Обращение взыскания на недвижимое имущество

I. При обращении взыскания на недвижимое имущество судебный пристав назначает должнику в повестке об исполнении двухмесячный срок на добровольное исполнение решения (ст. 1095). Столь продолжительный срок определен в законе с той целью, чтобы должник имел возможность приискать покупателя на свое имение или успел заложить его в кредитном учреждении или частному лицу (объясн. к 1095 ст.). Посылая повестку об исполнении должнику, пристав вместе с тем сообщает суду сведения, необходимые для наложения запрещения на имение, являющееся объектом взыскания (ст. 1096). Общие последствия запрещения наступают с момента его наложения. Но уже со времени получения повестки об исполнении должник ограничивается в праве распоряжения и пользования своим имением, на которое обращено взыскание. Именно, он не вправе отчуждать ни самого имения, ни его принадлежностей, и может рубить находящийся в нем лес только в таком количестве, какое необходимо для поддержания хозяйства (ст. 1097). Сделки, совершенные должником вопреки этому правилу, должны были бы подлежать оспариванию, как противозаконные (ст. 1406 т. Х ч. 1), но Сенат разъяснил, что они остаются действительными и что за нарушение запрета, установленного в 1097 ст., должник подвергается уголовной ответственности (по 17001 ст. Улож. о наказ.) и гражданской ответственности за убытки, причиненные взыскателю (79 N 142).

Договоры по имуществу (арендный и друг.) должник сохраняет право заключать, лишь бы они не имели целью причинить ущерб взыскателю; в противном случае взыскатель может потребовать уничтожения их путем иска (ст. 1100).

II. По истечении двухмесячного срока, данного должнику для добровольного исполнения решения, судебный пристав, по просьбе взыскателя, приступает к описи и оценке имущества, на которое обращено взыскание (ст. 1101), уведомляя должника о начале этих действий (ст. 1102).

В опись вносятся подробные сведения о местонахождении, границах, пространстве, составе, строениях, заведениях и принадлежностях имущества, а также о заключенных по имуществу договорах и о процессах, если они о нем ведутся (ст. 1103 и сл.). Должник может представить приставу документы и планы, относящиеся к имуществу (ст. 1111), лишаясь, в случае непредставления их, права жаловаться на неправильность описи (ст. 1112). Если стоимость имущества явно превышает сумму взыскания, то пристав описывает только часть его, достаточную для погашения долга; но имущества нераздельные (напр., дома, фабрики) должны быть описываемы в полном составе (ст. 1115).

Если описываемое имущество находится во владении самого должника, то пристав производит опись, невзирая на возражения третьих лиц, которые имеют только право предъявить для ограждения своих интересов иск к взыскателю и должнику и просить об обеспечении его посредством приостановления продажи имущества (ст. 1197, 1198). О таком иске извещается то судебное место, где должна производиться продажа (ст. 1198), чтобы покупатели знали о существующем процессе по поводу имущества.

Но если описываемое имущество не находится во владении должника, то третьи лица могут требовать прекращения описи как в исковом порядке, так и в частном (08 N 101) и ссылаться при этом не только на свое право собственности, но и на фактическое владение описываемым имуществом (86 N 64).

Оценка описанного имущества производится взыскателем, если он присутствует при описи, в письменном заявлении, подаваемом приставу (ст. 1117). Должник, несогласный с этой оценкой, имеет право представить в семидневный срок подробную оценку имущества, принимая в основание расчета средний чистый доход за последние пять лет, а если он владеет имуществом менее пяти лет, то за время своего владения (ст. 1118), и подтвердить правильность своей оценки достоверными документами (ст. 1120). Если взыскатель не согласится с оценкой должника, то оценка производится экспертами, которые избираются из соседних владельцев и действуют на основании Правил об экспертизе при оценке движимого имущества (ст. 1123 и 1103 и сл.), руководствуясь при оценке особыми, установленными в законе правилами (ст. 1124-11261).

III. До продажи и укрепления за покупателем имущество оставляется согласно описи во владении должника, который обязан сдать его после продажи в таком же виде, как получил, сохраняя доходы, которые впоследствии присоединяются к сумме, вырученной от продажи имущества и идущей на погашение взысканий (ст. 1128, 1130, 1131).

IV. Опись вместе с оценкой представляется судебным приставом в суд, при котором предстоит публичная продажа имущества (ст. 1127). Непременный член мирового съезда или председатель либо уездный член окружного суда, смотря по тому, куда представлена опись, проверяет, соблюдены ли судебным приставом установленные в законе правила, и если найдет, что она составлена согласно с ними, назначает одного из судебных приставов, по избранию обеих сторон (ст. 1140) или по своему усмотрению (ст. 1139), для производства торга. Время, судебное место, при котором должна производиться продажа (ст. 1135), и последовательность продажи описанного имущества определяются по взаимному соглашению между должником и взыскателем или взыскателями, а если согласия не последует, то судебным приставом сообразно со следующими правилами (ст. 1132). Место производства торга зависит от ценности и от местонахождения имущества. Именно, при окружном суде продаются имущества, оцененные в сумму свыше пятисот руб. (по закону о реформе местной юстиции - свыше одной тысячи), или же находящиеся в уезде того города, где существует окружной суд (ст. 1133). Когда продажа производится при съезде, то заведование ею возлагается на непременного члена или председателя (ст. 1134 и 1134), а если при окружном суде, то на одного из членов суда по назначению председателя (ст. 1157).

V. Для производства публичных продаж недвижимых имуществ назначаются Министерством внутренних дел по соглашению с министрами юстиции и финансов на каждое трехлетие четыре срока (ст. 1142).

Судебный пристав выбирает один из этих сроков с таким расчетом, чтобы до продажи прошло не менее одного месяца, если имущество оценено в сумму не свыше 500 руб, не менее двух месяцев, если оно оценено от 500 до 10 тысяч рублей, и не менее трех месяцев в прочих случаях (ст. 1143). Эти сроки исчисляются со дня выставления объявления о продаже, а если должна быть произведена публикация в местных газетах, то со дня публикации (ст. 1144). Объявления о продаже должны заключать в себе означение личности взыскателя, должника и судебного пристава, назначенного для производства торга, краткое описание имущества и указание времени, места, порядка производства торга, начальной цены и суммы требуемого для допущения к торгу залога (ст. 1147). Они выставляются не позже, чем за месяц до дня продажи в продаваемом имуществе и у входа в суд, где будет происходить торг (ст. 1148), а сверх того: 1) рассылаются мировым судьям, в полицейские и волостные правления уезда, если оценка имущества не превышает 500 руб., 2) печатаются в местных губернских ведомостях, если имущество стоит от 500 до 10 тысяч руб. и 3) печатаются в губернских ведомостях и сенатских объявлениях, если имущество стоит свыше десяти тысяч руб. (ст. 1149). Со дня объявления о предстоящей продаже до начала ее производства все бумаги, относящиеся к продаже, должны находиться в канцелярии подлежащего суда, где могут быть обозреваемы всеми желающими (ст. 1150).

VI. При публичной продаже недвижимых имуществ применяются правила, установленные для продажи движимостей, с некоторыми изменениями, из которых важнейшими являются два: 1) для начала торга не требуется наличности двух желающих торговаться; достаточно, если имеется один, сделавший надбавку против оценочной суммы (ст. 1170, п. 1); 2) желающий принять участие в торге должен внести залог (ст. 11561).

На торге обязан присутствовать непременный член съезда или уездный или другой член окружного суда, назначенный председателем (ст. 1557). По каждому продаваемому имуществу составляется торговый лист, куда вносятся краткие сведения о продаваемом имуществе и лежащих на нем долгах и недоимках (ст. 1151), фамилии торгующихся и сделанные ими наддачи (ст. 1158), и который, по окончании торга, подписывается членом суда, судебным приставом, взыскателем, должником и лицом, за которым имущество осталось (ст. 1159). К участию в торге допускаются дееспособные лица, не ограниченные в праве владения такими имуществами, как продаваемое, и внесшие судебному приставу или в депозит подлежащего суда залог, деньгами или ценными бумагами, в размере десятой части оценочной стоимости имущества (ст. 11561,2). От представления залога освобождены: 1) казенные управления, 2) соучастники должника в общей собственности, если на их доли не обращено взыскания, и 3) взыскатели и залогодержатели, если их требования превышают размер залога, и если, кроме того, другие долги, пользующиеся старшинством перед их долгами, ниже оценки имения на сумму не менее залога (ст. 11563). Две последние категории лиц, освобожденных от внесения залога, лишаются этой льготы, если, предложив на торге наивысшую цену, не уплатят ее в срок. Не внесенный ими залог взыскивается с них через полицию, а ко второму торгу на то же имущество они допускаются только по внесении нового залога (ст. 1176).

Купившим имущество считается тот, кто предложил на торге высшую цену (ст. 1160). В течение 14 дней приобретатель имущества, внесший задаток, обязан представить в суд, при котором производилась продажа, остальную сумму (ст. 1161) и крепостные пошлины (ст. 1162). В счет покупной суммы он вправе внести вместо наличных денег те взыскания, которые были обращены им на проданное имение (ст. 1166); но если вырученной от продажи суммы не хватает для покрытия всех предъявленных взысканий, то должник имеет право заменить своими взысканиями только ту часть этой суммы, которая приходится на его долю по соразмерности претензий (ст. 1167).

VII. По внесении покупной суммы и пошлин непременный член (либо председатель) съезда или окружной суд, смотря по тому, где произведен был торг, проверяет правильность производства, и если найдет его согласным с законом, постановляет определение об утверждении торга и укрепления имущества за покупателем (ст. 1164). На основании этого определения покупатель имущества может получить крепостной акт, именно, данную крепость, которая совершается младшим нотариусом согласно описи имущества, сделанной перед продажей приставом (ст. 1165), и утверждается старшим нотариусом (80 N 139).

Вопрос о моменте перехода права собственности к покупателю с публичного торга не разрешен уставом прямо. Этот переход мог бы быть приурочен: 1) ко дню торга, 2) ко дню внесения покупателем всей покупной суммы, 3) к моменту утверждения торга представителем судебной власти, 4) к моменту утверждения данной старшим нотариусом и 5) к моменту получения данной покупателем. Сенат установил между этими моментами следующее соотношение: право собственности возникает у покупателя с утверждением торга представителем судебной власти, но возводится ко дню торга (15 N 47); право же отчуждать имущество приобретается им только по получении данной (12 N 130).

Приобретенные с публичного торга недвижимости не подлежат выкупу со стороны родственников должника - прежнего собственника (ст. 1169).

VII. Договоры по имению, совершенные должником до получения повестки об исполнении, сохраняют свою обязательную силу и для приобретателя имущества с публичного торга при том условии, если они не были скрыты от него, т. е. если были внесены в опись имущества приставом (ст. 1104, п. 4, 1165, 15 N 12). Покупатель имущества может требовать уничтожения договоров этой категории, во-1-х, если они были скрыты от него, и, во-2-х, если, притом, они "лишают его на продолжительное время доходов с имения" (78 N 11).

IX. Договоры, заключенные должником по получении повестки об исполнении, могут быть оспариваемы и подлежат уничтожению, если обесценивают имущество, по иску взыскателя или приобретателя имущества, смотря по тому, кому из них ими причинен вред (ст. 1100). Были ли они внесены в опись или нет, не имеет значения (83 N 89).

X. Торг не всегда приводит к окончательному результату - продаже имущества. Он может, во-1-х быть отложен, во-2-х, признан несостоявшимся, в-3-х, не утвержден и, в-4-х, признан недействительным.

1. Отсрочка назначенного публичного торга допускается не иначе, как по взаимному соглашению между должником и взыскателями (ст. 1029, 1194).

2. Торг признается несостоявшимся, если не явилось желающих торговаться или явился только один, не сделавший надбавки против оценочной суммы, или если покупатель, за которым осталось имущество, не внес в срок покупной цены (ст. 1170). Последствия несостоявшегося торга таковы же, как и при продаже движимых имуществ, с той разницей, что если после второго несостоявшегося торга взыскатель не оставит имущества за собою и не обратит взыскания на другое имущество должника, то не проданное с публичного торга имущество не освобождается, а остается в таком же положении, в каком было до торга, так как "исполнение решения считается продолжающимся против должника" (00 N 51), т. е. под запрещением, которое может быть снято судом только по представлении должником доказательств, что взыскание, по которому было наложено это запрещение, уже погашено исполнением или истечением 10-летней давности (11 N 74, 00 N 51).

3. Торг может состояться и не быть утвержденным в случае нарушения правил его производства. Если нарушены такие правила, которые установлены в публичном интересе (напр., если имущество куплено с торга лицом, не имеющим права приобретать такие имущества), то торг не утверждается по инициативе самого органа власти, которому предоставлено утверждение его; нарушения же других правил могут служить основанием к неутверждению торга только по жалобе заинтересованных лиц (12 N 17).

4. Состоявшийся и утвержденный торг может быть затем признан недействительным и уничтожен, если он произведен с важным нарушением установленных законом правил, которые повлекли за собой отсутствие одного из существенных элементов, характеризующих публичный торг. Такими нарушениями являются: 1) продажа имущества, принадлежащего не должнику, а постороннему лицу (ст. 1180, п. 1); 2) устранение от участия в торге лица, желавшего и имевшего право торговаться (ст. 1180, п. 2); 3) оставление имущества не за тем из торговавшихся, кем предложена наивысшая цена (ст. 1180, п. 2); 4) продажа имущества лицу, не имевшему права участвовать в торге (ст. 1180, п. 3); 5) производство торга в ненадлежащем учреждении или без соблюдения правил, обеспечивающих публичность (07 N 41, 13 N 47) и т. п.

В первых четырех случаях исполнение определения об укреплении имущества за покупателем с публичного торга приостанавливается до разрешения поданной жалобы или предъявленного иска (ст. 1205). Должностные лица, допустившие нарушение правил производства торга, вследствие чего он признан недействительным, подлежат дисциплинарной и гражданской ответственности (ст. 1207), а судебный пристав, кроме того, лишается причитающегося ему за производство продажи вознаграждения (ст. 1206).

Признание торга недействительным производится судом либо по жалобам участвовавших в нем лиц, либо по искам третьих лиц, имущество которых описано и продано за чужие долги (ст. 1197 и сл.).

В первом случае, по признании торга недействительным, назначается новый торг, как и после несостоявшегося первого торга, с той разницей, что в этом случае новый торг считается первым, а не вторым, потому что недействительный торг юридически не существует. Во втором случае имущество передается третьему лицу, а покупатель имеет право взыскать уплаченную им покупную цену с лиц, которые ее получили (ст. 1181). Взамен иска об уничтожении торга третье лицо может предъявить иск о возмещении своих убытков к лицам, виновным в неправильной продаже имущества (89 N 12).

XI. Изложенные общие правила описи и продажи недвижимых имуществ несколько видоизменены применительно: 1) к имуществам, которые находятся в общем владении должника и других лиц, и 2) к имуществам, обремененным залоговым правом.

Имущества, находящиеся в общем владении должника и других лиц, если они по закону неделимы (фабрики, заводы и проч., ст. 394, т. Х ч. I), или, хотя и делимы, но в натуре не разделены, описываются в общем составе, продается же с публичного торга только та их доля, которая принадлежит должнику, и купивший ее вступает в права должника в том виде, как они определены в описи (83 N 18). Однако общее имущество может быть продано и в целом составе, если этого потребуют совладельцы должника совместно со взыскателями (ст. 1189).

Само собой понятно, что в случае продажи всего имущества при взыскании с одного из совладельцев на погашение его долга обращается только причитающаяся на его долю часть вырученной суммы; остальная же сумма распределяется между прочими совладельцами пропорционально их долям в общем имуществе (ст. 1109). Если при этом распределении произойдет между должником и совладельцами спор, то суд приостанавливает выдачу денег и разрешает спор (ст. 1190). Принять участие в нем могут и взыскатели для охраны своих интересов (ст. 1191).

XII. Больше отступлений от общих правил установлено по отношению к заложенным имуществам. Все эти отступления вытекают из одного и того же источника: из сущности залогового права, и сводятся к следующему: 1) залогодержателю принадлежит право преимущественного перед другими кредиторами удовлетворения из заложенного имущества (ст. 1187, 1215); 2) при наличности нескольких закладных на одно и то же имущество все залогодержатели пользуются одинаковыми правами, поскольку их права не сталкиваются (81 N 38, 82 N 141), и 3) в случае столкновения между правами нескольких залогодержателей, когда долговые претензии их не допускают совместного удовлетворения, осуществление залоговых прав производится по старшинству закладных (ст. 1215), т.е. по времени их утверждения старшим нотариусом (01 N 76).

С помощью этих трех руководящих положений должны быть разрешаемы вопросы, возникающие при продаже заложенных имуществ. Все случаи продажи сводятся к трем категориям, смотря по тому, состоит ли имущество в залоге у частного лица, или в кредитном учреждении, или, наконец, у нескольких залогодержателей, как частных лиц, так и кредитных учреждений.

А. Имущество заложено у частного лица. Права залогодержателя зависят от наступления или ненаступления срока платежа по закладной.

1. Если срок платежа по закладной уже наступил, то залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество и пользуется при этом, кроме прав, принадлежащих каждому взыскателю, еще следующими. Прежде всего, он может потребовать, чтобы имущество было передано ему во временное владение до продажи его с торга (ст. 1129). Пристав обязан сдать залогодержателю имущество по описи, согласно которой оно и должно быть возвращено впоследствии лицу, которое купит его с публичного торга (ст. 1130, 1131). Получив имущество, залогодержатель становится в положение, аналогичное положению пожизненного владельца (95 N 82).

Далее, залогодержатель имеет право, купив заложенное имущество на торге, представить в уплату за него свою закладную, которая зачитывается в покупную сумму (ст. 1168).

Если на торге никто не предложит цены, превышающей долг по закладной, то залогодержатель имеет преимущественное перед другими взыскателями право оставить имущество за собой в погашение своего долга с наросшими по день торга процентами (ст. 1171), если только никто из взыскателей не предлагал на торге цены, превышающей долг по закладной, ибо в таком случае право оставления имущества за собой принадлежит этому покупателю, обязанному удовлетворить залогодержателя (12 N 36). При нежелании залогодержателя оставить имущество за собой назначается второй торг, на котором он пользуется такими же правами, как и на первом (71 N 994).

2. Срок закладной еще не наступил, а имущество назначено в продажу по требованию других кредиторов. Суд, при котором предстоит продажа, обязан уведомить об этом залогодержателя, если его место жительства известно (ст. 1183, 1185). Залогодержателю предоставляется, по получении уведомления, сообщить суду сумму долга, остающегося еще на имении по закладной, и условленный по договору порядок уплаты ее (ст. 1184). Таким же образом извещается залогодержатель судом и о результате торга (ст. 1186), разумеется, если он сам не принимал в нем участия.

Производство торга может привести к одному из следующих трех результатов.

а. Залогодержатель сам купит имущество на торге. В счет покупной цены он имеет право представить свою закладную в полной ее сумме с процентами по день торга (ст. 1168; 08 N 34).

б. Имущество куплено другим лицом. Долг по закладной переводится на это лицо (ст. 1184), если залогодержатель не согласится получить от него удовлетворение немедленно (78 N 248).

в. Высшая цена, предложенная покупателями на торге другим лицом, ниже долга по закладной. Торг признается несостоявшимся (ст. 1187). В таком случае залогодержатель вправе: 1) оставить имущество за собой (ст. 1187, 1068, 08 N 34) или 2 удовлетвориться получением покупной суммы (99 N 38). В обоих случаях закладная считается погашенной вполне, если, конечно, между залогодержателем и должником не было иного условия (01 N 74).

При отсутствии заявления со стороны залогодержателя о желании оставить имущество за собой или удовольствоваться получением покупной суммы торг считается несостоявшимся (99 N 38) и назначается второй торг. При этом торге залогодержатель пользуется такими же правами, как и при первом (08 N 34, 71 N 994).

Если и второй торг будет безрезультатен и залогодержатель не оставит имущества за собой, то третий торг не назначается, а имущество остается под запрещением по закладной и с наступлением срока ее может быть подвергнуто публичной продаже по требованию залогодержателя.

Б. Имущество заложено в кредитном учреждении. Продажа его с публичного торга производится двояким образом, в зависимости от того, кем обращено взыскание на имущество: самим кредитным учреждением или частным кредитором должника.

В первом случае имущество продается кредитным учреждением согласно уставу данного кредитного учреждения (ст. 1137), без участия судебной власти, в самом помещении учреждения. Постановление учреждения, т. е. его правления, заменяет собой судебное определение об утверждении торга и укрепления имущества за предложившим наивысшую цену; право же собственности переходит к покупателю с момента оставления имущества за ним на торге (96 N 42). Остающийся на имуществе по день продажи долг (92 N 84) переводится на покупателя (ст. 1184), если покупатель не предпочтет внести всю покупную сумму целиком, не принимая на себя долга банку (75 N 1056, 02 N 61).

Во втором случае - когда на имущество, заложенное в кредитном обществе, обращено взыскание частным кредитором должника - имущество назначается в публичную продажу и продается по общим правилам при судебном месте (99 N 38). При этом кредитному учреждению посылается объявление о публичной продаже (ст. 1183), по получении которого кредитное учреждение должно сообщить судебному месту, где будет производиться торг, сведения о сумме долга по закладной и об условиях ее уплаты по договору с должником (ст. 1184). После торга кредитное учреждение уведомляется об исходе его (ст. 1186). В остальном кредитное учреждение пользуется правами частного залогодержателя, срок закладной которого еще не наступил, поскольку, конечно, в уставе данного учреждения нет специальных правил на этот счет.

В. Имущество обременено несколькими залоговыми правами.

Все правила, которыми ограждены права первого залогодержателя, применяются и к последующим залогодержателям. Поэтому при назначении в продажу имущества по требованию постороннего взыскателя все залогодержатели, имеющие закладные на это имущество, еще не представленные ко взысканию, должны быть уведомлены как о дне торга (ст. 1183, 1185), так и о результатах торга (ст. 1186, 82 N 141), если, конечно, их адреса известны суду (ст. 1185). Точно так же торг, как первый, так и второй, считаются несостоявшимися, если предложенная на них наивысшая цена не покрывает долгов по всем закладным (81 N 38).

При столкновении между правами залогодержателей преимущество должно быть отдаваемо тому, которое возникло раньше. Вследствие этого после описи имущества право получить его во временное управление (ст. 1129) принадлежит держателю первой закладной, и только в случае его нежелания воспользоваться этим правом оно переходит к последующим залогодержателям в порядке старшинства их закладных, причем каждый последующий, получив имущество в свое управление, обязан выплачивать из доходов с него проценты по предшествующим закладным (93 N 33). Точно так же каждый последующий залогодержатель, оставляя имущество за собой при несостоявшемся торге, обязан погасить или перевести на себя долги по предшествующим закладным (85 N 8). А если имущество куплено с торга посторонним лицом, то закладные погашаются из вырученной суммы по старшинству: сначала первая, затем из остатка - вторая и т. д. (ст. 1215).

XIII. В двух случаях закон допускает замену продажи имущества с торга обращением взыскания на доходы, получаемые с этого имущества: 1) по взаимному соглашению взыскателя и должника, которым предоставляется условиться относительно способа определения доходности имущества и порядка управления им (ст. 1208), и 2) по просьбе должника, если описанное имущество - золотой прииск (ст. 11921).