Тема 5. Управление использованием государственной собственности

Лекция 6-7.

Залог государственной собственности

Правовая основа залога была сформирована еще в начале рыночных реформ одной из первых и закреплена Законом «О залоге, введенным в действие в 1992г.

Право залога возникает с момента заключения залоговой сделки на основании договора о залоге, точнее, с момента передачи имущества залогодержателю, если иное не предусмотрено договором.

Залог может возникнуть также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Законом может быть предусмотрено, для обеспечения исполнения какого обязательства и какое имущество признается находящимся в залоге. (пр., п.5 ст. 488 ГК предусматривает, что для обеспечен7ия оплаты товара, проданного в кредит, с момента его передачи покупателю и до оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца.)

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. (право оперативного управления только с согласия собственника). Недвижимое имущество только с согласия собственника.

Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением:

- имущества, изъятого из оборота

- требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.

- иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Предметом залога могут быть ГУПы и МУПы или их имущество, учреждения, доли в ХО и ХТ, иное недвижимое государственное и муниципальное имущество.

Если другое не предусмотрено договором, то:

- заложенное имущество находится у залогодателя

- имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю

- при залоге имущественного права, которое удостоверено ценной бумагой, последняя передается залогодержателю либо в депозит нотариуса.

Существенные условия договора:

1. предмет залога

2. его оценка (стоимость)

3. существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом

4. указание на то, у какой из сторон будет находится передаваемое в залог имущество.

Договор должен быть заключен в письменной форме.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен. Нотариальному удостоверению подлежит договор залога движимого имущества в случаях, когда таким залогом обеспечивается основное обязательство по договору, требующему нотариального удостоверения.

Залог недвижимости подлежит государственной регистрации.

Тот у кого находится имущество обязан:

1. страховать от рисков утраты и повреждения имущество на сумму не ниже размера требования за счет залогодателя.

2. обеспечивать сохранность

3. незамедлительно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы.

Залогодатель:

1. имеет право пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением и извлекать из него доход.

2. несет риск случайной гибели (если иное не оговорено в договоре)

3. может отчуждать предмет залога или иным способом распоряжаться с согласия залогодержателя.

4. может иметь правопреемника, наделенного всеми его обязанностями, если в договоре не предусмотрено иное

5. вправе завещать заложенное имущество, соглашение, ограничивающее право завещать ничтожно.

Залогодержатель:

1. отвечает за утрату имущества, если оно находится у него в соответствии с условиями договора

2. имеет право получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату

3. вправе пользоваться имуществом, лишь в случаях предусмотренных договором, предоставляя регулярно отчет

4. вправе истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения

5. может извлекать из него доход в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя, если договором возложена такая обязанность

Взыскание на предмет залога может быть обращено в судебном порядке, в том случае, если:

1. Заложенное - недвижимое имущество. (исключение – разрешается внесудебная реализация, если после наступления момента неисполнения основного обязательства стороны заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога, нотариально удостоверили. До – нельзя).

2. для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или властного органа (пр.,если предметом залога является государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, то для его залога требуется разрешение органов Госкомимущества)

3. Предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную общественную ценность.

4. Залогодатель отсутствует и установить место его нахождения не представляется возможным (защита интересов слабой (отсутствующей) стороны).

Обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд :

На движимое имущество в соответствии с договором залога (т.е. в этом случае у них есть право заранее предусмотреть внесудебный порядок.

Реализация заложенного имущества:

Путем продажи с публичных торгов, тому кто предложил наивысшую цену. Начальная стоимость определяется судом. (предмет залога не может перейти в собственность залогодержателя).

Только в случае признания повторных торгов заложенного имущества несостоявшимися залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой. При этом стоимость не может быть ниже начальной стоимости, предложенной на повторных торгах, более, чем на 10%. Если в течение 1 месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися не воспользуется правом оставить предмет залога за собой, договор о залоге прекращается.

Ипотека

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества – ипотека.

Ипотека позволяет органам государственного управления в рамках мероприятий по урегулированию проблем неплатежеспособности субъектов государственного предпринимательства осуществлять реструктуризацию и финансовое оздоровление предприятий.

При неисполнении обязательств, обеспеченных ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке.

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.

При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса

1. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен.

2. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

3. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Федеральным законом от 9 ноября 2001 г. N 143-ФЗ пункт 3 статьи 70 настоящего Федерального закона дополнен абзацем следующего содержания:

В случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным приложением к договору.

Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия

1. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

2. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия

1. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.

Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.

2. В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:

требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;

обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;

предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными;

осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие

1. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

2. К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.

Управление собственностью, сданной в аренду.

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

1. Настоящий Закон регулирует порядок предоставления в аренду государственного имущества, в том числе отнесенного к категории памятников истории и культуры, включая вновь выявленные.

2. Виды государственного имущества, сдача которых в аренду не допускается, а также ограничения или запрещения выкупа арендованного имущества определяются действующим законодательством.

Статья 3. Ограничение сферы действия настоящего Закона

1. Действие настоящего Закона не распространяется на следующее государственное имущество:

- земельные участки и другие обособленные земельные комплексы;

- участки недр;

- леса;

- водные объекты;

- особо охраняемые природные территории;

- объекты областного жилищного фонда.

2. Сдача в аренду государственного имущества, указанного в пункте 1 настоящей статьи, регулируется другими законами Рязанской области.

Статья 4. Объекты аренды

В аренду могут быть сданы находящиеся в государственной собственности Рязанской области следующие объекты:

- предприятия, как имущественный комплекс;

- здания, сооружения, строения, часть здания и нежилые помещения, как имущественный комплекс, в том числе отнесенные к категории памятников истории и культуры в соответствии с действующим законодательством, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных унитарных предприятий, государственных учреждений Рязанской области;

- оборудование, транспортные средства, иные материальные ценности, находящиеся в государственной собственности Рязанской области;

Статья 5. Сроки аренды государственного имущества

1. Сдача государственного имущества Рязанской области в аренду производится на основании краткосрочных или долгосрочных договоров.

2. Краткосрочный договор аренды заключается на срок не свыше одного года.

3. Арендодатель вправе заключать долгосрочные договора аренды на срок до трех лет без проведения конкурса.

4. Заключение арендодателем долгосрочных договоров аренды на три и более лет допускается только на конкурсной основе.

5. Порядок организации и проведения конкурса, условия участия в нем юридических и физических лиц устанавливается администрацией Рязанской области в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Рязанской области.

Законом Рязанской области от 29 июля 2002 года N 48-ОЗ статья 5 настоящего Закона дополнена новым пунктом 6

6. Долгосрочный договор аренды газовых сетей заключается на три и более лет без проведения конкурса.

7. Срок действия договора аренды на конкретное государственное имущество определяется соглашением сторон.

Статья 6. Договор аренды государственного имущества

1. Сдача государственного имущества в аренду осуществляется целевым назначением под определенный вид деятельности в соответствии с назначением имущества.

2. Примерные формы договоров аренды государственного имущества утверждаются Комитетом.

3. Изменения и дополнения условий договора аренды рассматриваются и оформляются дополнительным соглашением в 30-дневный срок со дня получения одной из сторон предложений об изменениях и дополнениях к договору аренды.

4. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

5. Решение по вопросам сдачи имущества в аренду (субаренду), заключения и переоформления договоров аренды (субаренды) принимается Комитетом в 30-дневный срок с момента представления заинтересованной стороной всех необходимых документов.

6. Учет сданного в аренду государственного имущества осуществляет Комитет.

Статья 7. Страхование государственного имущества

Комитет в качестве страхователя обеспечивает страховую защиту государственного имущества, сдаваемого в аренду с участием Комитета. Порядок возмещения страховых взносов арендатором определяется договором.

Статья 8. Субаренда

1. Сдача арендатором в субаренду недвижимого арендованного государственного имущества, находящегося у предприятия в хозяйственном ведении, либо любого государственного имущества, находящегося у учреждения в оперативном управлении, допускается, только с согласия Комитета. При этом пользование государственным имуществом допускается только на основе договоров, содержащих условия субаренды и согласованных с Комитетом.

Статья 9. Арендная плата

1. Порядок расчета арендной платы за пользование государственным имуществом устанавливается законом Рязанской области.

Средства, полученные от сдачи государственного имущества в аренду, учитываются в доходной части областного бюджета.

2. Для осуществления контроля за полнотой и своевременностью перечисления сумм арендной платы в областной бюджет арендатор передает в Комитет не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым, копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы в бюджет.

Статья 10. Расходы по содержанию арендованного государственного имущества

Расходы по содержанию арендованного государственного имущества включают в себя:

- эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги;

- возмещение затрат предприятия (учреждения) на амортизационные отчисления, налоги на землю и имущество, в части сдаваемого в аренду.

Указанные расходы не входят в состав арендной платы, определенной договором аренды.

Вышеназванные расходы возмещаются арендатором предприятию (учреждению) по отдельному двустороннему договору, если иное не предусмотрено договором аренды.