Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
Таблица 6 – Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
Наименование функций | Застройщик | Инвестор | Руководитель проекта |
1. Предпроектная стадия. Выработка концепции и формирование цели проекта | + | + | + |
1.1 Анализ рынка недвижимости или рынка продукта | + | - | + |
1.2. Обоснование размера инвестиций и определение источников финансирования | + | + | + |
1.3. Разработка схемы финансирования проекта | + | + | + |
1.4. Создание финансового пула (объединение денежных ресурсов) | + | + | + |
1.5. Определение оптимального местонахождения объекта | + | - | + |
1.6. подбор земельного участка или объекта недвижимости | + | - | + |
1.7. разработка стратегии выполнения проекта | + | - | + |
1.8. разработка схемы управления объектом | - | - | + |
1.9. Разработка схемы реализации объекта | - | - | + |
2. Стадия, предшествующая строительству. Организация краткосрочного финансирования. | - | + | - |
2.1. Приобретение земельного участка | - | - | - |
2.2. Получение необходимых разрешений и согласований | + | - | - |
2.3. Формирование системы управления и реализации проекта (руководитель, служба) | + | - | + |
2.4. Формирование системы реализации объекта (брокер, группа реализации) | + | - | + |
2.5. Управление проектированием | + | - | + |
2.6. Выбор подрядчика (подготовка к проведению тендера) | + | - | + |
3. Стадия строительства. Координация ведения строительно-монтажных работ, контроль качества и расходования средств. | + | - | + |
3.1. Проведение маркетинга и компания по продвижению объекта. | + | - | + |
3.2. Реализация (ввод в эксплуатацию) завершённых частей объекта | + | - | + |
4. Стадия реализации. Реализация (эксплуатация) объекта | + | - | + |
4.1. Полный расчёт (получение вознаграждения в полном объёме) | + | + | + |
4.2. Возврат инвестиций, полный расчёт с кредиторами, получение прибыли | + | + | + |
На практике строительная организация для обеспечения ритмичности в работе и наилучшего использования своих мощностей, выступая в роли девелопера, должна осуществлять строительство одновременно нескольких объектов на потоке. В этом случае сокращаются сроки строительства, снижается себестоимость строительства, повышается рентабельность производственной и финансовой деятельности. За счёт ускорения оборачиваемости оборотных средств сокращаются потребности в инвестициях.
Для строительства объектов может быть использовано несколько схем финансирования:
1. Использование собственных средств
2. Самофинансирование за счёт реализации строящихся квартир на разных этапах:
· на этапе отвода участка и наличия проектно-сметной документации;
· на этапе строительства объекта;
· на этапе готовности объекта под ключ;
· передача объекта для реализации риэлтерским фирмам или брокерам.
3. Кредитование за счёт привлечения заёмных средств в случае долгосрочного проекта.
4. Реализация проекта с привлечением стратегического инвестора.
5. Создание финансового пула и финансирование и реализация проекта через венчурную компанию, созданную инвесторами.
6. Финансирование за счёт выпуска ценных бумаг (акций, облигаций, опционов, сертификатов и других видов).
Решение финансирования увязывается с экономическим развитием региона, наличием спроса, свободных капиталов в регионе, материально-технических и людских ресурсов, развитием рынка финансовых инструментов и согласием муниципального образования.
Тема №3: «Рынок недвижимости как часть финансового рынка»
1. Основные функции финансового рынка
Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.
Прежде всего, под финансовым рынком подразумевается сфера проявления экономических отношений по поводу распределения созданной стоимости и её реализации путём обмена денег на финансовые активы.
Финансовые активы – это денежные средства и инвестиционные ценности, которые являются инструментом образования этих средств: деньги, депозиты, ценные бумаги, ссудный капитал, драгоценные камни и нефть.
Основные функции финансового рынка:
1. Признание потребительской стоимости финансового актива путём его реализации;
2. Организация процесса реализации финансового актива через создание соответствующих финансовых институтов;
3. Финансовое обеспечение процесса инвестирования и потребления через создание условий накопления капитала и взятия его в долг;
4. Воздействие на денежное обращение через создание условий для непрерывного движения денег.
2. Структура финансового рынка
Финансовый рынок можно представить в виде системы отдельных самостоятельных рынков (таблица 7 ).
Таблица 7 – Структура финансового рынка
Финансовый рынок | Рынок недвижимости | - рынок жилья; - рынок земли; - рынок нежилых помещений (офисы, производственная недвижимость, складская недвижимость, торговые помещения). |
Денежный и валютный рынок | - рынок депозитов; - рынок вкладов; - рынок валют; - рынок акций в валюте. | |
Рынок ценных бумаг | - фондовый рынок; - рынок долговых обязательств. | |
Рынок драгоценных металлов и камней | - рынок золота; - рынок алмазов. | |
Продолжение таблицы 7 | ||
Страховой рынок | - рынок страхования жилья; - рынок страхования имущества. | |
Рынок ссудных капиталов | - рынок межбанковских кредитов; - рынок ипотечного кредитования; - рынок коммерческих ссуд. |
Все рынки взаимосвязаны. Один и тот же финансовый актив может быть товаром на несколько рынках.
В России заёмные средства очень дорогие, поэтому внутренние ресурсы финансового рынка ориентированны, прежде всего, на кредитование экспортно-ипотечных операций, валютных сделок и операций, приносящих высокий доход с ценными бумагами. Риск вложений в недвижимость очень высок из-за её низкой ликвидности и длительности срока окупаемости вложенных средств.
Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости, а именно рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, а падение – сворачивает.
Экономическая нестабильность является фактором, сдерживающим российских и зарубежных кредиторов и инвесторов.
Дата добавления: 2015-10-13; просмотров: 772;