Классификация недвижимости
Основные объекты недвижимости в соответствии с определением гражданского кодекса РФ представлены в таблице 1.
Таблица 1 – Основные объекты недвижимости
| Отдельные объекты | Сложные объекты |
| - земельные участки, | Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудование; - сырье и продукцию; - требования и долги; - нематериальные активы; - права на обозначения, индивидуализирующие предприятие. его продукцию, работы и услуги; - информацию, - другие исключительные права |
| - здания, - сооружения, - объекты незавершенного строительства | |
| - участки недр | |
| - приравненные предметы (по признаку обязательной государственной регистрации права собственности) | |
| - иные вещи |
Классификация– это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с выбранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества и позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменение его потребительских и рыночных свойств.
Классификацию недвижимости можно произвести фасетным методом, предполагающим параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды). Степень дробления при классификации должна быть достаточной для углубленного анализа состояния объектов недвижимости и их рыночной оценки. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом приведена в таблице 2.
Таблица 2 – Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом
| Признаки классификации | Виды недвижимости |
| Функциональное назначение | Производственные – прямо или косвенно участвуют в создании товара |
| Непроизводственные – не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения | |
| Происхождение (воспроизводимость в натуральной форме) | Невоспроизводимые: земельные участки, недра, природные комплексы |
| Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, объекты незавершенного строительства | |
| Степень готовности к эксплуатации | Введенные в эксплуатацию |
| Требующие реконструкции или капитального ремонта | |
| Незавершенного строительства | |
| Форма собственности | Частная |
| Государственная | |
| Общая | |
| Общественных организаций | |
| Характер использования | Для жилья: индивидуальные жилые дома, коттеджи, таунхаузы, квартиры |
| Для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисы, магазины, склады | |
| Для с\х целей: фермы, сады, огороды, пашни | |
| Для специальных целей: школы, церкви, монастыри | |
| Цели владения | Для ведения бизнеса |
| Для проживания владельца | |
| В качестве инвестиций | |
| В качестве товарных запасов | |
| Для освоения и развития | |
| Для потребления истощимых ресурсов | |
| Степень специализации | Специализированная собственность (та недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду или продается на открытом рынке для продолжения своего существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего её бизнеса): нефтяные или химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные помещения, принадлежащие общественному сектору |
| Неспециализированная собственность, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке | |
| Отраслевая принадлежность | Промышленные |
| Строительные | |
| Сельскохозяйственные | |
| Жилищно-коммунальные | |
| Культурно-бытовые | |
| Возможность приватизации | Запрещенные |
| По разрешению правительства | |
| Свободно приватизируемые |
Особый интерес для целей оценки недвижимости представляет классификация зданий. Пример классификации зданий по целевому назначению приведен на рисунке 1.
Рисунок 1 – Пример классификации зданий по целевому назначению
По данным сайта «РИА Новости» (http://www.riarealty.ru/affordablemm_infographics/20130227/399786780.html) эксперты Российской гильдии риэлторов по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства разработали единую рыночную методику классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству. Согласно этой методике на первичном рынке многоквартирного жилья специалисты выделили 4 класса: эконом-класс, класс-комфорт, бизнес-класс и элит-класс. Единая методика классификация жилья на первичном рынке используется фондом содействия развитию жилищного строительства при проведении мониторинга цен и объемов предложения на рынке жилья в субъектах РФ. Признаки (характеристики), присущие каждому установленному типу жилья, приведены в таблице 3.
Таблица 3 – Классификация жилых новостроек по потребительскому качеству
| Признаки (характеристики) | Критерии отнесения к классу качества | |||||
| Классы массового жилья | Классы жилья повышенной комфортности | |||||
| Эконом-класс | Эконом-класс | Бизнес-класс | Элит-класс | |||
| Архитектура | Стандартная (серийный проект), проекты повторного применения | Большее разнообразие архитектурных опций (переменная этажность, фасады, планировки), усовершенствованные серийные проекты, проекты повторного применения или индивидуальные проекты | Индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика | Архитектурный облик объекта требует глубокой проработки внешних элементов здания с учётом рельефа и окружающего участок ландшафта. Дом должен возводиться по индивидуальному авторскому проекту известного архитектора (масштаб известности может ограничиваться субъектом РФ) и может претендовать на уровень архитектурного памятника местного значения | ||
| Несущие и ограждающие конструкции | Нет ограничений | Сборный ж/б, бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.) | Бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.) | Бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из керамического кирпича) | ||
| Остеклениефакультативный признак | Двойные рамы из отечественных деревянных или пластиковых профилей с однослойным стек лом, или одинарные рамы со стеклопакетами | Импортные пластиковые профили средней ценовой ниши со стеклопакетами. Отечественное остекление высокого класса по импортным технологиям | Современные импортные пластиковые и деревянные профили верхней ценовой ниши со стеклопакетами из энергосберегающих стекол. Повышенная площадь остекления (с учётом климатического пояса). Отечественное остекление высокого класса по импортным технологиям | Современные импортные фиберглассовые и деревянные профили верхней ценовой ниши со стеклопакетами из энергосберегающих стекол. Повышенная площадь остекления (с учётом климатического пояса) | ||
| Объёмно-планировочные решения | Кэ более 0,75, высота потолков в чистоте менее 2,7 м. | Кэ – не более 0,75, высота потолков от 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие больших балконов, кладовок. В некоторых проектах предусматриваются эркеры и летние помещения. Возможность перепланировки чаще всего ограничена | Кэ – не более 0,7, высота потолков от 2,75 м. Свободная планировка внутри квартиры. Возможности перепланировки, часто наличие пентхаусов, двухуровневых квартир. Предусмотрена возможность зонирования квартиры на гостевое пространство и месс та для отдыха. Возможно наличие бал конов и лоджий большой площади для организации зимних садов. Наличие не менее 2 санузлов в квартирах свыше двух комнат | Кэ – не более 0,65, высота потолков от 3,0 м. Количество выходов квартир на лестничной площадке – до 3-4. Гибкое объемно-планировочное пространство, ограниченное периметром наружных стен. Эксклюзивные планировки. Зимний сад, наличие хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении жилого дома. Кухни-столовые, террасы. Обязательно наличие не менее 2 санузлов во всех квартирах | ||
| Внутренняя отделка общественных зон | Стандартная отделка | Улучшенная отделка | Высококачественная отделка (декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д.) | Эксклюзивная отделка в соответствии с дизайн-проектом | ||
| Внутренняя отделка квартирфакультативный признак | Без отделки или стандартная отделка | Квартиры - без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка | Квартиры - без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка «под ключ» | Квартиры - с эксклюзивной отделкой (в соответствии с авторским дизайн-проектом, с применением эксклюзивных отделочных материалов) или без отделки (полная подготовка под чистовую отделку и шумоизоляция, включая в т.ч. заведение всех инженерных сетей поквартирно) | ||
| Общая площадь квартир, кв. м | 1-комн. | от 28 | от 34 | от 45 | Студии – от 60 | |
| 2-комн. | от 44 | от 50 | от 65 | от 80 | ||
| 3-комн. | от 56 | от 65 | от 85 | от 120 | ||
| 4-комн. | от 70 | от 85 | от 120 | от 250 | ||
| 5-комн. | от 84 | от 100 | от 150 | от 350 | ||
| Площадь кухни, кв. м | до 8. Возможно кухня-ниша | от 8 | от 12 | от 20 | ||
| Характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру)факультативный признак | Нет требований | Металлические двери с домофоном в подъездах, помещение для консьержа, металлические входные двери квартир | Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звукоизоляция входных групп, помещение для консьержа, металлические сейф-двери , с наружной и внутренней отдел кой, с 4-сторонним запиранием в квартирах | Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звукоизоляция входных групп, надежная замковая группа (секретность, броненакладки). Встроенные видеоглазки. Холл, ресепшн. Металлические сейф-двери с наружной и внутренней отделкой, с 4-сторонним запиранием в квартирах | ||
| Инженерное обеспечение | Энергоснабжение - 10 КВт на квартиру, однофазное. Отопление – центральное | Энергоснабжение - 10 КВт на квартиру, однофазное. Отопление – центральное, радиаторы или конвекторы с терморегулятором | Энергоснабжение - свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабжение дома. Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль (или шахты для наружных блоков сплит-систем), возм. внешние сплит-системы, дополнительные уровни водоподготовки, воздухо-подготовки. Отопление автономное или центральное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты скоростные, импортного или совместного пр-ва, с индивидуальной отделкой кабин. Современные слаботочные и коммуникационные сети. Биметаллические радиаторы, импортные с терморегулятором. Предусмотрены места для кондиционеров, дренажная система | Энергоснабжение - свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабжение дома. Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль в каждой квартире, с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры (летом - охлаждение, зимой - нагрев). Комплексная 5-ступенчатая система фильтрации. Качество воды сертифицировано на уровне питьевой. Отопление автономное (котельная) /смешанное или воздушно-конвекторное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты от ведущих мировых производителей, скоростные, индивидуальная отделка в соответствии с авторским дизайн-проектом всего комплекса. Современные слаботочные и коммуникационные сети, монтажная коробка в квартире. HD –телевидение, спутниковое, кабельное, Интернет-телефония. Импортные конвекторы, поддерживающие внутренний микроклимат помещения с помощью фэнкойлов/блоков индивидуального комфорта. Система учета - поквартирный дистанционный учет всех энергоресурсов с выводом на единый пункт диспетчерского учета | ||
| Придомовая территория двора и безопасность | Благоустройство стандартное | Возможна ограда по периметру. Наличие типовых детских и хозяйственных площадок. Общее озеленение территории. Охрана периметра возможна, но не обязательна. Консьерж, домофон | Благоустроенная, конструктивно выделенная прилегающая территория, с согласованным на стадии проекта (раздела генплана) огороженным периметром. Выделение площадей под детские и хозяйственные площадки. Озеленение территории, возможна проработка ландшафтного дизайна. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор. Видеонаблюдение на входе в дом и по периметру дома. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – домофон через консьержа | Благоустроенная, конструктивно выделенная огороженная прилегающая территория. Ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор, передвижной патруль по периметру дома и придомовой территории, на лестницах и лестничных клетках. Видеонаблюдение на входе в дом, по периметру дома, на лестницах и лестничных клетках, перед входом в квартиру. Пожарная безопасность – установка систем сплинкерного пожаротушения, система оповещения о пожаре и дымоудаления с выводом всей информации на единый диспетчерский пункт и дублированием на пункт охраны. Круглосуточная диспетчеризация всех инженерных сетей и систем. Система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – гость-консьерж-житель | ||
| Инфраструктура дома | Наличие площадей помещений нежилого назначения согласно установленным требованиям к жилым застройкам | Наличие площадей помещений нежилого назначения согласно установленным требованиям к жилым застройкам. Дополнительно: размещение службы эксплуатации на площадях нежилого назначения | Широкий набор объектов социальной и коммерческой инфраструктуры с возможностью контроля доступа посторонних лиц, собственная служба эксплуатации | Разветвленная сеть инфраструктуры для жильцов дома, доступ посторонних лиц возможен только по клубным картам – приглашениям владельцев квартир. Дополнительно: персональное сервисное обслуживание, дополнительные опции инфраструктуры | ||
| Внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районефакультативный признак | Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома | Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома | Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Доступность объектов социальной инфраструктуры в радиусе не более 1 км от жилого дома | Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного на значения. Доступность элитных объектов социальной инфраструктуры. Близость к культурным центрам, памятникам архитектуры. Преимущества расположения с точки зрения экологии. Живописный вид из окон. Транспортная доступность (удобство подъезда к территории дома) | ||
| Параметры паркинга | Согласно нормативным требованиям местного Генплана | Согласно нормативным требованиям местного Генплана | Закрытый наземный/подземный паркинг + возможность парковки на охраняемой придомовой территории из совокупного расчета не менее 1,0 машино-места на квартиру | Закрытый, наземный / подземный, отапливаемый паркинг, предпочтительно – с мойкой и экспресс- автосервисом. Доступ в паркинг для жителей: квартира - лифт – паркинг. Не менее 1,5 машино-мест на квартиру |
Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов, в соответствии с которой выделяется 4 категории недвижимости:
1. Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход.
2. Личная жилая собственность.
3. Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью.
4. Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение его в будущий период времени.
В зависимости от сложившихся школ оценки в разных странах существуют отличия в классификации недвижимости, Так, например, в странах Европы недвижимость принято подразделять на три группы:
1. Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса:
а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;
б) универсальная недвижимость – типичные для рынка недвижимости здания для продажи или аренды.
2. Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.
3. Категория В – избыточная недвижимость ( в резерве).
В США выделяют 5 типов недвижимости:
- жилая – для личного использования (потребления);
- коммерческая – для бизнеса, включая продажу;
- производственная;
- инвестиционная – для вложения капитала;
- специального назначения.
Дата добавления: 2015-05-13; просмотров: 949;