Лекция 6. Договор купли-продажи предприятия

План:

1. Понятие договора продажи предприятия.

2. Преддоговорные действия сторон и форма договора продажи предприятия. Передача предприятия и переход права собственности на него.

3. Ответственность сторон по договору продажи предприятия.

Вопрос 1.Договор продажи предприятия является новым в российском гражданском законодательстве. Его возникновение связано с изменением экономического уклада страны, проведением приватизации государственных и муниципальных предприятий. На практике нужно отличать по механизму правового регулирования несколько сфер применения договора купли-продажи предприятия.

Первую сферу составляет продажа государственных и муниципальных предприятий, осуществляемая в процессе приватизации. В этой сфере договор продажи предприятия завершает всю процедуру приватизации и заключается на стадии оформления сделок приватизации.

Так, в соответствии со ст. 23 Закона о приватизации имущества обязательными условиями договора купли-продажи государственного и муниципального имущества являются: сведения о сторонах договора; наименование государственного и муниципального имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества; количество акций ОАО, их категория и стоимость. Кроме того, данным Законом предусмотрено определение в договоре порядка и сроков передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; формы и сроков платежа за приобретенное имущество; условий, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядка осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество; сведений о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты; иных условий, установленных сторонами такого договора по взаимному соглашению Обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством РФ стоимостную оценку, за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного или муниципального имущества, выполнением работ, уплатой денег. Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты. Ряд положений ранее действовавшего закона в этой части был предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ (Постановление Кс РФ от 25.07.2001 г. № 12-П «По делу о проверке конституционности пункта 7 статьи 21 ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»).

Вторую сферу образуют договоры купли-продажи предприятия в связи с банкротством должника, осуществляемого в соответствии со ст. 110 Закона о банкротстве. В этой сфере значительные особенности определяются тем, что происходит купля-продажа предприятия ввиду банкротства должника. Оно состоят как минимум в следующем: а) в состав предприятия не включаются денежные обязательства должника, которые возникли после принятия заявления о признании должника банкротом и могут быть переданы покупателю предприятия в порядке и на условиях, которые установлены данным Законом; б) сообщение о продаже на торгах внешний управляющий обязан опубликовать в официальном издании, определяемом в соответствии со ст. 28 данного Закона, а также в местном печатном органе по месту нахождения должника не позднее, чем за 30 дней до даты проведения торгов; в) продажа предприятия осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона или закрытых торгов, если в состав имущества предприятия входит имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному; г) лицо, являющееся победителем торгов, и внешний управляющий не позднее чем через 10 дней с даты подведения итогов торгов подписывают договор купли продажи предприятия.

Решение о продаже предприятия принимает собрание кредиторов (постановления Президиума ВАС РФ от 15.10.2002 г. №3987/00, Пленума ВАС от 15.12.2004 г. № 29 «О некоторых вопросах практики применения ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Третью сферу составляет находящаяся на стадии формирования реализация предприятий частными собственниками между собой и при продаже частных предприятий государству:

- купля-продажа предприятия как объекта недвижимости;

- продажа зарегистрированного юридического лица, не обладающего имущественным комплексом.

Речь идет о тех случаях, когда специально для будущей продажи создаются организации в той или иной организационно-правовой форме. К таким продажам нельзя применять нормы статьи 559 ГК, т.к. в данном случае происходит передача фирмы, осуществляемая путем замены учредителей со всеми вытекающими из этого последствиями. При этой своеобразной «продаже юридического лица» нет оснований считать, что вообще происходит купля-продажа.

Особой спецификой обладает продажа заложенного предприятия в соответствии со ст. 69-73 ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Куплю-продажу предприятия следует также отличать от реформирования предприятий и иных коммерческих организаций. Под реформой предприятия и иных коммерческих организаций понимается изменение принципов их действия, направленное на их реструктуризацию. Способствующую улучшению управления. Повышению эффективности производства и конкурентоспособности выпускаемой продукции, производительности труда, снижению издержек производства, улучшению финансово-экономических результатов деятельности, а также меры государственной поддержки. В этом случае предприятие рассматривается как субъект права. Концепция реформирования предприятия не состоит в смене собственника, а предполагает разработку и реализацию отдельных направлений внутренней политики реформ.

Подоговору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК). Видообразующим признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора - продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс. Продажа предприятия предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложность возникающих при этом отношений требует специального регулирования.

Договор купли-продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Существенными условиями договора продажи предприятия являются условие о предмете и цене предприятия. Обычно цена предприятия включает и цену земельного участка, передаваемого вместе с этим предприятием и необходимого для его использования или права на него, если иное не установлено законом или договором. Предприятие может продаваться по одной из известных видов цен: 1) по балансовой стоимости (стоимости предприятия, подтвержденной бухгалтерскими документами), - как правила реализуется в отношении неконкурентноспособных предприятий; 2) по «доходам» (продаются высокодоходные предприятия); 3) по аукционной цене – определяется в результате и по правилам проведения соответствующей процедуры. Цену зарегистрированного, но пока еще не действующего и не используемого предприятия могут составлять только расходы по его регистрации; 4) по рыночной цене – может подтверждаться данными о ценах на аналогичное имущество, сведениями об уровне цен, публикуемыми государственными органами, экспертными заключениями.

Правила п. 3 ст. 424 ГК об обычно взимаемой цене при сравнимых обстоятельствах не действует.

Срок договора купли-продажи предприятия не является его существенным условием, законодательством специально срок не нормируется и устанавливается соглашением сторон. Однако, как будет показано ниже, продажа предприятия осуществляется в три этапа:

1) заключение договора купли-продажи предприятия и его государственная регистрация;

2) передача предприятия по передаточному акту;

3) государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.

Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (а не как юридическое лицо). В таком качестве предприятие признается видом недвижимого имущества. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права (ст. 132 ГК). Эти виды условно можно разделить на две большие группы: материальные объекты (активы), т.е. земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию и т.п., принадлежащие продавцу на праве собственности; нематериальные активы (пассивы), т.е. имущественные и неимущественные права требования и долги, права на интеллектуальную собственность, на обозначение своей продукции, права пользования и пр.

Кроме того, предприятие - это живое, приносящее прибыль предпринимательское дело, которое включает клиентуру, репутацию, коммерческие, технологические секреты, рынки сбыта и т.п. Вероятность того, что клиентура останется за продаваемым предприятием обозначается с помощью правовых категорий деловой репутации и является особым нематериальным элементом предприятия, который может быть отчужден только при продаже предприятия в целом. Таким образом, хотя предприятие признается недвижимостью, в нем юридически взаимосвязаны в предпринимательских целях разнородные элементы: имущество, рабочая сила, нематериальные ценности, которые в отдельности обладают своим собственным правовым режимом.

Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Поэтому в состав предприятия как предмета продажи не включаются права, полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью. Такие права не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии такой лицензии, не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность (п. 3 ст. 559 ГК).

В качестве продавца предприятия по общему правилу могут выступать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которым предприятие принадлежит на праве собственности. При продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, продавцом может быть только уполномоченный орган, выступающий от имени соответствующего публичного собственника, но не само унитарное предприятие (ст. 5 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества). Покупателями предприятия могут быть граждане-предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования, в собственности которых может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения. Особые требования к ним содержатся в законодательстве о приватизации и о несостоятельности (банкротстве).

На договор купли-продажи предприятия распространяются установленные законом правила совершения сделок с имуществом, находящимся в общей собственности и правила внутреннего принятия решения об отчуждении имущества в собственности юридических лиц частной формы собственности. Кроме того, стороны договора должны обладать надлежащим объемом право- и дееспособности для совершения такого рода сделок.

Требования, предъявляемые к форме договора продажи предприятия, следует рассматривать как специальные. Они включают в себя две группы указаний. Первую составляют указания о собственно форме договора и его регистрации, а вторую – указания на прилагаемые к договору документы, перечень которых является исчерпывающим. Несоблюдение требований влечет недействительность договора. При этом нужно отличать отсутствие самого документа, например, перечня долгов, и неполноту указанного перечня. Если перечень по тем или иным причинам остался неполным, то оснований для признания договора недействительным нет. В этих случаях следует ставить вопрос о недействительности договора, заключенного под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК).

Государственная регистрация договора продажи предприятия осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. С заявлением о регистрации должны обращаться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав на предприятие право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ст. 16 Закона). Это же правило нашло свое закрепление в обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 2). Согласно ст. 22 Закона зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.

Требование о государственной регистрации обязательно и в тех случаях, когда договор продажи предприятия включен в другой договор, т.е. когда заключается смешанный договор. Это обстоятельство специально отмечено Президиумом ВАС РФ, который в информационном письме № 59 разъяснил, что смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.

На государственную регистрацию договоров купли-продажи и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс предоставляются следующие документы:

1. Заявления сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (представляются подлинник и копия). Доверенности представителей юридических лиц должны быть подписаны руководителем юридического лица с приложением печати юридического лица и нотариально удостоверены).

2. Подлинник и копия платежного документа об уплате государственной пошлины.

3. Подлинники свидетельств о государственной регистрации права продавца на отчуждаемые объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия.

4. Свидетельство о регистрации продавца - юридического лица, его учредительные документы (подлинники и нотариально удостоверенные копии) со всеми действующими и зарегистрированными изменениями и дополнениями.

5. Выписка из ЕГРЮЛ, предоставляемая налоговыми органами.

6. Справка о присвоении кодов статистики юридическому лицу.

7. Документ, подтверждающий полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица (выписка из протокола общего собрания об избрании органа юридического лица или приказ собственника о назначении руководителя, или нотариально удостоверенная доверенность).

8. Подлежащие государственной регистрации (не менее 3 экземпляров – подлинников) экземпляры договора купли-продажи предприятия, сброшюрованные, подписанные сторонами и скрепленные печатями юридических лиц, со всеми действующими дополнениями изменениями и соглашениями.

9. Обязательным приложением к договору купли-продажи предприятия являются:

-акт инвентаризации предприятия;

-бухгалтерский баланс с приложениями;

-заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

-перечень долгов (обязательств) продавца, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

10. Технические паспорта БТИ на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия.

11. В случае вхождения в имущественный комплекс земельных участков, также представляются две копии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления в отношении прав пользования земельным участком с приложением документов, подтверждающих право (свидетельство, договора аренды).

12. Кадастровый план земельного участка.

13. При залоге предприятия, передаче его в доверительное управление, при реализации предприятия с торгов в стадии банкротств юридического лица истребуются и иные документы, необходимые для проведения государственной регистрации.

Вопрос 2.Перед заключением данного договора стороны должны совершить предварительные действия по удостоверению состава продаваемого предприятия, аудиторскую проверку его деятельности и оценку предприятия.

Удостоверение состава предприятия достигается путем проведения его полной инвентаризации (п. 1 ст. 561 ГК). Инвентаризация необходима для проверки фактического наличия числящихся на балансе предприятия ценностей (материальных и нематериальных активов), их сохранности, описания основных признаков и определения текущего состояния. Кроме того, это один из способов оценки состава предприятия.

Аудиторская проверка предприятия преследует цель установить соответствие финансовой отчетности предприятия предусмотренным критериям, а совершенных им хозяйственных операций - требованиям законодательства. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия.

Оценка предприятия имеет особое значение, поскольку условие о цене является существенным условием договора продажи предприятия. Кроме того, она сложнее, нежели оценка иных видов недвижимого имущества, так как речь идет об оценке бизнеса, цена которого зависит от целого ряда факторов (статических и динамических).

В результате указанных действий до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены следующие документы: 1) акт инвентаризации; 2) бухгалтерский баланс; 3) заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; 4) перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований; 5) документ об оценке предприятия (п. 2 ст. 561 ГК). Эти документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК). Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенность данного договора, отличающая его от договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой - переводом на него долгов, что требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562). Уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, должно быть совершено в письменной форме до передачи предприятия продавцом покупателю. Ответ кредитора также должен быть дан в письменной форме (п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 389 ГК).

Уведомленный надлежащим образом кредитор в течение 3 месяцев со дня получения уведомления имеет право потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части (п. 2 ст. 562 ГК). Если кредитор ничего не сообщит продавцу или не заявит одно из перечисленных требований, он будет считаться кредитором, не давшим согласия на перевод долга с продавца на покупателя предприятия, а стороной по таким обязательствам остается продавец предприятия. Однако если обязательство будет исполнено покупателем предприятия, то кредитор будет обязан принять такое исполнение (п. 1 ст. 313 ГК). До тех пор, пока кредитор не даст согласия на перевод долга либо обязательства не будут надлежащим образом исполнены, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность (п. 4 ст. 562 ГК).

Если кредитор не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, он имеет право в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю, заявить одно из следующих требований: о прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении продавцом причиненных этим убытков; о признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в части.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, о выявленных недостатках переданного имущества, а также перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты (п. 1 ст. 563 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества в составе предприятия. Если какая-либо из сторон договора продажи предприятия уклоняется от подписания акта передачи предприятия, то это будет считаться односторонним отказом продавца - от исполнения обязательства по передаче предприятия, а покупателя - от обязательства принять предприятие (п. 1 ст. 556 ГК).

Когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на переданное покупателю предприятие до его оплаты или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых предприятие было приобретено (использовать в производственном процессе, получать прибыль, за счет которой платить налоги и нести иные расходы) (п. 3 ст. 564 ГК).

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента его государственной регистрации. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст. 564 ГК). В соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация договора продажи предприятия и государственная регистрация права собственности покупателя на предприятия должна осуществляться одновременно.

Следовательно, передача предприятия влечет возникновение у покупателя следующих прав и обязанностей: 1) права использовать предприятие по назначению; 2) права на защиту своего владения (ст. 305 ГК); 3) обязанности нести бремя расходов по эксплуатации предприятия, например энергетических; 4) обязанность нести риск случайной гибели предприятия.

Вопрос 3.Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором, т.е. передачи предприятия с недостатками, определяются на основании общих правил о купле-продаже, предусмотренных ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 ГК, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено законом (ст. 565 ГК). Когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены также в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия. Продавец, получив уведомление покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствии в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, вправе без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

Учитывая специфику договора продажи предприятия и его особое социально-экономическое значение, законодатель существенным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и применению последствий недействительности сделки. Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, указанных в договоре, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно (п. 5 ст. 565 ГК). Правила ГК о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, только если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 566).

Вопросы для самоконтроля:

1. Каков порядок заключения договора продажи предприятия?

2. Какие существуют права у кредиторов при продаже предприятия?

3. Какие документы составляют стороны до подписания договора продажи предприятия?

4. С какого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения предприятия как имущественного комплекса?

Источники:

1. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Глава 30.

1. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26.10.2002 г.

2. О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ: Федеральный закон от 21.12.2001 г.

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 27.07.1997г. № 122.

4. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (Приложение к информационному письму Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 13.11.1997 г. № 21).

5. Витрянский Н.Н., Брагинский М.И. Договорное право в 3-х книгах. – М., 2006 г. Книга вторая.

6. Ем В.С. Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. – 2005. № 6.