Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует опре­делить вариант его наилучшего и наиболее эф­фективного использования (ННЭИ), который оп­ределяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ включает изучение альтернатив­ных вариантов использования (освоения, застрой­ки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность место­положения, состояние рыночного спроса, сто­имость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объек­та, состоящего из земельного участка и постро­ек, придается анализу ННЭИ, во-первых, пред­положительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного зе­мельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта ис­пользования земли. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохране­нии имеющихся на земельном участке улучше­ний в целях обеспечения максимальной доходно­сти объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую сто­имость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономи­чески эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оп­тимальное использование земли:

1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного учас­тка (учитываются перспективность местоположе­ния, транспортная доступность, характер окру­жения);

2) рыночный спрос — фактор, отражающий со­отношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого вариан­та использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагае­мое использование, конкуренция других участ­ков, виды налогов и другие условия). Следует вы­делить сегмент рынка, на котором и надо разви­вать деятельность;

3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования зе­мельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспече­ния получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка — перспек­тива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологичес­кие и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физичес­кая осуществимость — анализ соотношения ка­чества, затрат и сроков реализации проекта, ве­роятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к комму­нальным удобствам, учет размеров и формы уча­стка, например, размер может быть мал для стро­ительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельно­го участка действующему законодательству. Выяв­ляется в результате анализа строительных, эколо­гических нормативов, ограничений этажности, на­личия временных запретов на строительство в дан­ном месте, сложности в районе исторической го­родской застройки, возможное изменение норма­тивных актов, соблюдение правил зонирования, не­гативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохо­да собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с уче­том риска инвестиций.