Право общей долевой собственности

Основные нормы, касающиеся регулирования общей долевой собственности, содержатся в Главе 26 ГК Украины (ст.ст. 356-367). Важные положения содержатся также в двух обобщениях судебной практики: постановление Пленума Верховного Суда Украины от 4.10.1991 г. № 7 «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом» (с послед. измен. и доп.) и постановлении Пленума Верховного Суда Украины от 22 декабря 1995 г. № 20 «О судебной практике по делам по искам о защите права частной собственности» (с послед. измен. и доп.).

В субъективном смысле, право общей долевой собственности – это право двух и более лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определённых долях имуществом, составляющим единое целое.

Субъектный состав общей долевой собственности законом не ограничен. Субъектами права общей долевой собственности могут быть физические и юридические лица, государство, территориальные громады, причем в любых сочетаниях.[356]

Юридическим основанием возникновения права общей долевой собственности могут являться договоры о совместной деятельности, приобретение имущества по иным гражданско-правовых сделкам (купля-продажа вскладчину и т.п.), а также создание или спецификация имущества в результате совместного труда нескольких лиц (не супругов и не членов семьи).[357]

Например, согласно ст. 1133 ГК, участники договора простого товарищества производят вклады денежным средствами, иным имуществом, профессиональными или иными знаниями, навыками или умением, деловой репутацией и деловыми связями. Имущество, которым стороны владели на праве собственности, а также приобретенное в результате совместной деятельности и полученные плоды (доходы) являются общей долевой собственностью участников (ст. 1134 ГК).

В теории существует несколько взглядов на юридическую природу долисособственникав общей собственности:

1) арифметически выраженная доля в субъективном праве собственности на всё общее имущество;

2) доля в ценности (стоимости) всего общего имущества;

3) количественный показатель (дробь или процент) объёма правомочий каждого собственника в отношении общего имущества.

В теории и на практике возобладала первая точка зрения: отношения общей собственности отражают деление не имущества, а субъективного права собственности на имущество. Поэтому ГК 2003 г., в отличие от ГК УССР 1963 г., оперирует понятием «доля в праве собственности», а не «доля в общем имуществе».

Судебная практика различает понятия реальной и идеальной долей в имуществе. С этой точки зрения,

- реальная доля – это определённая часть общего имущества в натуре, фактически находящаяся во владении и пользовании сособственника;

- идеальная доля – это доля в имуществе без фактического владения, с учетом принадлежащего сособственнику права на имущество (в т.ч. прирост долей в общей собственности)[358].

Каждый из сособственников имеет право требовать передачи ему во владение и пользование той доли общего имущества (реальной доли), которая соответствует его доле в праве общей собственности (идеальной доле), а в случае невозможности передачи доли в натуре – требовать у остальных сособственников соответствующей материальной компенсации.

В соответствии с ч. 1 ст. 357 ГК, доли в праве общей собственности предполагаются равными, если иное не установлено соглашением сособственников или законом (т.е., фактически устанавливается презумпция равенства долей в праве общей собственности). Однако ч. 2 той же статьи ГК этому правилу противоречит, устанавливая, что в отсутствие договоренности или указания закона доли сторон определяются в соответствии с вкладом каждого из участников в приобретение или создание имущества (имеется в виду вклад в виде трудового или имущественного участия).[359]

Участник общей долевой собственности имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей долевой собственности, если неотделимые улучшения общего имущества были произведены им за свой счет с согласия остальных сособственников (ч. 3 ст. 357 ГК). Достройка (пристройка) может быть произведена сособственником жилого дома, иного здания, сооружения за свой счет без согласия других сособственников без изменения размера долей в праве общей долевой собственности, при условии, что это не нарушает прав других сособственников (ч. 4 ст. 357 ГК).

Право общей собственности осуществляется совместно всеми сособственниками (ст. 358 ГК). В случае разногласий спор может разрешаться в судебном порядке.

Сособственники имеют право установить между собой порядок владения и пользования общим имуществом в соответствии с долями в праве общей долевой собственности путем заключения письменного договора. Если такое соглашение нотариально удостоверено, то оно сохраняет обязательную силу и для лица, впоследствии приобретшего имущество (правопреемника) (т.е. установленный порядок владения и пользования следует за имуществом).

Каждый участник общей долевой собственности соразмерно своей доле имеет право на плоды и доходы, получаемые от использования общего имущества (ст. 359 ГК), участвует в издержках и уплате налогов и сборов и в затратах по содержанию имущества (бремя собственности), а также отвечает по долгам перед третьими лицами, связанным с общим имуществом (долевая ответственность) (ст. 360 ГК).

В отличие от владения и пользования, осуществляемых сособственниками сообща (совместно), каждый участник имеет право свободно по собственному усмотрению распорядиться своей долей в праве общей собственности (ст. 361 ГК). Однако закон защищает интересы остальных сособственников, закрепляя за ними преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности (ст. 362 ГК). Согласно ст. 362 ГК, при продаже доли в праве общей долевой собственности третьему лицу (не сособственнику) остальные сособственники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, объявленной для продажи, и на иных условиях продажи. Исключение представляет продажа доли сособственника с публичных торгов при принудительной реализации имущества сособственника-должника.

Преимущественное право покупки доли обеспечивается путём установления обязанности продавца доли уведомить о продаже остальных сособственников с указанием цены и других условий продажи. Законом устанавливается обязательный срок ожидания продавцом доли ответа со стороны сособственников:

- для продажи домов (и квартир) – 1 месяц;

- для остального имущества – 10 дней.

Если в течение отведенного времени сразу несколько сособственников изъявят желание приобрести долю в имуществе, право выбора оставляется за продавцом (ч. 3 ст. 362 ГК).

Продавец имеет право продать долю в праве общей собственности третьему лицу только в случае, если в течение отведенного промежутка времени остальные сособственники не ответят на предложение или ответят отказом.

В случае нарушения преимущественного права покупки доли в праве общей собственности (как-то: продажа имущества третьему лицу без уведомления остальных сособственников, продажа имущества без ожидания в течение отведенного периода времени; продажа доли третьему лицу на льготных условиях, лучших, нежели условия, предложенные сособственникам) остальные сособственники имеют право обратиться в суд с иском о переводе на них прав и обязанностей покупателя.

Срок исковой давности для подачи иска о переводе прав и обязанностей покупателя на сособственника составляет 1 год (абз. 2 ч. 4 ст. 362 ГК) (до 1 января 2004 г. действовал срок протяженностью в 3 месяца). Течение срока начинается с момента, когда сособственник узнал или должен был узнать о заключенном соглашении о продаже доли в имуществе третьему лицу с нарушением его преимущественного права. Для доказательства желания и реальных возможностей для перевода прав и обязанностей покупателя, а также для предотвращения злоупотребления истцом своим правом закон требует от истца при подаче иска внесения на депозитный счёт суда всех сумм, которые по договору обязан уплатить покупатель (ч. 4 ст. 362 ГК).

В соответствии со ст. 364 ГК, каждый участник имеет право на выдел своей доли из общего имущества. Если же соглашение о выделе доли не достигнуто, то по иску участника имущество делится в натуре, если это возможно без несоразмерного ущерба для хозяйственного назначения имущества, или участнику выплачивается соответствующая денежная компенсация. Судебная практика споры о выделе доли в доме или квартире решает следующим образом: если каждой из сторон может быть выделено изолированное помещение с отдельным входом, либо если существует техническая возможность переоборудования помещений в изолированные квартиры, дом (квартира) считается делимым. Если выделение технически возможно, но лишь с уменьшением первоначальных долей сособственников, суд производит выдел с уменьшением идеальных долей участников и присуждает выплату компенсации участнику, доля которого уменьшилась.[360]

При невозможности выделения доли в натуре стороне выплачивается денежная компенсация, определяемая по соглашению сторон или судом в соответствии с действительной стоимостью дома на время рассмотрения дела. Действительная стоимость определяется как рыночная цена, за которую имущество может быть продано в данном населённом пункте или местности. Для определения действительной стоимости имущества может быть назначена экспертиза.

При выделении доли из общего имущества право общей долевой собственности на данную долю остальных сособственников прекращается, а значит, прекращается и преимущественное право покупки в случае её отчуждения.

Сособственники могут договориться об условиях выдела доли в общем имуществе. Такой договор должен заключаться в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

В исключительных случаях закон дает возможность сособственникам требовать в судебном порядке прекращения права одного из участников общей долевой собственности на долю в общем имуществе в обмен на уплату соответствующей компенсации. Согласно ст. 365 ГК, это возможно при одновременном наличии 4 условий:

1) доля сособственника является незначительной и не может быть выделена в натуре;

2) вещь является неделимой;

3) совместное владение и пользование имуществом являются невозможными;

4) прекращение права на долю в общем имуществе не причинит существенного ущерба интересам сособственника и членов его семьи.

Следует отличать понятия выдела долив общей собственности и раздела имущества, находящегося в общей собственности. При выделе доли общая собственность сохраняется в отношении остающихся сособственников. Раздел имущества производится всеми сособственниками и означает прекращение режима общей собственности в отношении имущества.

Статья 366 ГК даёт право кредитору участника общей долевой собственности предъявить иск о выделе доли участника в общем имуществе для обращения на неё взыскания, при условии, что другого имущества должника недостаточно для погашения долга.