Исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды под объектами недвижимости

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Статья 36 ЗК РФ устанавливает также особенности приобретения прав на землю в случаях, когда помещения в одном здании принадлежат разным лицам на отличных друг от друга титулах:

1) если здание принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то эти лица вправе приобрести земельный участок либо на праве общей долевой собственности, либо на праве аренды;

2) если помещения, расположенные в здании, принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим лицам на ограниченных вещных правах (праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления), то все эти лица имеют право на приобретение земельного участка в аренду. При этом казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, обладающие помещениями в данном здании, могут владеть земельным участком на особом титуле - "право ограниченного пользования";

3) если помещения, расположенные в здании, закреплены за несколькими казенными предприятиями и (или) публичными (государственными или муниципальными) учреждениями, то земельный участок предоставляется на праве постоянного (бессрочного) пользования наиболее крупному (исходя из площади) правообладателю помещений; остальные лица владеют земельным участком на праве ограниченного пользования.

В случаях, рассмотренных в пунктах 1 и 2, при заключении договора аренды используется особая процедура - аренда с множественностью лиц на стороне арендатора. В подобной ситуации инициаторами заключения договора аренды не обязательно должны быть все правообладатели помещений. Возможна ситуация, когда договор заключается с частью из них или даже с одним - изъявившим желание. Остальные же правообладатели могут вступить в уже заключенный договор в любое время. При этом понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается исходя из принципа свободы договора.

Особый порядок установлен для приобретения прав на земельные участки под многоквартирными жилыми домами. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При определении момента, с которого у домовладельцев возникает право общей долевой собственности на земельный участок, имеет значение, был ли сформирован данный земельный участок и был ли проведен в его отношении государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.).

Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, был сформирован до 1 марта 2005 г., то данный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если вышеуказанный земельный участок не был сформирован до 1 марта 2005 г., на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета.

С 1 марта 2005 г. многоквартирные дома принимаются приемочной комиссией как законченные строительством объекты только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых они расположены.

3.4. Упрощенный порядок оформления земельных участков в собственность ("дачная амнистия")

Как уже говорилось выше, право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения могут быть переоформлены гражданами - субъектами данных прав либо на право собственности, либо на право аренды. Выбор права в данном случае принадлежит именно гражданину, а не публичному органу, уполномоченному на принятие решения о предоставлении соответствующего участка.

Принятие Закона о "дачной амнистии" (Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества") было вызвано тем, что значительная часть объектов недвижимости (в том числе земельных участков), используемых гражданами для удовлетворения жилищных и бытовых нужд, не прошла процедуру государственной регистрации по причине отсутствия правоустанавливающих документов либо их несоответствия требованиям действующего законодательства.

В правоустанавливающих документах на земельные участки, выданных в период до введения в действие ЗК РФ, часто не был указан конкретный титул (вид права на землю). В соответствии с законодательством, действовавшим до принятия в силу Закона о "дачной амнистии", если в правоустанавливающем документе не был указан вид права, регистрация права собственности была невозможна.

Невозможность регистрации прав на земельные участки также была связана с расхождением сведений о границах и площади земельного участка в правоустанавливающих документах и в документах государственного органа по государственному кадастровому учету. Такая ситуация возникла в связи с тем, что до введения ЗК РФ решения о предоставлении земельных участков принимались без проведения работ по межеванию и последующего кадастрового учета земельного участка.

Сложившаяся ситуация негативно сказывалась на развитии рынка недвижимости (в том числе ипотеки), упорядочении земельных правоотношений. В частности, граждане не имели возможности совершать сделки с такими объектами (в том числе передавать по наследству); указанные объекты было сложно учитывать для целей налогообложения.

До принятия Закона о "дачной амнистии" в отношении государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, действовал разрешительный порядок. Земельное законодательство предусматривало, что государственной регистрации права собственности гражданина на вышеуказанные участки должно было предшествовать принятие решения уполномоченного публичного органа о предоставлении земельного участка в собственность.

Закон о "дачной амнистии" установил три процедуры оформления земельных участков в собственность в упрощенном порядке.

1 процедура - заявительный порядок государственной регистрации права собственности в отношении граждан, имеющих документы на землю, то есть:

- либо документ о том, что земельный участок принадлежит заявителю на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования;

- либо документ, в котором право на участок конкретно не названо или невозможно определить вид этого права ("неопределенное" право).

Наличие перечисленных документов автоматически наделяет граждан правом собственности на земельный участок. Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется. С момента государственной регистрации права собственности указанного гражданина на земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

2 процедура - разрешительный порядок государственной регистрации права собственности в отношении граждан, имеющих документы, подтверждающие членство в садоводческом, огородническом, дачном объединении, но не имеющих документов на земельный участок, который расположен на территории данного объединения. Если раньше признание права собственности гражданина на указанный земельный участок было возможно только в судебном порядке, то со вступлением в силу Закона о "дачной амнистии" такие граждане имеют право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный им в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.

Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы:

- описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;

- заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.

В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы:

удостоверенная правлением данного некоммерческого объединения копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;

выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о данном некоммерческом объединении.

В течение двух недель после подачи необходимых документов исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления такого земельного участка, должен принять решение о предоставлении участка в собственность. С этим решением нужно затем обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию, для регистрации права собственности на земельный участок.

3 процедура - возможность бесплатного приобретения в собственность садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования. Закон о "дачной амнистии" отнес земельные участки общего пользования в состав имущества общего пользования, предназначенного для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей.

Закон о "дачной амнистии" вступил в силу 1 сентября 2006 года. Впоследствии упрощенный порядок государственной регистрации прав на земельные участки был распространен также на граждан, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Указанные граждане получили также право зарегистрировать права собственности на земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. Теперь в ситуации, когда собственник расположенного на земельном участке жилого дома при жизни не реализовал установленное Законом о "дачной амнистии" право на оформление такого участка в собственность, его наследники вправе безвозмездно приобрести право собственности на данный участок.

Аналогичное правило было введено в отношении наследников граждан, которые обладали земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или которым земельные участки были предоставлены без указания вида права либо когда вид соответствующего права определить было невозможно.