Понятие и правовая природа жилищных правоотношений. Субъекты жилищных правоотношений

Удовлетворение жилищных потребностей граждан осуществляется в рамках жилищных отношений. Жилищные отношения – это общественные отношения по удовлетворению потребностей граждан в жилище.

Жилищная потребность имеет постоянный характер, поэтому ее удовлетворение невозможно путем предоставления жилья для временных нужд (в домах отдыха, санаториях, гостиницах). Эти отношения не являются жилищными. Не рассматриваются в качестве жилищных отношения по пользованию помещениями, которые не признаются жилыми (дачи, садовые домики, вагончики) (С.М. Корнеев).

Жилищные отношения регулируются нормами жилищного законодательства и приобретают форму жилищных правоотношений.

Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающим правоотношения различной отраслевой и видовой принадлежности (Ю.К. Толстой).

С учетом ст. 4 ЖК жилищное законодательство регулирует различные отношения: по учету жилищного фонда, контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда, учету нуждающихся в жилых помещениях, а также отношения по использованию жилых помещений ( по договорам социального и коммерческого найма, найма специализированного жилого помещения), по пользованию жилыми помещениями частного жилищного фонда, по созданию и деятельности жилищных и жилищно – строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов, предоставлению коммунальных услуг и др.

Жилищное законодательство регулирует управленческие, организационные (административные) отношения, основанные на началах власти и подчинения (публичные отношения), например, по учету жилищного фонда, по учету граждан, нуждающихся в жилье, а также отношения, основанные на началах равенства их участников (например, по пользованию жилым помещением нанимателями на основании договоров социального, коммерческого найма и др.) – гражданско – правовые (частные отношения).

Ю.К. Толстой делает обоснованный вывод, что действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения».

Значительные трудности вызывает определение юридической природы гражданско–правовых жилищных отношений. Являются ли эти отношения абсолютными или относительными, вещными или обязательственными?

В литературе высказаны различные точки зрения по этому вопросу.

Отношения по пользованию жилыми помещениями (между нанимателем и наймодателем, между членом кооператива, не выкупившим жилье и кооперативом, между собственником и членами его семьи) Ю.К. Толстой отнес к относительным.

Вопрос об отнесении жилищного правоотношения к вещным или обязательственным носит спорный характер.

Некоторые авторы (Д.А. Формакидов, И. Исрафилов, Н.Н. Далбаева и др.) считают, что право пользования жилым помещением по договорам социального, коммерческого найма, найма специализированного жилого помещения следует относить к вещным. Однако, следуя классическим представлениям, обязательства возникают из договоров социального, коммерческого найма, найма специализированного жилого помещений с корреспондирующими правами и обязанностями сторон. На такой же позиции стоит законодатель (глава 35 «Наем жилого помещения» помещена в раздел 4 ГК «Отдельные виды обязательств»). По этому эти отношения, скорее всего, следует отнести к обязательственным. Можно сделать вывод и об условности деления прав на вещные и обязательственные и о выделение категории смешанных жилищных правоотношений, обладающих вещно – обязательственными чертами.

Авторы учебника по гражданскому праву МГУ гражданско – правовые жилищные отношения подразделяют на:

- вещно – правовые;

- корпоративные;

- обязательственные.

Субъектами жилищных правоотношений являются граждане, юридические лица, публично – правовые образования. К числу участников жилищных отношений относятся также иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, если иное не установлено ЖК или другим федеральным законом.