Договори на користування чужим майном

(договір оренди, договір лізингу)

Договори на користування чужим майном досить нечисленні. Основними різ­новидами цих договорів є договір оренди та договір лізингу, хоча елементи оренди є в складних договорах (зокрема, в концесійному договорі).

Правове регулювання відносин, що складаються в процесі укладення та ви­конання цієї категорії господарських договорів, здійснюється за допомогою таких нормативно-правових актів:

кодексів:

Господарського кодексу України (параграф 5 «Оренда та лізинг» глави 30);

Цивільного кодексу України (глава 58 «Найм (оренда)»);

законів;

від 10.04.1992 р. (в ред. від 14.03.1995 р.) «Про оренду державного та кому­нального майна»;

від 04.03.1992 р. (в редакції Закону від 19.02.1997 р.) «Про приватизацію дер­жавного майна» (серед неконкурентних способів приватизації державного майна передбачає оренду з правом викупу, що застосовується лише за наявності певних умов);

від 21.09.1991 р. «Про господарську діяльність в Збройних Силах України» (пе­редбачає можливість передання на конкурсних засадах та в передбаченому законом порядку військового майна, крім бойового та спеціального, юридичним та фізич­ним особам за умови, якщо це не шкодить бойовій мобілізаційній готовності);

від 07.02.2002 р. «Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України» (закріплює право НАН України щодо пе­редачі в оренду закріплених за нею цілісних майнових комплексів та іншого не­рухомого майна з метою одержання коштів на забезпечення своєї статутної ді­яльності);

декретів Кабінету Міністрів, у тому числі від 31.12.1992 р. «Про перелік май­нових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозді­лів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допуска­ється»;

постанов Кабінету Міністрів:

від 10.08.1995 р. № 629 «Про затвердження Методики Оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві грошових коштів та цінних паперів»;

та ін.;

відомчих нормативно-правових актів;

Порядок проведення конкурсу на укладання договору оренди цілісного май­нового комплексу державного підприємства, його структурного підрозділу: затв. наказом ФДМ України від 04.03.1998 р. № 396;

Примірний договір фінансового лізингу та Примірний договір, який перед­бачає застосування фінансового лізингу: затв. наказом Міністерства у справах науки та техніки від 03.03.1998 р. № 59 (зареєстровано в Міністерстві Юстиції 26.03.1998 р. № 203/2643);

Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підпри­ємства (структурного підрозділу підприємства): затв. наказом ФДМ України від 23.08.2000 р.№ 1774.

Найбільш поширеним у сфері господарювання договором на користування чужим майном є договір оренди.

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення гос­подарської діяльності (ч. 1 ст. 283 ГК). У користування за договором оренди від­повідно до ч. 2 ст. 283 ГК України може передаватися індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості.

• Об'єктом оренди можуть бути:

цілісні майнові комплекси підприємств чи їх структурних підрозділів, тобто господарські об'єкти, що забезпечують завершений цикл виробництва продукції (робіт, послуг), з відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; проте оренда структурних підрозділів державних і комунальних підприємств не пови­нна порушувати виробничо-господарську цілісність, технологічну єдність даного підприємства;

нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);

інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призна­чення, що належить суб'єктам господарювання.

•Умови договору оренди:

істотні умови (відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК): об'єкт оренди (склад і вартість май­на з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відраху­вань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

•Сторони договору оренди:

Орендар (основні права та обов'язки визначені ст. 285 ГК):

має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продо­вження строку дії договору оренди;

зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобіга­ючи його псуванню або пошкодженню; здійснювати поточний ремонт орендова­ного майна (якщо інше не передбачено договором оренди), своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату, відшкодувати орендодавцю вартість орендова­ного майна у разі його втрати, знищення чи псування з вини орендаря; може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відпо­відно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду.

Орендодавець:

має права: на отримання орендних платежів, повернення майна у разі припи­нення чи розірвання договору оренди, відшкодування збитків за рахунок оренда­ря у разі втрати, псування чи знищення об'єкта оренди з вини орендаря;

зобов'язаний: передати об'єкт оренди орендарю у встановлений договором строк та у належному стані; здійснювати капітальний ремонт переданого в оренду майна (якщо інше не встановлено законом та договором оренди).

• Орендна плата (фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю, незалежно від наслідків своєї господарської діяльності) встановлюється у грошовій формі (залежно від специфіки виробничої діяльності оренда­ря за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі); розмір орендної плати може бути змінений за пого­дженням сторін, а також у передбачених законодавством випадках (зокре­ма, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди); стро­ки внесення орендної плати визначаються в договорі.

• Припинення та розірвання договору оренди:

договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укла­дено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання-орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди.

договір оренди може бути розірваний:

за згодою сторін;

на вимогу однієї зі сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом Укра­їни для розірвання договору найму (статті 783-784), в порядку, встановленому статтею 188 ГК України (загальний порядок зміни та розірвання господарських договорів). Так, відповідно до ст. 783 Цивільного кодексу дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця можливе у випадках, якщо наймач:

користується річчю (майном) всупереч договору або призначенню майна;

без дозволу наймодавця передав річ (майно) у користування іншій особі;

своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі (майна);

не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок про­ведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Згідно зі ст. 784 Цивільного кодексу, наймач має право вимагати дострокового розірвання договір, якщо наймодавець:

передав у користування річ (майно), якість якої не відповідає умовам догово­ру або призначенню речі (майна);

не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (майна).

У разі якщо предметом договору оренди є державне або комунальне майно, то такий договір має певні особливості, а саме:

I. Спеціальне правове регулювання відносин, які складаються в процесі укладення та виконання договору оренди державного та комунального майна: ГК України (статті 287-289), Закон від 10.04.1992 р. (в ред. від 14.03.1995 р.) «Про оренду державного та комунального майна», Декрет від 31.12.1992 р. «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається», низка підзаконних нормативно-правових актів (Методика оцінки вартості об'єктів оренди, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629; Порядок проведення конкурсу на укладання договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства, його структурного підрозділу, затверджений наказом Фонду державного майна від 04.03.1998 р. № 396, та ін.).

II. Орендодавцями щодо державного та комунального майна є:

1 ) Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо ціліс­них майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також іншого майна у випадках, передбаче­них законом;

2)органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно щодо майна, яке належить Ав­тономній Республіці Крим або є у комунальній власності;

3)державні (комунальні) підприємства - щодо окремого індивідуально ви­значеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м, а з дозволу вищезазначених органів, що виконують функції власника відповід­ного майна, - також щодо цілісних майнових комплексів, їх структурних підроз­ділів та нерухомого майна.

III. Обмеження щодо об'єкта оренди на підставі закону (такі обмеження встановлені Декретом Кабінету Міністрів України від 31.12.1992 р. «Про перелік
майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається»).

IV. Спеціальний порядок укладення договору оренди, що передбачає кілька ета­пів: а) подання претендентами на укладення договору орендодавцеві заяви, про­екту договору оренди та комплекту необхідних документів, згідно з Переліком до­кументів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди державно­го майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 19 квітня 1996 р. № 458; б) у разі надходження однієї заяви - прийняття орендодавцем за по­годженням (у передбачених законом випадках) із заінтересованими органами рі­шення про укладення договору оренди або про відмову за наявності передбачених законом підстав (прийняття рішення компетентним органом про приватизацію відповідного об'єкта; включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій, згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади; відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду; відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповід­ним майном, на виділення структурного підрозділу; інші передбачені закон підста­ви; в) організації та проведення орендодавцем в установленому порядку конкурсу на визначення орендаря - у разі надходження заяв від двох і більше претендентів і за умови відсутності поданої в установлений термін заяви господарського товари­ства, створеного членами трудового колективу підприємства/його структурного підрозділу, якому надається пріоритетне право на укладення договору оренди).

IV. Істотними умовами договору оренди відповідно до ст. 10 Закону «Про оренду державного та комунального майна» є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцін­ка об'єкта оренди здійснюється відповідно до порядку, визначеного низкою нормативно-правових актів (Положенням про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та орга­нізацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158; Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629; Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої поста­новою Кабінету Міністрів України від 15 серпня 1996 р. № 961;

термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін; у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну дого­вору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором; після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право на продовження договору оренди на новий термін;

орендна плата - платіж (зазвичай у грошовій формі), який вносить орендар орендодавцеві, незалежно від наслідків господарської діяльності; розмір визнача­ється відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за орен­ду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786;

порядок використання амортизаційних відрахувань: використовуються на від­новлення орендованих основних фондів;

відновлення орендованого майна та умови його повернення: у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди; якщо орендар допустив погір­шення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна ста­лися не з його вини; орендар має право залишити за собою проведені ним по­ліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди; якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендо­ваного майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди; вартість поліпшень орендованого майна, зробле­них орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає;

V. Підстави припинення договору оренди, передбачені ст. 26 Закону України
«Про оренду державного та комунального майна»:

закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

приватизація об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); у разі переходу права власності на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чин­ність для нового власника;

банкрутство орендаря;

загибель об'єкта оренди;

розірвання договору за погодженням сторін;

дострокового розірвання договору на вимогу однієї із сторін (за наявності пе­редбачених законом підстав) відповідно до рішення суду;

VI.Суборенда державного та комунального майна: щодо цілісних майнових комплексів - заборонена, а щодо індивідуально визначеного майна (окремих об'єктів) - допускається, якщо інше не передбачено законом або договором орен­ди (ст. 288 ГК).

VII.Викуп (приватизація) об'єкта оренди: згідно з ч. 1 ст. 289 ГК орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди; умови викупу орендованого державного (комунального) майна (ціліс­ного майнового комплексу) визначаються відповідно до закону (зокрема, За­кону «Про приватизацію державного майна», який передбачає оренду з правом викупу як один з неконкурентних способів приватизації); приватизація ціліс­них майнових комплексів, зданих в оренду, здійснюється у випадках і порядку, передбаченому цим законом (ст. 17) - шляхом створення на базі орендного під­приємства відкритого акціонерного товариства за участю держави та орендно­го підприємства).

Договір лізингу також спрямований на забезпечення користування чужим майном за відповідну плату, проте за можливої наявності при застосуванні фі­нансового лізингу ще й ознак договору купівлі-продажу (поставки), технічного обслуговування лізингового майна.

Регулювання відносин, що складаються в процесі укладення та виконання дого­вору лізингу, здійснюється за допомогою відповідних положень ГК України (ст. 292 «Лізинг у сфері господарювання»), ЦК України (статті 806-809), Закон України від 16 грудня 1997 р. (в редакції Закону від 11.12.2003) «Про фінансовий лізинг», Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств»; відомчих нормативно-правових актів, зокрема: Примірного договору фінансового лізингу та Примірного інноваційного договору, який передбачає застосування фінансового лізингу (затв. наказом Міністерства у справах науки та техніки від 03.03.1998 р. № 59).

Поняття договору лізингу закріплене в ч. 1 ст. 292 ГК України та ч. 1 ст. 806 ЦК України:

За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингодержувачевї) у виключне ко­ристування майно, що належить лізингодавцю на праві власності чи праві гос­подарського відання та було набуте ним без попередньої домовленості з лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену пла­ту (лізингові платежі).

Предметом договору лізингу може бути майно з такими ознаками: неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками, що відповідно до законодавства на­лежить до основних фондів, не заборонена законом до вільного обігу на ринку і щодо якої немає обмежень про передачу в лізинг. Так, майно, яке є державною (комунальною) власністю, може бути об'єктом лізингу тільки за погодженням з органом, що здійснює управління цим майном, відповідно до закону (ч. 4 ст. 292 ГК); не можуть бути об'єктами лізингу земельні ділянки, інші природні об'єкти, а також цілісні майнові комплекси державних (комунальних) підприємств та їх структурних підрозділів (ч. 5 ст. 292 ГК).

Господарський кодекс (ст. 292) містить положення про види (фінансовий та оперативний) та форми (зворотний, пайовий, міжнародний тощо) лізингу, проте без визначення цих понять.

Цивільний кодекс (ст. 806) розрізняє два види лізингу - прямий і непрямий; останній має основні (проте не всі) ознаки фінансового лізингу.

Договір фінансового лізингу має значно більше відмінностей від договору орен­ди, ніж договір прямого лізингу, зокрема:

• правове регулювання договірних відносин фінансового лізингу здійснюєть­ся за допомогою спеціального закону «Про фінансовий лізинг», ст. 1 якого містить визначення договору фінансового лізингу: «За договором фінансо­вого лізингу (далі - договір лізингу) лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов і передати її у користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановле­ну плату (лізингові платежі)».

• Суб'єкти фінансового лізингу:

лізингодавець - юридична особа, яка передає право володіння та користуван­ня предметом лізингу лізингоодержувачу;

лізингоодержувач - фізична або юридична особа, яка отримує право володін­ня та користування предметом лізингу від лізингодавця;

продавець (постачальник) - фізична або юридична особа, в якої лізингодавець набуває річ, що в наступному буде передана як предмет лізингу лізингоодер­жувачу;

інші юридичні або фізичні особи, які є сторонами багатостороннього договору лізингу.

•Істотні умови договору фінансового лізингу: предмет лізингу;

строк, на який лізингоодержувачу надається право користування предметом лізингу (строк лізингу);

розмір лізингових платежів (можливість включення до них: а) суми, яка відшко­довує частину вартості предмета лізингу; б) платежу як винагороду лізингодавцю за отримане у лізинг майно; в) компенсації відсотків за кредитом; г) інших витрат лізингодавця, що безпосередньо пов'язані з виконанням договору лізингу);

інші умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (наприклад, умови ремонту і технічного обслуговування предмета лізингу, про прискорену амортизацію предмета лізингу та ін.).

•Права сторін договору відповідно до Закону «Про фінансовий лізинг» (далі - Закон):

Лізингодавця:

1)інвестувати на придбання предмета лізингу як власні, так і залучені та по­зичкові кошти;

2)здійснювати перевірки дотримання лізингоодержувачем умов користуван­ня предметом лізингу та його утримання;

3)відмовитися від договору лізингу у випадках, передбачених договором лі­зингу або законом;

4)вимагати розірвання договору та повернення предмета лізингу у передба­чених законом та договором випадках;

5)стягувати з лізингоодержувача прострочену заборгованість у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса;

6)вимагати від лізингоодержувача відшкодування збитків відповідно до за­кону та договору;

7)вимагати повернення предмета лізингу та виконання грошових зобов'язань за договором сублізингу безпосередньо йому (лізингодавцеві) в разі невиконання чи прострочення виконання грошових зобов'язань лізингоодержувачем за дого­вором лізингу.

Лізингоодержувача:

1)обирати предмет лізингу та продавця або встановити специфікацію пред­мета лізингу і доручити вибір лізингодавцю;

2)відмовитися від прийняття предмета лізингу, який не відповідає його при­значенню та/або умовам договору, специфікаціям;

3)вимагати розірвання договору лізингу або відмовитися від нього у перед­бачених законом і договором лізингу випадках;

4)вимагати від лізингодавця відшкодування збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням умов договору лізингу;

інші права відповідно до умов договору лізингу та нормативно-правових актів.

•Обов'язки сторін відповідно до Закону: Лізингоодержувача:

1) прийняти предмет лізингу та користуватися ним відповідно до його при­значення та умов договору;

2) відповідно до умов договору своєчасно та у повному обсязі виконувати
зобов'язання щодо утримання предмета лізингу, підтримувати його у справному стані;

3) своєчасно сплачувати лізингові платежі;

4)надавати лізингодавцеві доступ до предмета лізингу і забезпечувати мож­ливість здійснення перевірки умов його використання та утримання;

5)письмово повідомляти лізингодавця, а в гарантійний строк і продавця пред­мета лізингу, про всі випадки виявлення несправностей предмета лізингу, його поломок або збоїв у роботі;

6)письмово повідомляти про порушення строків проведення або непроведен­ия поточного чи сезонного технічного обслуговування та про будь-які інші обста­вини, що можуть негативно позначитися на стані предмета лізингу, - негайно, але у будь-якому разі не пізніше другого робочого дня після дня настання вищезазна­чених подій чи фактів, якщо інше не встановлено договором;

7)у разі закінчення строку лізингу, а також у разі дострокового розірвання договору лізингу та в інших випадках дострокового повернення предмета лізин­гу - повернути предмет лізингу у стані, в якому його було прийнято у володіння, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором;

інші обов'язки відповідно до умов договору лізингу та нормативно-правових актів. Лізингодавця:

1)у передбачені договором строки надати лізингоодержувачу предмет лізин­гу у стані, що відповідає його призначенню та умовам договору;

2)попередити лізингоодержувача про відомі йому особливі властивості та недоліки предмета лізингу, що можуть становити небезпеку для життя, здоров'я, майна лізингоодержувача чи інших осіб або призводити до пошкодження самого предмета лізингу під час користування ним;

3)відповідно до умов договору своєчасно та у повному обсязі виконувати зобов'язання щодо утримання предмета лізингу;

4)відшкодовувати лізингоодержувачу витрати на поліпшення предмета лі­зингу, на його утримання або усунення недоліків у порядку та випадках, перед­бачених законом та/або договором;

5)прийняти предмет лізингу в разі дострокового розірвання договору лізингу або в разі закінчення строку користування предметом лізингу;

інші обов'язки відповідно до умов договору лізингу та нормативно-правових актів.

• форма договору фінансового лізингу - повна письмова;

• обов'язковість реєстрації предмета лізингу в передбачених законом випад­ках (ст. 12 Закону);

• строк лізингу - відповідно до умов договору, але не менше одного року;

• можливість відмови від договору фінансового лізингу:

лізингоодержувачем в односторонньому порядку, якщо має місце значне (за­звичай понад ЗО днів) прострочення передачі предмета лізингу, за умови письмо­вого повідомлення про це лізингодавця;

лізингодавцем, якщо лізингоодержувач не сплатив лізинговий платіж част­ково або у повному обсязі та прострочення сплати становить більше ЗО днів;

при цьому лізенгодавець має право вимагати повернення предмета лізингу від лізингоодержувача у безспірному порядку на підставі виконавчого напису но­таріуса.

•Гарантії майнових прав сторін договору щодо предмета лізингу:

у разі переходу права власності на предмет лізингу від лізингодавця до іншої особи відповідні права та обов'язки лізингодавця за договором лізингу перехо­дять до нового власника предмета лізингу;

якщо сторони договору лізингу уклали договір купівлі-продажу предмета лі­зингу, то право власності на предмет лізингу переходить до лізингоодержувача в разі та з моменту сплати ним визначеної договором ціни, якщо договором не передбачене інше;

предмет лізингу не може бути конфісковано, на нього не може бути накладено арешт у зв'язку з будь-якими діями або бездіяльністю лізингоодержувача.