Дополнительные документы для государственной регистрации

Как установлено п. 2 ст. 17 Закона о регистрации прав, дополнительные документы могут быть истребованы в двух случаях:

1) если представленные заявителем документы не отвечают требованиям, установленным ст. 18 Закона о регистрации прав;

2) если это установлено законодательством.

Статья 18 Закона устанавливает требования к оформлению и содержанию документов. Дополнительные документы могут быть истребованы, если правоустанавливающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены представлением дополнительных сведений. Дополнительные документы должны позволить точно идентифицировать объект и его правообладателя.

Определенные законом дополнительные документы должны подтверждать законность сделки и служить защите прав и законных интересов участников сделки и третьих лиц, не участвующих в ней. Документы, которые необходимы для нотариального удостоверения сделки, требуются и для государственной регистрации, поэтому лучше их иметь в двух экземплярах или сохранить копии.

Дополнительные документы требуются, в частности, в следующих установленных законом случаях:

· нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, подлежащей государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК);

· согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (п. 2 ст. 295 ГК);

· согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке);

· согласие всех участников совместной собственности на дарение имущества, находящегося в совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК);

· согласие всех участников совместной собственности на ипотеку имущества, находящегося в совместной собственности (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке);

· согласие получателя ренты на распоряжение плательщиком ренты имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением (ст. 604 ГК);

· отказ от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности при ее возмездном отчуждении постороннему лицу или извещение о продаже доли с указанием условий, на которых она продается (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК, п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав).

Если собственниками (участниками общей собственности) недвижимости являются несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или полностью недееспособные граждане либо они обладают иными жилищными правами - правом пользования или правом на приватизацию, требуется предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Такие дополнительные документы (в форме акта органа местного самоуправления) необходимы в случаях:

· распоряжения имуществом малолетних (не достигших 14 лет) и подопечных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК);

· распоряжения своим имуществом несовершеннолетними (в возрасте от 14 до 18 лет) и подопечными гражданами с согласия их законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК);

· заключения договоров о залоге (ипотеке) жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных граждан (п. п. 4, 5 ст. 74 Закона об ипотеке);

· отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 4 ст. 292 ГК);

· совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением (абз. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилья);

· совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права (абз. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилья);

· приватизации жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние (абз. 2 и 3 ст. 2 Закона о приватизации жилья).

Если государственной регистрации подлежит переход права, то требуется передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение обязательств по передаче вещи в случаях:

· договоров купли-продажи (ст. 556 ГК);

· аренды с правом выкупа (п. 1 ст. 655 ГК);

· мены (п. 2 ст. 567 ГК);

· возмездной ренты (п. 2 ст. 585 ГК) с передачей недвижимости под выплату ренты;

· соглашения об отступном (ст. 409 ГК);

· о расторжении договора с возвратом имущества (п. 4 ст. 453 ГК).

Если предметом договора является жилое помещение, то необходим документ о лицах, проживающих в данном жилом помещении (зарегистрированных по месту проживания). Перечень лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения, и их прав является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилых помещений (п. 1 ст. 558 ГК). К указанным лицам относятся члены семьи собственника, в том числе и несовершеннолетние лица, наниматели, отказополучатели (проживающие в помещении в силу завещательного отказа), получатели ренты. Таким документом могут являться справки органов паспортно-визовой службы МВД России, выписки из домовых книг, заверенные должностным лицом, ответственным за регистрацию лиц по месту жительства.

Распоряжаться унаследованным или подаренным имуществом можно только после уплаты собственником соответствующего налога (п. 8 ст. 5 Закона РФ от 12.12.1991 N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (в ред. от 30.12.2001) <*>). Для регистрации сделок или перехода права на подаренное или унаследованное имущество требуется справка из налоговой инспекции об уплате налога на наследство или дарение. Справку об уплате налога до регистрации прав на основании договора дарения или свидетельства о праве на наследство должны предъявить физические лица, проживающие за пределами Российской Федерации. Выдача им такого документа без предъявления квитанции об уплате налога не допускается (п. 7 ст. 5 вышеназванного Закона). Граждане, проживающие на территории РФ, уплачивают налог на наследство и дарение после оформления своих прав.

Для объектов недвижимости, находящихся на территории закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО), Законом РФ от 14.07.1992 N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" (в ред. от 24.12.2002) <*> установлены определенные ограничения. Граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории ЗАТО, вправе совершать сделки только с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории ЗАТО, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории ЗАТО. Поэтому если гражданин приобретает квартиру, не будучи зарегистрированным по месту жительства на территории ЗАТО, потребуется подтверждение, что он постоянно работает на этой территории или получил разрешение на проживание.

Если объект недвижимости находится на арендуемом продавцом земельном участке, то договором аренды может быть предусмотрено согласие арендодателя земельного участка на отчуждение расположенной на нем недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК).

Особые требования предъявляются к крупным сделкам, а также к сделкам, в которых имеется заинтересованность. Поэтому для регистрации прав юридических лиц в зависимости от цены сделки могут потребоваться дополнительные документы (см. табл. 1, 2).

Лицами, заинтересованными в совершении обществом сделки, признаются:

1) член совета директоров (наблюдательного совета) общества;

2) лицо, занимающее должность в иных органах управления общества;

3) акционеры и участники, владеющие совместно со своим аффилированным лицом (лицами) <*> 20% или более голосующих акций или голосов общества, в случае если указанные лица, их супруги, родители, дети, братья, сестры, а также все их аффилированные лица:

--------------------------------

<*> Аффилированные лица - физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

- являются стороной такой сделки или участвуют в ней в качестве представителя или посредника;

- владеют 20% или более голосующих акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника;

- занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника.

Совершение сделок акционерным обществом, созданным в процессе приватизации государственного (муниципального) предприятия, регулируется законодательством о приватизации. Например, если в собственности государства находится свыше 25% акций приватизированного предприятия, то на совершение таким акционерным обществом сделок с недвижимостью требуется согласие соответствующего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом. Для проверки данного требования акционерное общество представляет в учреждение юстиции справку из реестра акционеров с указанием количества и процентного соотношения акций, принадлежащих государству, физическим и юридическим лицам.

В установленных Законом РФ от 22.03.1991 N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (в ред. от 06.05.1998) <*> случаях сделки с недвижимостью производственного назначения должны совершаться с согласия федерального или территориального антимонопольного органа.