Использование городских территорий и проблемы территориального роста

Рациональное использование ценной городской территории должно основываться на территориальной дифференциации городских земель. Это позволит проводить гибкую политику землепользования. Территориальная дифференциация начинается с оценки градостроительной ценности городских территорий, под которой понимается совокупность ее свойств, позволяющих при одних и тех же затратах обеспечивать более благоприятную архитектурно-градостроительную среду проживания по сравнению с эталонной. Возможны два основных подхода к измерению такой совокупности свойств: экономический (с позиций оценки затрат и оценки дохода от продажи или сдачи в аренду конкретного участка) и градостроительный (оценка свойств отдельных частей рассматриваемой территории и получение интегрального показателя ценности городской территории).

Определяется и сравнивается ценность городских территорий на основе учета затрат, необходимых на их освоение или переосвоение, и социально-экономический эффект, получаемый в результате их освоения. Оценка дается по трем категориям показателей. Первая охватывает затраты на инженерное освоение для строительства. При этом учитываются средства, как ранее вложенные на создание инженерного освоения, так и требуемые. Во вторую категорию входят затраты, обусловленные изменениями функционального использования территории (например, учитывается ущерб от занятия сельскохозяйственных земель, лесов, рекреационных угодий), а также вызываемые сносом зданий и сооружений, перемещением коммуникаций. Показатели третьей категории отражают различную социально-экономическую ценность территории: ее удобство для разных видов строительства, природные условия, определяющие санитарно-гигиеническую обстановку, транспортную доступность, эстетические достоинства. Зафиксированные на плане или карте показатели позволяют выделить разные по уровню интегральной оценки зоны, что создает основу для решения градостроительных задач.

Дифференциация городских земель должна заметно повлиять на перестройку - функциональной структуры городов. Решить актуальную проблему конверсии промышленных зон в центральных частях городов, выведения из города ставших неуместными промышленных предприятий.

О разной стоимости земли в разных частях города свидетельствуют цены на жилую площадь. Расширение рынка жилья приводит к перераспределению населения по территории города в зависимости от уровня доходов.

При решении проблем прогнозирования развития города используется метод порогового анализа (польские исследователи Б.Малиш, Е. Козловский и др.). В процессе территориального роста город сталкивается с определенными ограничениями, оказывающими существенное влияние на постадийный процесс развития. Б. Малиш выделяет пять групп ограничений: физические (разнообразие природной среды), функциональные (характер землепользования); технологические (особенности инфраструктуры); структурные (инерция в развитии существующих структурных элементов города) и обслуживания.

Городу приходится время от времени останавливаться в территориальном росте до тех пор, пока не окажется целесообразным идти на дополнительные затраты, требующиеся для преодоления возникших ограничений. Для оценки этих дополнительных затрат и вводится понятие пороговых издержек. Их размеры зависят от тех особенностей местности, на которые указывалось выше. Варианты территориального развития города можно представить в виде пороговой кривой, что позволяет сравнивать их экономическую эффективность. Если затраты возрастают особенно сильно и высота «порога» становится весьма значительной, то возникает критический порог. Он не исключает дальнейшего роста города, а лишь указывает на то, что необходимо сменить тактику градостроительства. Возможно, что вместо расширения города понадобится переустройство его отдельных частей: изменение их функционального профиля, планировочной структуры, повышение плотности застройки.

Пороговому анализу не подвергаются промышленные площадки, участки, обладающие исторической ценностью, и другие, не подлежащие застройке. На схеме города и его окружения земли, требующие определенных улучшений, разграничиваются пороговыми линиями, которые показывают изменение уровня необходимых затрат. Пороговый анализ позволяет найти наиболее целесообразные пути последовательного освоения прилегающих к городу территорий, определить стратегию развития города, а также установить уровень, превысив который, компактный город превращается в рассредоточенный (рис. 6).

Рис. 6. Пороговый анализ при обосновании развития города

(по Е.Н.Перцику, 1999):

Зоны пространственного развития города: 1 - в южном направлении (до санитарной зоны предприятия А); 2 - в восточном направлении (на неудобных территориях до горного массива); 3 - реконструкция города; 4 - в северном направлении за железной дорогой (до санитарной зоны предприятия Б); 5 - в западном направлении (за рекой). Условные обозначения: I - река; II - железная дорога; III - застройка; IV - линия «непреодолимого порога»