Права и обязанности сторон по договору аренды. Судьба арендуемого имущества.

Основная обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору имущества, которое соответствует условиям договора и его (имущества) назначению. Вместе с основным имуществом арендодатель обязан передать все его принадлежности и относящиеся к нему документы. Если принадлежности и документы не были переданы, и без них нельзя им пользоваться, то арендатор вправе либо потребовать предоставления принадлежностей и документов, либо расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель обязан передать имущество в надлежащем состоянии, поскольку, как правило, в аренду передается имущество уже бывшее в использовании. Арендодатель отвечает за любые недостатки, которые были скрытыми или те, о которых он знал, но не предупредил. Относительно скрытых недостатков не имеет значения тот факт, знал ли о них арендодатель. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе:

- потребовать безвозмездного устранения недостатков;

- потребовать возмещения собственных расходов на их устранение (Такие расходы арендатор вправе удержать из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя).

Если арендуемое имущество представляет собой сложную вещь (суд признает – механизм) или же объект недвижимости, то арендатор должен совершить следующие действия:

1. Назначить техническую экспертизу состояния арендуемого объекта, итогом которого является дефектная ведомость указывающее общее состояние арендуемого объекта, вида недостатков, включая те работы и расходы, которые необходимо произвести для устранения.

2. Дефектную ведомость нужно рассчитать, составив смету.

3. Арендатору направит письменное уведомление с приложением документов, и назначить срок для возмещения расходов.

Требование: возместить расходы или дать согласие возместить из арендной платы.

Если арендодатель не согласен возместить расходы, то арендатор может требовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель не несет ответственности за те недостатки, которые были им оговорены при заключении договора, либо которые были заранее известны арендатору (явные недостатки).

Основная обязанность арендатора – своевременное внесение арендной платы (возникает с момента передачи имущества). При этом, если арендатор возвратить взятое в наем имущество до истечения срока действия договора (досрочно) без согласования арендодателя, он не освобождается от внесения арендных платежей за весь период, на который был заключен договор.

Арендодатель в случае нарушения сроков внесения арендной платы вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за 2 срока подряд. При этом под существенным нарушении условий сроков оплаты судебно-арбитражная практика понимает либо неоднократную просрочку, либо задержку оплаты, в любом случае, за 2 периода подряд. (Правило диспозитивное в договоре может быть иное).

Арендатор обязан пользоваться арендуемым имуществом только в соответствии с условиями договора, а если они не определены, в соответствии с его функциональным назначением. В этом случае арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков, включая упущенную выгоду (арендные платежи до конца договора). С согласия арендодателя арендатор вправе:

1. Сдать имущество в субаренду

2. Передать обязанности и права в перенаем

3. Предоставить имущество третьим лицам в безвозмездное пользование

4. Передать арендные права в залог

5. Внести право аренды в уставной капитал хозяйственного общества или товарищества.

При передаче арендных прав в залог залогодержатель может обратить взыскание на эти права, но при этом на само взыскание не обращается.

При субаренде арендатор с согласия арендодателя заключает с 3 лицом – субарендатором договор аренды и передает ему право пользования арендованным имуществом. При этом срок действия этого договора не может превышать срока действия договора аренды.

Условия договора субаренды должны быть аналогичны договору аренды. Если договор аренды досрочно прекращается, то субарендатор, заинтересованный в имуществе может требовать заключения договора с ним непосредственно. Если арендатор передает имущество в аренду без согласия арендодателя, то он вправе потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, а также предъявления претензий основанных на ст. 1102 взыскав с него сумму неосновательного обогащения в виде тех платежей, которые арендатор получил от субаренды. Перенаем представляет собой случай частного правопреемства, при котором меняется субъектный состав договора аренды. Одновременно происходит уступка права требования и перевод долга.

Арендодатель обязан производить капитальный ремонт. В то время, как текущий ремонт является обязанностью арендатора. Капитальный ремонт необходимо проводить в срок, установленный договором. Если срок не определен, то в разумный срок. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, то без промедления.

При невыполнении этих обязательств арендатор вправе по своему выговору:

1) Произвести капитальный ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в стоимость арендной платы (!!!Дефектная ведомость).

2) Потребовать соответствующего изменения арендной платы.

3) Досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Отличие капитального и текущего ремонта заключается в стоимости основных показателей ее основных фондов. Стоимость капитального ремонта совпадает с совокупной стоимостью арендных платежей. Стоимость текущего ремонта не должна превышать амортизационных отчислений, которые включаются в стоимость арендной платы. (Капитальный ремонт – восстановление, текущий – поддержание).

В период пользования арендатор может вносить в арендуемое имущество улучшения, увеличивающие его стоимость. Такие улучшения могут быть отделимыми и не отделимыми (см. классификацию вещей).

Если неотделимые улучшения были внесены арендатором (пристройка), то они переходят к арендодателю, а он не обязан возмещать их стоимость. Если такие улучшения являются отделимыми, то арендатор вправе оставить их себе, но обязан вернуть имущество в прежний вид за свой счет, т.е. нужно согласие арендатора.

Ст. 619 перечисляет основания, позволяющие арендодателю требовать одностороннего расторжения договора, при этом арендодатель может потребовать такого расторжения только в судебном порядке, но обязан соблюдать претензионный порядок урегулирования спора, а именно, например, направив арендатору письменную претензию, в которой необходимо указать:

1. Суть нарушений, которые допустил арендатор

2. Назначенный арендаторам срок для исправления нарушения.

Если порядок не был соблюден, то суд вправе отказать в принятия иска к рассмотрению. Основание досрочного расторжения со стороны арендатора – ст. 620 ГК, но при этом арендатору не требуется соблюдать такой порядок.