Понятие и виды ограниченных вещных прав на жилые помещения

К числу ограниченных вещных прав на жилые помещения следует отнести:

1. права членов семьи собственников жилого помещения;

2. право пользования жилым помещением по завещательному отказу;

3. право пользования жилым помещением по договору пожизненного

содержания с иждивением;

Ранее к числу вещных относились право пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника, для которого был характерен признак права следования ( п.2 ст.292 ГК в старой редакции). В таком виде это право, неизвестное зарубежной правовой системе, обременяло недвижимость, следуя её судьбе, что сближало его с вещными правами( Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей ( автор Е.А.Суханов).

Ст. 216 ГК, давая перечень вещных прав, не называет такого вида вещных прав, как права членов семьи собственника жилого помещения. Можно предположить с учетом редакции ст. 216 ГК, что эта норма не содержит исчерпывающего перечня вещных прав. Право членов семьи собственника жилого помещения, в т.ч. бывших, подпадало под признаки вещных прав, закрепленные в п. 2 и 3 ст. 216 ГК: право следования и абсолютный характер защиты.

В связи с изменениями, внесенными в п. 2 ст. 292 ГК (ФЗ от 30.12. 2004 г. № 213 ФЗ) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Поэтому вопрос о вещно-правовой природе этого права в настоящее время является спорным.

Несмотря на это, П.В. Крашенинников в работе «Жилищное право» 2005 г., обозначая круг членов семьи собственника жилого помещения, неосновательно включает туда следующие четыре категории граждан.

Во-первых, члены семьи собственника жилого помещения в узком смысле данного термина^[4].

Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи^[5].

В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности, на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу^[6].

В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение этого принадлежащего ему ранее жилья^[7].

Охарактеризуем кратко отмеченные нами выше права на жилое помещение, которые следует относить к ограниченным вещным правам.

Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, имеют право пользования законным жилым помещение наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

К членам семьи собственника, условно говоря, можно отнести следующих лиц:

Во-первых, его супруг, дети, его родители (для этой категории лиц необходимо совместное проживание с собственником и наличие родства с собственником);

Во-вторых, это другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы (они должны быть вселены собственником в качестве членов своей семьи);

В-третьих, в исключительных случаях членами семьи могут быть признаны иные граждане (фактические супруги, опекуны, знакомые), если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ст. 31 ЖК).

Обратимся к анализу права пользования жилым помещением по завещательному отказу. Наследодатель вправе оставить на случай смерти в завещании любое распоряжение. К числу таких распоряжений относится завещательный отказ (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК).

Завещательный отказ (легат) заключается в том, что наследодатель возлагает на одного или нескольких наследников исполнение за счет наследства обязанностей имущественного характера в пользу одного или нескольких отказополучателей (легатариев). У последних возникает обязательственное право требования от наследника исполнения этой обязанности.

В п. 2 ст. 1137 ГК выделено правило о том, что на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставления другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением и его определенной частью.

Право пользования отказополучателя является срочным и может быть предоставлено как на период жизни отказополучателя или иной срок, указанный наследодателем в завещании. По истечении указанных сроков право пользования прекращается.

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанным собственником и гражданином (п. 2 ст. 33 ЖК).

Смена собственника жилого помещения, предоставленного по завещательному отказу, не влечет прекращения права пользования отказополучателя помещением (п. 2 ст. 1137 ГК).

В соответствии с п. 3 ст. 33 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленным по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, вытекающим из завещательного отказа.

Право пользования отказополучателя является обременением права собственности наследника, поэтому регистрация должна проводиться в рамках государственной регистрации прав собственности наследника как обременение путем отражения соответствующей записи в 3 подразделе ЕГРП (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации под редакцией П.В.Крашенниникова М., Статут, 2005).

Статьей 34 ЖК предусмотрено право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением урегулирован гл. 33 ГК. Рента предоставляется получателю не в денежной форме, а в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде или уходе. В соответствии со ст. 605 ГК указанные обязательства прекращаются со смертью получателя ренты.

Плательщик ренты, будучи собственником, может распорядиться недвижимым имуществом только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК).

Право пользования помещением получателем ренты обременяет право собственности плательщика ренты. Обременение возникает в силу закона. Государственная регистрация обременения, возникающего в силу закона, осуществляется одновременно с регистрацией права собственности плательщика ренты на жилое помещение.

К пользованию жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила, предусмотренные ст. 33 ЖК, в том числе в отношении солидарной с собственником (плательщиком ренты), ответственности получателя ренты по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением. Иное может быть установлено соглашением между собственником и гражданином – получателем ренты.