижимости, а совокупность имущественных прав на него. Интересной с теоретической точки зрения и важной в практическом плане является проблема оценки отдельных правомочий, перечисленных в гражданском кодексе: владеть, пользоваться и распоряжаться. При отсутствии прямых указаний в ГК на объем прав и обязанностей, связанных с этими правомочиями, каждая такая оценка должна быть связана с тщательным правовым и экономическим анализом договоров, закрепляющих за субъектом хозяйственной деятельности эти правомочия.

В условиях рыночной экономики оценка стоимости недвижимости может производиться в целом ряде ситуаций. К таковым относятся:

· сделка купли-продажи;

· получение кредита под залог имущества;

· налогообложение (подоходное, поимущественное, наследства);

· страхование имущества;

· раздел собственности (например, в случае расторжения брака);

· внесение имущества в уставной капитал предприятия и т.д.

В общем виде стоимость, которой оперируют в оценке, может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене – это цена, устанавливающаяся на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия факторов предложения и спроса. Иногда ее именуют объективной стоимостью. Наиболее распространенной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость (чаще определяется при продаже собственности).

Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. В силу связи этой стоимости с потребностями конкретного пользователя ее иногда называют субъективной стоимостью. Наиболее часто встречающейся разновидностью стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость (чаще определяется при покупке).

Отличие стоимости в обмене от стоимости в пользовании состоит в том, что стоимость в пользовании есть характеристика собственности с точки зрения ее конкретного владельца (нынешнего или потенциального), и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость в обмене, напротив, имеет место только при продаже собственности (состоявшейся или предполагаемой), и для ее определения необходимо мнение, как минимум, двух сторон – участников сделки.

В большинстве случаев задачей оценщика является определение рыночной стоимости недвижимости.

В соответствии с законом «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается « ... наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», т.е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Из определения рыночной стоимости, принятого на федеральном уровне, следует, что необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является индикатором (показателем) рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, выраженной в денежной форме. Следует также различать термины «затраты» и «вклад в рыночную стоимость». Затраты измеряются деньгами, потраченными на создание каких-либо улучшений объекта недвижимости, а вклад в рыночную стоимость измеряется деньгами, которые рынок заплатит за созданные улучшения. Затраты могут быть равны, больше или меньше вклада в рыночную стоимость. Соотношение между ними определяется спросом и предложением на рынке на данные улучшения.