Работах

При использовании доходного подхода к оценке сельскохозяйственных угодий особую значимость приобретает обоснованность величины урожайности культур, по которой определяется величина валового дохода при использовании земель. Урожайность сельскохозяйственных культур предопределяется, как уровнем потенциального плодородия конкретных почвенных разностей, так и уровнем интенсификации производства. В зависимости от культуры земледелия урожайная цена балла бонитета почв в разных хозяйствах может отличаться на 50-100%.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, сельскохозяйственные угодья оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации земельной ренты. При этом земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты ресурсов производства в натуральном выражении. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен на ресурсы.

Результаты определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственных угодий востребованы в настоящее время, главным образом, для осуществления сделок по наследованию и дарению прав на земельные доли. На практике определение обычно ведётся методом капитализации земельной ренты, для расчёта которой принимаются данные статистической отчётности по урожайности и затратам на производство группы зерновых в среднем по административному району. Очевидно, что полученные таким образом результаты, лишь с большой долей условности можно относить к рыночной стоимости.

В первых двух турах кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий также применялся метод капитализации земельной ренты. В качестве оценочной продуктивности использовалась фактическая урожайность, усредняемая по всем видам сельскохозяйственных угодий и всему набору выращиваемых культур на пашне за 33 летний период по субъекту федерации. Дифференциация значения продуктивности, измеряемой в центнерах кормовых единиц на 1 гектар, по объектам оценки осуществлялась в соответствии со средневзвешенным баллом бонитета представленных на них почв:

Пi=П0∙Бi/Б0,

где Пi – оценочная продуктивность почвенной разности с баллом бонитета Бi, в центнерах кормовых единиц; П0 – базовый показатель продуктивности земельно-оценочного района; Б0 – средневзвешенный балл бонитета почв земельно-оценочного района.

Для 3 тура кадастровой оценки «Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», утвержденных приказом Минэкономразвития России №445 от 20.09.2010 г при оценке первого вида использования земель, куда входят сельскохозяйственные угодья, для определения валового дохода предусмотрено использование нормативной урожайности. При этом не расшифровывается, что понимается под нормативной урожайностью.

В современных нормативно-методических документах, регламентирующих проведение земельно-оценочных работ, нормативная урожайность фигурирует в «Методических рекомендациях по оценке качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве», разработанных ФГУП «Госземкадастрсъёмка» – ВИСХАГИ и утверждённых Росземкадастром в 2003 году. Нормативная урожайность рассчитывается на основе соотнесения агроклиматического потенциала территории для зерновых культур и характеристик почв со стандартными (эталонными), для которых установлена нормативная урожайность – 33,2 ц/га. В качестве стандартных принимаются условия определенного агроклиматического района Краснодарского края с биоклиматическим потенциалом 10. В качестве эталонной выбрана почва без негативных свойств (засоления, избыточного увлажнения, уплотненных горизонтов и др.), содержащая в пахотном слое 4% гумуса, 50% физической глины, имеющая гумусовый горизонт мощностью 50 см. Почвообразующая порода эталонной почвы обладает оптимальными тепловыми и водно-физическими свойствами (водопроницаемость 0,1 - 1,0 м /сут.), обеспечивает хороший внутренний дренаж почвы. Примером эталонной почвы является чернозем с вышеуказанными свойствами на лёссе.

Нормативная урожайность других оценочных культур определяется с помощью переводных коэффициентов по значению урожайности зерновых. Расчетная формула и используемые в ней коэффициенты разработаны на базе материалов четвертого тура земельно-оценочных и бонитировочных работ (1980-1986 гг.). При этом ориентировались на уровень интенсификации производства достигнутый государственными сортоиспытательными станциями с коэффициентом 0.75.

Для реализации рассматриваемого метода определения нормативной урожайности проведено агроклиматическое оценочное зонирование территории Российской Федерации. Его результаты для Саратовской области приведены на рисунке 3 и а в таблице 22.

По результатам обработки информации по фактической урожайности в сельскохозяйственных предприятиях этого же 4 тура земельно-оценочных и бонитировочных работ разрабатывались статистически модели связи урожайности оценочных культур с факторами интенсификации производства и уровнем плодородия почв – баллом бонитета. Например, для урожайности зерновых в первом (северо-западном) земельно-оценочном районе Саратовской области эта зависимость принимает следующий вид:

Уз=1,2+0,015Х7+2,7Х9+0,59Х6+0,077Х32+0,096Х62

где 1,2 – регрессионный параметр; Х7 – стоимость силовых и рабочих машин на 1 га культивируемой площади, руб; Х9 –дозы внесения минеральных и органических удобрений на 1 га пашни, центнеров действующего вещества (ц.д.в.); Х6 – количество работников растениеводства на 100 га обрабатываемой площади, чел.; Х32 - содержание в почве питательных веществ, соединений подвижного фосфора Р2 О 5 мг на 100 г почвы; Х62 – совокупный почвенный балл.

При подстановке в регрессионную зависимость среднеобластных значений факторов интенсификации производства получаем расчётные формулы для сопоставимой нормальной урожайности (СНУ) оценочных культур, то есть уравнение связи урожайности с баллом бонитета почв (Х62), используемой при внутрихозяйственной оценке земель всех колхозов и совхозов в 1991-1992 гг. В частности для первого земельно-оценочного района уравнения СНУ принимают следующий вид:

Зерновые Уз=5,6+0,105* Х62 ;

Подсолнечник Уп=3,367+0,069* Х62

Сахарная свекла Ус=88,53+0,46* Х62;

Многолетние травы на сено Уп=7,058+0,132* Х62

Наличие базы данных по результатам внутрихозяйственной оценки земель бывших колхозов и совхозов и первых двух туров кадастровой оценки делает весьма привлекательным остаться на тех же методических подходах в определении оценочной продуктивности, где показателем потенциального плодородия почв служит балл бонитета почв. При этом главным аргументом в пользу этого подхода является явное несоответствие фактической и нормативной урожайности, рассчитываемой на основе агроэкологического потенциала в соответствии с Методическими рекомендациями …. и проведенным для их реализации агроклиматическим оценочным зонированием территории Российской Федерации

Сравнение нормативной и сопоставимой нормальной урожайности культур для почвенной разности, у которой балл бонитета совпадает со среднерайонным (чернозём обыкновенный среднегумусный среднемощный слабосмытый глинистый), и средней фактической урожайности в Аркадакском районе за период с 2000 по 2011 гг. приведено в таблице 3. Согласно оценочного зонирования территории Российской Федерации район расположен в первом агроклиматическим районе Саратовской области.

Выявленное явное несоответствие величины нормативной и фактической урожайности обусловлено несколькими причинами. Одна из них предопределяется существующим фактическим уровнем интенсификации производства, явно не соответствующим тому, который установлен в модели нормативной урожайности. Вместе с тем, общепризнанным условием экономической оценки природных ресурсов является требование оптимальности условий их использования. Норматив как экономическая категория может быть определён только при соблюдении условий учёта достижений научно-технического прогресса, рационального использования всех видов ресурсов и совершенствования управления производством.

В этом случае он является не только количественной мерой затрат живого и овеществленного труда на единицу продукции, но и отражает общественные требования к результатам деятельности и характеризует необходимый уровень эффективности использования ресурса.

Ввиду взаимообусловленности величин затрат на производство растениеводческой продукции и продуктивности угодий, очевидна необходимость соблюдения принципа соответствия уровней продуктивности и затрат при оценочных работах. Этот принцип выполнялся в первых турах кадастровой оценки, когда расчёты рентного дохода велись по соотношению фактической продуктивности и затрат. Однако при реализации доходного подхода к оценке земель величина затрат должна отражать полную стоимость компенсацию всех факторов производства.

Рис. 1. Агроклиматическое оценочное зонирование территории Саратовской области

Таблица 2. - Параметры агроклиматического оценочного зонирования территории Саратовской области

* по результатам 4 тура земельно-оценочных и бонитировочных работ

Таблица 3 – Сравнение сопоставимой нормальной, нормативной и средней фактической урожайности в Аркадакском районе.

Полный учёт стоимости всех факторов производства реален только в том случае, когда затраты на производство растениеводческой продукции являются нормативными, то есть рассчитываются по типовым технологическим картам. Очевидно, что таким условиям использования пашни соответствуют только значения урожайности в сортоиспытательных станциях, на которых и базируется модель нормативной урожайности. Следовательно, условия где соблюдается принцип соответствия продуктивности и затрат, в расчёте которых (затрат) мы вправе опираться на типовые технологические карты для полного учёта стоимости всех ресурсов производства, реализуются в настоящее время только при использовании модели нормативной урожайности.

Вопросы для самоконтроля

1. Прогнозирование урожайности культур на основе показателей бонитировки почв в 1 и 2 турах кадастровой оценки.

2. Прогнозирование урожайности культур при внутрихозяйственной оценке земель в 1991г.

3. Модель сопоставимой нормальной урожайности.

4. Прогнозирование урожайности культур на основе межрегионального зонирования агроэкологического потенциала земель.

5. Обоснование набора культур и структуры оценочного севооборота на пашне.

6. Классификация земель по степени пригодности для использования в сельском хозяйстве.

7. Зонирование межселенной территории на основе классификация земель по степени пригодности для использования в сельском хозяйстве.

8. Особенности определения урожайности естественных кормовых угодий и мелиорированных земель.

9. Основные требования к нормативной урожайности культур для реализации доходного подхода к оценке.

Таблица 4 – Нормативная и сопоставимая нормальная урожайность культур для условий первого агроклиматического оценочного района

Саратовской области