Условия действительности сделок

Новый Гражданский кодекс, в отличие от ранее действовавшего ГК УССР, очевидно, следуя традиции европейского законотворчества, устанавливает четкий перечень условий действительности сделок. Согласно ст. 203 ГК «Общие требования, соблюдение которых является необходимым для действительности сделки», к таковым относятся:

1) содержание сделки не может противоречить Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также моральным устоям общества (иными словами – условие законности содержания сделки);

2) лицо, совершающее сделку, должно иметь необходимый уровень гражданской дееспособности;

3) волеизъявление участника сделки должно быть свободным и соответствовать его внутренней воле;

4) сделка должна быть совершена в форме, установленной законом;

5) сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, ею обусловленных;

6) сделка, заключаемая родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних и нетрудоспособных детей.

1. Законность содержания сделки буквально означает соответствие требованиям закона (права). Однако данное правило в гражданском праве следует читать в контексте общего принципа (презумпции) диспозитивности, в частности, отраженного в ст. 6 ГК, который признает возможность заключать договоры не только предусмотренные Кодексом, но и не предусмотренные им, однако не противоречащие его общим принципам, императивным нормам гражданского законодательства и моральным устоям общества, а также изменять в договоре положения законодательства, если их императивность прямо не вытекает из их содержания. Поэтому принцип законности в гражданском праве следует понимать не как соответствие, а скорее как непротиворечие условий сделки императивным нормам гражданского законодательства (в соответствии с их иерархией, а при отсутствии норм – с применением аналогий закона и права), а также моральным устоям общества.

Практическую сложность всегда представляла оценка сделки с точки зрения ее непротиворечия моральным устоям общества, ввиду отсутствия каких бы то ни было критериев подобной оценки. Во времена СССР сделки, противоречившие идеалам общества, строящего коммунизм, не обеспечивались государственным принуждением (ст. 5 ГК УССР 1963 г.)[201], однако очевидно, что проведение исторических параллелей между этой нормой и новым ГК несостоятельно. Сегодня общественная мораль законодательством определяется как система этических норм, правил поведения, сложившихся в обществе на основе традиционных духовных и культурных ценностей, представлений о добре, чести, достоинстве, общественном долге, совести, справедливости (ЗУ «О защите общественной морали»[202]), и, как видно из определения, основывается на оценочных, субъективных категориях. Представляется, что данное понятия должно в будущем постепенно наполняться смыслом в процессе правоприменения.

2. Необходимая дееспособность субъектов, совершающих сделку, требуется для действительности заключенной сделки, поскольку любая сделка – это волевое действие, предполагающее способность стороны самостоятельно возлагать на себя права и обязанности и нести ответственность за свои действия. Гражданское право четко разделяет порядок приобретения и объём дееспособности физических и юридических лиц. Для физических лиц общим возрастом полной дееспособности является достижение 18 лет. Вместе с тем, полная дееспособность также возникает (автоматически) с момента вступления в брак до достижения 18-летнего возраста, а также приобретается (по решению компетентного органа) в порядке так называемой эмансипации (ст. 35 ГК), в случае, если несовершеннолетнее лицо, достигшее 16-летнего возраста работает по трудовому договору (по решению органа опеки и попечительства), желает заниматься предпринимательством (по решению органа регистрации в качестве частного предпринимателя), а также если несовершеннолетнее лицо независимо от возраста записано (даже в том случае, если фактически таковым не является) матерью или отцом ребенка (по решению органа опеки и попечительства).

Физические лица, обладающие неполной (частичной) дееспособностью, могут совершать только сделки, определённые законом (мелкие бытовые сделки, а для несовершеннолетних от 14 до 18 лет дополнительно – сделки в пределах собственного заработка и все прочие сделки с согласия родителей). Ограниченно дееспособные (ст. 36 ГК) совершают мелкие бытовые сделки самостоятельно, а иные сделки – только с согласия назначенного судом попечителя.

По смыслу закона (ст. 91 ГК), предпринимательские юридические лица наделены универсальной правоспособностью, а поэтому могут заключать любые виды сделок, не запрещенные законом, хотя отдельные виды сделок могут совершаться только при наличии лицензии (разрешения, патента). Вместе с тем, непредпринимательские юридические лица (общественные, молодежные, религиозные организации, политические партии, профсоюзы), а также отдельные виды предпринимательских юридических лиц со специальным статусом (прежде всего финансово-кредитные учреждения) наделены специальной правосубъектностью, и поэтому могут заниматься только той деятельностью, которая не противоречит закону и соответствует целям их создания (ст. 98 ГК).

Наличие необходимой дееспособности лица для заключения сделки также подразумевает, что лицо, заключающее сделку, действует в пределах своих полномочий. Если сделка заключается лицом, не уполномоченным на её совершение или с превышением полномочий, от имени другого лица, такая сделка действительна лишь в случае последующего ее одобрения представляемым лицом (ст. 241 ГК). Сделки, совершённые учредителями от имени хозяйственного общества до момента его регистрации, являются действительными только при условии их последующего одобрения созданным обществом (ст. 6, 8 ЗУ «О хозяйственных обществах») (более подробно см. Тему 14 «Представительство»).

3. Соответствие воли и волеизъявления. Действительность сделки предполагает совпадение воли (т.е. желаемого) и волеизъявления (выраженного желания). Несовпадение может быть результатом ошибки (существенного заблуждения) и влечёт за собой признание сделки недействительной.

Несоответствие воли и волеизъявления следует отличать от случаев упречности (порока) воли, при которой совпадение формально существует, но не отражает действительных желаний (намерений) субъекта, будучи результатом обмана, насилия, угрозы, стечения тяжких обстоятельств. Такие обстоятельства также являются основаниями для признания совершённой сделки недействительной.

4. Соблюдение установленной формы предполагает облечение заключаемой сделки в предписанный законом или договоренностью сторон внешний вид. Форма сделки – это способ выражения вовне внутренней воли сторон, участвующих в сделке, направленной на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений, т.е. это способ волеизъявления сторон. Форма сделки регулируется ст. 205-209 и ст. 639 ГК Украины, а также ст. 181 ХК и отдельными актами законодательства (например, ст. 6 ЗУ «О внешнеэкономической деятельности»). Так, согласно ст. 639 ГК, договор может быть заключен в любой форме, если требования в отношении этого договора не установлены законом.

Согласно закону, воля сторон может выражаться в четырех формах (ст. 205 ГК Украины (ст. 42 ГК УССР)):

1) устной;

2) письменной (простой и квалифицированной);

3) путем совершения конклюдентных действий;

4) молчанием.

Предписание государством той или иной формы сделки чаще всего зависит от ее субъектного состава, объекта либо стоимости, реже – от характера сделки.

1) Устная форма подразумевает выражение воли сторон словами. Данная форма является наиболее простой и естественной, но вместе с тем имеет существенный недостаток – затрудненность либо вообще невозможность в будущем в случае спора с уверенностью установить факт заключения сделки или ее содержание. Поэтому законодательство резервирует устную форму для незначительных сделок или сделок, по которым вероятность возникновения спора является минимальной. По смыслу ст. 206 ГК, устно могут совершаться:

- сделки между физическими и юридическими лицами, исполняемые при самом их совершении (очевидно, данная норма рассчитана прежде всего на применение к отношениям с участием потребителей в розничной торговле);

- сделки между физическим лицами (по смыслу закона, между гражданами, действующими не в качестве субъектов предпринимательства) на сумму не более 20 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан[203] (данный вид сделок не следует смешивать с внешне схожим понятием мелкой бытовой сделки).

При заключении устной сделки законодательство требует предоставления письменного документа, подтверждающего основание оплаты по сделке и сумму оплаченного (например, кассовый чек) (ч. 2 ст. 206 ГК, ЗУ «О защите прав потребителей»).

2) Письменная форма предполагает оформление сделки на материальном носителе в виде, доступном для последующего восприятия. Письменная форма договора позволяет наиболее адекватно закрепить волю субъектов и тем самым обеспечить доказательства их действительных намерений. В Украине в законодательстве фактически отражен примат письменной формы: письменная форма является общим правилом, выдвигаемым законом к большинству видов гражданско-правовых сделок (и подавляющему числу хозяйственных договоров). Закон различает 2 вида письменной формы: простая и квалифицированная (нотариальная и приравненные к ней) формы.

А. Простая письменная формапредставляет собой составление надлежащим образом подписанного документа, в котором объективируется воля сторон сделки. Для односторонней сделки характерно составление единого документа, в то время как договоры могут заключаться как в виде единого документа, так и в виде их совокупности (корреспонденции), т.е., путем обмена документами (письмами) посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной связи и т.п. (ст. 207ГК). Для хозяйственных договоров общим правилом является заключение в письменной форме путем составления единого документа (ч. 1 ст. 181 ХК). Документы по сделке могут совершаться в нескольких экземплярах, при этом все экземпляры являются аутентичными, оригинальными, подлинниками (в отличие от копий документа, снятых впоследствии).

Согласно ст. 208 ГК, в простой письменной форме предписано совершать следующие сделки:

1) все сделки между юридическими лицами (а по смыслу Хозяйственного кодекса – и между частными предпринимателями);

2) сделки между физическим и юридическим лицами, кроме сделок, которые полностью исполняются сторонами в момент их заключения.

Исключение из этого правила представляют сделки (договоры), полностью исполняемые в момент заключения, если для них не предусмотрена квалифицированная письменная (нотариальная) форма (ст. 206 ГК). К данным договорам относятся прежде всего договоры в сфере розничной торговли;

3) сделки между физическими лицами на сумму свыше 20 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан);

4) иные сделки, в отношении которых законом установлено требование простой письменной формы, вне зависимости от их субъектного состава или стоимости. В частности, такое требование действует в отношении: договора об увеличении срока исковой давности (ст. 259 ГК); договора о замене кредитора или должника, если основной договор был заключен в простой письменной форме (ст. 513 ГК); предварительного договора, если для него не установлена специальная форма (ст. 635 ГК); договора дарения имущественного права, договора дарения с обязательством передать подарок в будущем, договора дарения особо ценных движимых вещей (ст. 719 ГК); договора найма транспортного средства, кроме договора с участием физического лица (для которого предусмотрена нотариальная форма) (ст. 799 ГК); договора найма недвижимого имущества, зданий и сооружений сроком до 3 лет (ч. 1 ст. 793 ГК); договора найма жилья (ст. 811 ГК); договора ссуды между юридическими лицами, а также между юридическим и физическим лицами (ст. 828 ГК); договора перевозки грузов (ч. 2 ст. 909 ГК); договора транспортного экспедирования (ст. 930 ГК); договора хранения, по которому вещи должны быть переданы на хранение в будущем, независимо от стоимости вещи (ст. 937 ГК); договора складского хранения (ст. 957 ГК); договора страхования (ч. 1 ст. 981 ГК); договора управления движимым имуществом (ст. 1031 ГК); договора займа на сумму, превышающую 10 размеров не облагаемого налогом минимума доходов физических лиц, а если стороной выступает юридическое лицо – независимо от суммы (ч. 1 ст. 1047 ГК); договора о распоряжении имущественными правами интеллектуальной собственности (ч. 2 ст. 1107 ГК); договора залога, кроме договора об ипотечном залоге (ст.ст. 13, 14 Закона «О залоге») и т.п.

В некоторых прямо предписанных в законе случаях письменная форма считается соблюденной при передаче определенного документа. Например, договор перевозки груза считается заключенным в письменной форме при оформлении и передаче транспортной накладной или коносамента (ч. 3 ст. 909 ГК); договор хранения на товарном складе считается заключенным с соблюдением письменной формы, если принятие товара на склад было удостоверено складским документом (распиской, квитанцией, складским свидетельством и т.п.) (ч. 3 ст. 957 ГК); договор страхования может заключаться путем выдачи страховиком страхователю страхового свидетельства (полиса, сертификата) (п. 2 ч. 1 ст. 981 ГК).

В редких случаях закон требует при письменном оформлении сделки совершения дополнительных действий. Так, для совершения договора банковского вклада требуется заключение письменного договора, что дополнительно должно сопровождаться выдачей сберегательной книжки или сертификата или иного документа, соответствующего требованиям закона (п. 2 ч. 1 ст. 1059 ГК).

Документ (корреспонденция) должен содержать необходимые реквизиты: сведения об участниках (сторонах) сделки (их полные наименования, адреса), сумме платежа, дате совершения сделки (законодатель зачастую ошибочно смешивает понятия реквизитов и условий сделки)[204]. Закон устанавливает обязательность наличия на письменном документе определенных реквизитов для признания за ним силы письменной сделки.

1. Основным непременным реквизитом является подпись стороны (сторон). Согласно ст. 207 ГК, сделка считается заключенной в письменной форме, если она собственноручно подписана ее сторонами или иными уполномоченными на совершение сделки лицами.

В соответствии с ч. 4 ст. 207 ГК, если физическое лицо вследствие физического недостатка, болезни или по иным причинам не может собственноручно подписать сделку, по его поручению сделка может быть подписана в его присутствии другим лицом. Такое лицо в теории получило наименование рукоприкладчика. Подпись, совершённая рукоприкладчиком, является подписью его самого, а не лица, за которого он подписался. В то же время, сделка обязывает не рукоприкладчика, а лицо, чью подпись он заменяет; тем не менее, рукоприкладчик традиционно не признается представителем. Подпись рукоприкладчика может удостоверяться должностным лицом по месту работы, учебы, проживания или лечения.

От имени юридических лиц сделки подписывают уполномоченные на то уставом или доверенностью лица.

В отличие от ГК УССР 1963 г., новое законодательство прямо допускает использование аналогов собственноручной подписи. ГК предусматривает, что использование при совершении сделок средств факсимильного воспроизведения подписи, электронно-цифровой подписи и иных аналогов собственноручной подписи возможно в случаях, предусмотренных законом, иными гражданско-правовыми актами, а также в письменном соглашении сторон, к которому должны быть приобщены образцы аналога собственноручной подписи участников сделки. К подобным аналогам, наиболее часто используемым на практике, в частности, относятся:

― факсимиле(т.е. оттиск подписи): применение факсимиле требует согласования в договоре с приложением к договору образцов оттиска[205];

― электронно-цифровая подпись (ЭЦП). ЭЦП является результатом работы компьютерной программы генерирования цифровой подписи и соответствует 2 основным требованиям собственноручной подписи: воспроизводима одним лицом, а распознаваема многими. ЭЦП увязывает в единое целое содержание документа и секретный ключ подписывающего и делает невозможным изменение документа без нарушения подлинности подписи. ЭЦП используется в качестве аналога собственноручной подписи на основании ЗУ «Об электронной цифровой подписи»[206].

2. Новеллой современного гражданского и хозяйственного законодательства является установление в качестве обязательного реквизита сделок, заключаемых юридическими лицами, приложения печати.

В то же время в отношении договоров, заключенных до 1 января 2004 г., должны применяться нормы ГК УССР 1963 г., согласно которому печать являлась обязательным реквизитом письменного договора только в случаях, прямо предусмотренных в законе. Как указывал Высший арбитражный суд, «отсутствие оттиска печати предприятия, учреждения, организации, на скрепленной подписью сделке не является нарушением формы сделки, если иное не предусмотрено законом». Например, требование приложения печати содержалось в ст. 66 ГК УССР 1963 г., определяющей форму доверенности, выдаваемой юридическим лицом.

Если юридическое лицо заключает сделку в электронной форме с использованием электронной цифровой подписи, вместо печати дополнительно используется еще одна электронная цифровая подпись юридического лица, специально предназначенная для таких целей (ч. 5 ст. 5 ЗУ «Об электронной цифровой подписи»).

Правовые последствия несоблюдения простой письменной формы сделки. Согласно общему правилу, закрепленному в ст. 218 ГК Украины, несоблюдение простой письменной формы не приводит к признанию сделки недействительной, а лишает стороны права в случае спора ссылаться на свидетельские показания для опровержения или подтверджения факта заключения сделки или ее условий[207]. Смысл данной нормы – это возложение на стороны риска наступления неблагоприятных последствий нарушения формы при сохранении простора усмотрения сторон при заключении сделки и действительности заключенной сделки. Следовательно, нарушение простой письменной формы сделки никоим образом не влияет на действительность и исполнение сделки, если стороны действуют добросовестно и не оспаривают факт и условия сделки.

Проблемы у сторон некорректно заключенной сделки возникают лишь в случае спора. Однако и тогда единственным реальным неблагоприятным последствием является исключение показаний свидетелей (в т.ч. письменных) из перечня допустимых доказательств заключения сделки и ее содержания. При этом суд принимает во внимание иные доказательства: письменные подтверждения (расписки, товарные чеки, накладные, квитанции, письма, телеграммы, бухгалтерские документы), звуко- и видеозаписи, фактические доказательства и т.п.

В отдельных случаях законодатель прямо указывает на возможность замены заключения сделки в письменной форме на передачу иных доказательств заключения сделки: например, по договору займа таким документом является расписка или иной документ, свидетельствующий о передаче заемщику определенной суммы денег (ч. 2 ст. 1047 ГК); принятие вещи на хранение может подтверждаться выдачей поклажедателю номерного жетона, иного легитимационного знака, являющегося обычным для этого вида хранения (ч. 3 ст. 937 ГК).

Наконец, как исключение, в отдельных случаях закон допускает привлечение свидетельских показаний даже для доказывания сделки, заключенной с нарушением формы: показания свидетелей можно привлекать для доказывания факта передачи вещи на хранение при пожаре, наводнении или при иных чрезвычайных обстоятельствах (ст. 2 ст. 937 ГК); с помощью свидетелей возможно доказывание безденежности договора займа, если договор был заключен под действием обмана, насилия, злонамеренной договоренности одной стороны с представителем другой стороны или под влиянием тяжких обстоятельств (ч. 2 ст. 1051 ГК).

И только как исключение, в особых, прямо предусмотренных в законе случаях, несоблюдение простой письменной формы влечёт недействительность (ничтожность) заключенной сделки. К таким сделкам относятся, в частности: договор (условие) об установлении обеспечения исполнения обязательства (ст. 547 ГК) (неустойка, залог, задаток, гарантия, удержание и т.п.); договор страхования (ч. 2 ст. 981 ГК); кредитный договор (ст. 1055 ГК); договор банковского вклада (ст. 1059 ГК); договор о распоряжении имущественными правами интеллектуальной собственности (ч. 2 ст. 1107 ГК). Может быть признан недействительным заключенный с нарушением письменной формы внешнеэкономический договор (ст. 6 ЗУ «О внешнеэкономической деятельности»). Но даже в этом случае суд может признать действительной сделку, заключенную с нарушением формы (устно), если одна сторона совершила действия из сделки, а другая подтвердила их совершение, например, путем принятия исполнения (ч. 2 ст. 218 ГК).

Б. Квалифицировання форма сделки предполагает дополнительно к составлению договора в письменной форме его удостоверение уполномоченным на то специальным органом или лицом путем совершения удостоверяющей надписи. Эта форма предусмотрена скорее как исключение, для сделок, выходящих за пределы обычных и затрагивающих ключевые интересы лиц, а также гражданский оборот в целом.

К наиболее распростренному виду квалифицированной формы относится нотариальная форма сделки. Будучи наиболее формализованной и поэтому наиболее сложной (и дорогой), нотариальная форма сделки имеет и неоспоримые практические преимущества: сделки, облеченные в нотариальную форму, исполняются в упрощенном (бесспорном) порядке – на основе исполнительной надписи нотариуса, без обращения в суд. Нотариальная форма договора обязательна лишь в случаях, прямо предусмотренных законом (ч. 1 ст. 209 ГК). Однако стороны по собственной инициативе могут облечь в нотариальную форму любую сделку.

Требование обязательной нотариальной формы выдвигается законом к следующим сделкам: все договоры об отчуждении недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, пожертвование, рента, пожизненное содержание (уход), наследственный договор) (ст.ст. 657, 715, 719, 729, 732, 745, 1304 ГК); ипотечные договоры, договоры о залоге транспортных средств, космических объектов (ст. 18 ЗУ «Об ипотеке», ст. 13 ЗУ «О залоге», ст. 577 ГК); договоры об общей долевой собственности на земельный участок; о купле-продаже земельных участков, о переходе права собственности и о передаче права собственности на земельные участки; (ст.ст. 88, 128, 132, 142 ЗК Украины); договоры дарения недвижимого имущества и валютных ценностей на сумму, превышающую 50 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (ст. 719 ГК); договоры купли-продажи (приватизации) государственного имущества, отчуждения приватизированного имущества (ст. 27 ЗУ «О приватизации государственного имущества», ст. 23 ЗУ «О приватизации небольших государственных предприятий (малую приватизацию)»); договоры найма здания или иного капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более (ст. 793 ГК); договоры найма и ссуды (безвозмедного пользования) транспортного средства, в котором хотя бы одной стороной является физическое лицо (ст.ст. 799, 828 ГК Украины); договоры о создании акционерных обществ, если общества создаются физическими лицами (ст. 153 ГК Украины); договоры управления недвижимым имуществом (ст. 1031 ГК Украины); завещания (ст.ст. 1247, 1249 ГК Украины); доверенности на заключение сделок, требующих нотариальной формы, а также на совершение действий в отношении юридических лиц (за исключением случаев, когда законом или специальными правилами допускается иная форма доверенности); доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 245 ГК Украины); иные сделки, для которых законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма.

По желанию сторон нотариально могу удостоверяться и иные сделки, для которых законодательством не установлена обязательная нотариальная форма (напр., купля-продажа или дарение автомобиля).

Нотариальное удостоверение сделок осуществляется в соответствии с ЗУ «О нотариате» и Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.

Если лицо, заключающее сделку, требующую нотариального удостоверения, не может по объективным причинам (болезнь, увечье и т.п.) собственноручно ее подписать, то подпись рукоприкладчика должна быть удостоверена нотариусом или соответствующим должностным лицом (п. 2 ч. 4 ст. 207 ГК).

Вместе с тем, возможны случаи, когда сделка может быть удостоверена не нотариусом, а другим уполномоченным на то лицом. Так, доверенности, требующие нотариального удостоверения (ч. 3 ст. 245 ГК), а также завещания (ст. 1252 ГК) могут быть удостоверены определенными должностными лицами при наличии четко указанных в законе обстоятельств (см. вопрос 3 Темы 14 (с. 288 и след.) и вопрос 2 Темы 22 (с. 424 и след.) данного пособия соответственно).

В случае же удостоверения сделки неуполномоченным лицом или лицом, на которое законом возложены нотариальные функции, с превышением полномочий, сделка не может быть признана совершенной с соблюдением нотариальной формы.

Важное исключение предусмотрено в отношении биржевых сделок. Согласно ст. 15 ЗУ «О товарной бирже», сделки, заключенные на бирже и удостоверенные надлежащим образом уполномоченными лицами (биржевыми служащими), не требуют нотариального удостоверения.

Правовые последствия несоблюдения обязательной нотариальной формы сделки. Согласно ст.ст. 218-219 ГК, несоблюдение обязательной нотариальной формы всегда влечет ничтожность заключенной сделки. Однако и в этом случае суд может (но не обязан!) признать такую сделку действительной при наличии полной совокупности указанных в законе исключительных обстоятельств:

– в отношении односторонних сделок: 1) сделка соответствует действительной воле стороны; 2) облечению сделки в нотариальную форму препятствовало обстоятельство, не зависящее от ее воли (ст. 219);

– в отношении договоров: 1) стороны договорились по поводу всех существенных условий договора; 2) эта договоренность подтверждается письменными доказательствами; 3) произошло полное или частичное исполнение договора; 4) одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения договора (т.е. ведет себя недобросовестно) (ст. 220 ГК)[208]. По смыслу закона, нет оснований признавать договор действительным в том случае, если отсутствует хотя бы один из необходимых фактов (например, в отсутствие факта недобросовестного поведения одной из сторон).

В. Регистрация сделки также является частью надлежащего оформления письменной сделки. Статья 210 ГК предусматривает, что сделка подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом, и является действительной с момента государственной регистрации.

Новое законодательство значительно расширило круг сделок, в отношении которых существует требование их государственной регистрации.

В отношении договоров действует правило, согласно которому договор, для которого установлено требование государственной регистрации или нотариального удостоверения и государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации (ст. 640 ГК).

Государственной регистрации, в частности, подлежат: договоры купли-продажи (мены) земельного участка, целостного имущественного комплекса, жилого дома или иного недвижимого имущества (ст. 657 ГК); договоры ренты и пожизненного содержания (ухода) о передаче недвижимого имущества (ч. 2 ст. 732 ГК, ст. 745 ГК); договор найма (аренды) здания или иного капитального строения на срок 3 года и более (ст. 794 ГК); договор управления имуществом (ст. 1031 ГК).

До принятия специального закона (как того требует ч. 2 ст. 210 ГК) регистрация сделок осуществляется в соответствии с Временным порядком государственной регистрации сделок, утвержденным постановлением КМ Украины от 26.05.2004 г.[209] Функция регистрации сделок возложена на нотариусов и на практике чаще всего совершается непосредственно после ее нотариального удостоверения.

Вместе с тем, специальные нормы могут устанавливать иной порядок регистрации сделок. Так, договор коммерческой концессии подлежит регистрации в органе, осуществившем государственную регистрацию правообладателя (ст. 1118 ГК); договор найма жилого помещения в общественном жилом фонде подлежит регистрации в органе местного самоуправления (ст. 158 ЖК); договор купли-продажи (приватизации) государственного имущества подлежит регистрации соответствующим местным советом (ст. 23 ЗУ «О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)»).

Регистрацию сделки не следует путать с регистрацией прав (в т.ч. сервитутов) на недвижимое имущество, которая осуществляется БТИ (ст.ст. 182, 402 ГК), регистрацией обременений имущества (залогов, удержаний), которая не является обязательной, но осуществляется для обеспечения приоритетности требований кредиторов (ст. 577 ГК) и регистрацией самого имущества (например, транспортных средств в органах МРЭО).

3) Конклюдентные действия – это действия лица, из которых следует воля стороны заключить сделку. По смыслу ч. 2 ст. 205 ГК Украины, путем совершения конклюдентных действий может быть заключена сделка, для которой законом не установлена определённая форма совершения, т.е. если закон не предписывает для заключаемой сделки обязательной формы (простой письменной или нотариальной) под страхом ее недействительности (ничтожности). Примерами конклюдентных действий являются опускание монеты или жетона в автомат, использование карточки в банкомате, совершение покупки в магазине самообслуживания и т.п. По аналогии, к этой же категории следует относить сделки, совершаемые в электронной форме (например, через электронные системы связи, с использованием сети Интернет и т.п.), при условии, что отсутствует электронная цифровая подпись[210].

4) Молчаниеможет выражать волю к совершению действий и выступать в качестве надлежащей формы сделки только в случаях, прямо предусмотренных законом. На практике молчание используется в качестве формы перезаключения уже существующей между сторонами длящейся сделки. Например, согласно ст. 764 ГК, если наниматель по договору найма (аренды) имущества продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма, то, в отсутствие возражений наймодателя в течение 1 месяца, договор считается возобновленным (перезаключенным) на срок, который был ранее установлен договором.

5. Направленность сделки на реальное наступление обусловленных ею правовых последствий. Согласно п. 5 ст. 203 ГК Украины, заключаемая сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, ею обусловленных. Иными словами, сделка не должа быть мнимой (фиктивной), т.е. заключаемой без намерения создать какие либо правовые последствия, или притворной, т.е. заключенной с целью прикрыть реальное заключение иной сделки (напр., выдача генеральной доверенности вместо заключения договора купли-продажи с целью уклонения от налогообложения). Последствия заключения фиктивных (мнимых) и притворных сделок регулируются ст.ст. 234 и 235 ГК (см. ниже).

6. Учет прав детей при заключении сделки. Согласно п. 6 ст. 203 ГК, сделка, заключаемая родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних и нетрудоспособных детей. Функции по контролю соблюдения прав детей при совершении сделок родителями возложены законодательством на органы опеки и попечительства.

Нарушение пяти из шести (кроме условия о форме) вышеперечисленных условий действительности, установленных в ст. 203 ГК, влечет недействительность заключенной сделки (ч. 1 ст. 215 ГК).