Рента, цена земли и арендная плата

В рыночной экономике земля является товаром: она продается и покупается. На землю предъявляется спрос, так же как и на другие факторы производства – труд и капитал. Поэтому земля имеет цену, величина которой зависит в основном от двух величин:

1. Размеров земельной ренты, которую можно получить, став собственником данного участка земли.

2. Нормы ссудного банковского процента. Покупатель земельного участка приобретает его ради ренты, того денежного дохода, который приносит земля. Но деньги можно положить и в банк, в надежде на получение дохода в виде процента. Но владелец денег может потратить их и на покупку земли, рассчитывая на доход в виде ренты, величина которой должна быть не меньше банковского процента. Вот почему этих две величины (земельная рента и банковский процент) тесно связаны между собой.

Таким образом, цена земли (Р) определяется из соотношения величины годовой ренты ® и нормы ссудного банковского процента (r′) по формуле:

P_{цена земли} = R /r′ х 100%

Например, если ежегодный доход в форме ренты составит 100 тыс. руб. в год, ставка ссудного процента – 20 %, то цена данного участка земли составит 500 тыс. руб. Если положить те же 500 тыс. руб. в банк, то можно получить точно такой же годовой доход в сумме 100 тыс. руб. (500 тыс. руб. * 20 % / 100).

Из формулы следует, что цена земли будет расти, если увеличится размер ренты и снизится норма процента, и наоборот.

Динамика цен на землю в ХХ в. имела тенденцию к повышению. Это было связано с рядом факторов, таких как растущий спрос на землю, особенно под строительство несельскохозяйственных объектов; рост городов, инфляции и др.

Земля может находиться в собственности или сдаваться в аренду. Это означает, что кроме ренты существует и арендная плата. Последняя включает в себя земельную ренту, амортизацию на постройки и сооружения, находящиеся на арендуемой земле, и процент на вложенный капитал. Если собственник земли осуществил дополнительные вложения капитала в улучшение ее плодородия и качества, то он должен возместить эти затраты и получить процент на этот капитал (так как любые деньги, вложенные в банк, способны приносить проценты). В результате в настоящее время арендная плата растет практически во всех странах мира, так как в ней увеличивается доля амортизации и процента.

Чем короче контракт, тем быстрее собственник земли может поднять арендную плату, мотивируя это повышением отдачи от качества земли, ростом нормы процента и т.д. Вот почему идут постоянные споры между собственниками земли и ее арендаторами по поводу сроков аренды. Первые стремятся к сокращению сроков аренды, вторые – к увеличению. Арендаторы могут осуществлять только такие вложения, которые полностью окупаются за период аренды. Во многих европейских странах сроки арендных договоров устанавливаются до 10 лет, а на постройки и сооружения на земле – до 99 лет. В некоторых странах, например, в Бельгии аграрное законодательство предусматривает право арендатора на компенсацию затрат капитала, связанных с улучшением качества земли.

Говоря об исторических судьбах земельной ренты и аренды земли, следует сказать, что в ХХ в. в развитых странах мира произошло соединение пользования, владения и распоряжения землей в одних руках, так как большинство фермеров приобрело землю в собственность. Тем самым земля, как объект собственности и как объект хозяйствования, соединились в одних руках, что предопределило быстрые темпы развития сельского хозяйства. Поэтому роль аренды земли как бы отодвинулась на второй план. Аренда в настоящее время играет значительную роль в Европе только во Франции, Бельгии и в настоящее время в России.