Классификация жилых домов

Каждая историческая эпоха предлагает определенный жилищ­ный стандарт. В нашей стране в практике градостроительства долгое время преобладала застройка домами по типовым проектам. Для со­ветского периода жилищного строительства было характерно преоб­ладающее использование определенных типов многоэтажных жилых домов и домов средней этажности с экономичными квартирами и массовое индустриальное строительство на свободных территориях.

В настоящее время на смену типовому проектированию пришло индивидуальное, резко изменился типологический диапазон проек­тов жилых домов, увеличились объемы малоэтажного жилищного строительства. Выделяется жилье с различными потребительскими качествами для групп населения с разными доходами.

Общие требования населения к современному жилищу можно сформулировать следующим образом:

-комфортабельность жилья и доступность по ценовым харак­теристикам;

- комплексность жилого образования, обеспечивающая необхо­
димые объекты культурно-бытового обслуживания, гаражи-стоянки,
а в ряде случаев и места для приложения труда;

- прочность зданий и надежность в эксплуатации;

- высокие архитектурно-художественные качества домов и за­
стройки в целом;

-использование экологически чистых изделий, конструкцион­ных и отделочных материалов;

- экономичное использование территорий для жилой застройки;

- расширение типологического ряда жилищ за счет включения в
него квартир для трех поколений, престарелых людей, инвалидов,
специализированных квартир для молодежи и т. п.;

- увеличение площадей жилых и особенно подсобных помещений;

- использование прогрессивного инженерного оборудования;

-внедрение комплекса энергосберегающих мероприятий, на­пример, усиление тепловой защиты наружных стен, применение кон­трольно-измерительных приборов в квартирах, использование новых типов столярки и входных дверей.

Перечисленные выше требования должны совместить в себе дома с противоположными по своей природе свойствами - высоким комфортом и низкой стоимостью. В настоящее время чрезвычайно актуальной в жилищном строительстве является проблема экономи­ческой доступности жилья для населения с «умеренными» и «низки­ми» доходами.

В градостроительстве для оценки проектных решений жилой застройки используется две группы показателей.

Первая группа - показатели, характеризующие жилые и обще­ственные здания:

жилая площадь, м² - сумма площадей жилых комнат без учета встроенных шкафов, утепленных террас или веранд, оборудованных для постоянного проживания;

общая площадь, м² - сумма площадей всех жилых и вспомога­тельных помещений, включая площадь кухонь, коридоров, ванных комнат, прихожих, встроенных шкафов и внутренних кладовых, теп­лых уборных;

планировочный коэффициент - отношение жилой площади квартир к общей площади; его значение изменяется в зависимости от качества планировки квартиры;

градостроительный коэффициент - отношение общей площа­ди одного этажа к площади застройки;

средняя этажность застройки - определяется по формуле
средневзвешенной гармонической:

где Э_ср-средняя этажность, этаж;

S общ ~ общая площадь жилых зданий, м²;

S_n - общая площадь в зданиях и-й этажности, м²;

п - количество этажей, от 1 до т;

вместимость общественных зданий - в соответствующих еди­ницах емкости.

Вторая группа - показатели, регламентирующие использова­ние территорий:

плотность жилой застройки, % - отношение площади жилой территории микрорайона под жилыми домами ко всей жилой терри­тории:

где р - плотность застройки, %;

S_Д- площадь под жилыми домами, га;

S_ЖИЛ - площадь жилой территории, га;

плотность населения микрорайона, чел./га - количество жите­лей, приходящихся на 1 га микрорайона:

- плотность населения микрорайона, чел/га;

Н_м - численность населения микрорайона, чел.;

Т_м - территория микрорайона, га.

В соответствии со СНиП 2.07.01-89* расчетная плотность насе­ления микрорайона определяется в зависимости от зоны градострои­тельной ценности территории (высокой, средней и низкой) и клима­тического района страны.

Плотность населения на территории является исходным показа­телем при определении потребности территории под строительство и оценочным показателем при анализе градостроительной ситуации. Показатель плотности тесно связан с типом жилых домов, их этаж­ностью, длиной и шириной корпусов, характером размещения зданий на территории микрорайона.

Рассмотренная система показателей используется для оценки интенсивности использования территории.

4.2. Общественно-деловая застройка

В городах общественно-деловая застройка включает в себя объ­екты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также об­разовательные учреждения среднего профессионального и высшего образования, административные, научно-исследовательские учреж­дения, культовые здания, центры деловой, финансовой и обществен­ной активности.

В настоящее время согласно СНиП 2.07.01-89* учреждения и предприятия обслуживания по функциональному назначению под­разделяются на следующие группы:

-учреждения образования (детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, средние специальные, профессиональ­но-технические и высшие учебные заведения, специализированные учебные заведения);

-учреждения здравоохранения, социального обеспечения, спор­тивные и физкультурно-оздоровительные сооружения (поликлини­ки, диспансеры, аптеки, стационары, станции скорой помощи, дома-'• интернаты, бассейны, спортивные площадки и залы);

-учреждения культуры и искусства (клубы, библиотеки, кино­театры, театры, цирки, спортивно-зрелищные залы);

- предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания (магазины, рыночные комплексы, предприятия обще­ственного питания, прачечные, химчистки, бани);

- организации и учреждения управления, проектные организа­ции, кредитно-финансовые учреждения и предприятия связи (отде­ления связи; организации и учреждения управления; проектные ор­ганизации и конструкторские бюро; юридические консультации; но­
тариальные конторы, отделения банков);

- учреждения жилищно-коммунального хозяйства (жилищно-эксплуатационные организации; пункты приема вторичного сырья; гостиничные комплексы; бюро похоронного обслуживания; кладбища).

Деление объектов по функциональному назначению связано с характером реализуемых потребностей (физиологических, социаль­ных, интеллектуальных), а также с различным подходом к их норми­рованию и размещению в плане города.

Нормирование объектов общественно-деловой застройки, как правило, производится по их вместимости на 1 000 чел. Вместимость может измеряться в натуральных показателях (места, койки и др.), в показателях площади помещения (например, квадратный метр торго­вой площади). По некоторым объектам нормативная емкость может задаваться количеством объектов на определенное планировочное образование или определенную численность населения (например, жилищно-эксплуатационная организация на микрорайон с населени­ем до 20 тыс. чел., 1 судья на 30 тыс. чел.). Нормативные вместимо­сти по ряду объектов обслуживания дифференцированы по планиро­вочным элементам: микрорайон, жилой район, планировочный район.

Следует учитывать, что установленные в СНиП 2.07.01-89* нормативы носят рекомендательный характер, и их следует уточнять в конкретных условиях с учетом величины города, природных усло­вий, особенностей социально-демографической структуры населения и других факторов.

Нормирование культурно-бытовых объектов, определенное СНиП, сложилось в результате социальной установки на равное рас­пределение общественных благ в советский период. Однако практика последних лет показывает, что система объектов обслуживания в го­роде не может быть равномерной. В современных условиях, при зна­чительной дифференциации доходов населения и активном развитии потребностей населения в услугах различного вида, необходимо сис- тематическое и постоянное совершенствование организации и пла­нирования размещения объектов обслуживания, культурно-бытовой и деловой застройки.

На размещение объектов обслуживания значительное влияние оказывает заинтересованность предпринимателей, ведущих тот или иной бизнес. Однако размещение сети объектов обслуживания толь­ко из-за их заинтересованности может деформировать структуру сети обслуживания населения, исходя из сиюминутной выгоды. Поэтому целесообразно сохранение системы ориентировочных нормативных показателей сферы обслуживания по основным объектам образова­ния, здравоохранения, культуры, социального обеспечения как ми­нимально допустимой нормы обслуживания населения.

Объекты обслуживания размещают на территории города, учи­тывая частоту посещения населением: чем чаще возникает потреб­ность в этих учреждениях, тем ближе к потребителю их располагают. Поэтому структура культурно-бытового обслуживания в городах обычно строится по ступенчатой схеме:

- повседневное обслуживание - детские ясли-сады, школы, ма­газины повседневного пользования (например, булочные), спортив­ные площадки, аптеки, клубные помещения (встроенные), приемные пункты прачечной и мастерских по мелкому ремонту одежды, обуви,
парикмахерские;

- периодическое обслуживание - торговый центр, магазины, предприятия бытового обслуживания, ресторан, кафе, клуб, киноте­атр, поликлиника, спортивный центр с бассейном и спортивными за­лами, дом творчества школьников, библиотеки, отделения связи;

- эпизодическое обслуживание - здания городской администра­ции, городских общественных организаций, торговые центры, спе­циализированные магазины, рестораны, кафе, гостиницы, библиоте­ки, театры, концертные залы, вузы, выставки, музеи, цирки, дома культуры, универсальные спортивно-зрелищные залы, больницы, специализированные поликлиники, медицинские центры, почтамты, телефонные станции и др.

В соответствии со ступенчатой схемой объекты повседневного обслуживания рекомендуется располагать в микрорайоне в пределах пешеходной доступности; объекты периодического обслуживания - в центрах жилых районов; объекты общегородского значения - в го­родских центрах. Некоторые виды обслуживания размещаются на всех ступенях, другие только на одной-двух. Для учреждений, раз­мещаемых на различных ступенях, разница заключается в наборе и характере оказываемых услуг.

Как правило, в городах формируется система общественных центров: общегородские и специализированные центры (медицин­ские, учебные, спортивные и т. д.). Число, состав и размещение об­щественных центров зависят от величины города и отдельных пла­нировочных образований; народнохозяйственного профиля города; климатических условий; значения города в системе расселения.

Ступенчатая схема обслуживания не должна быть излишне же­сткой. Следует помнить, что ступенчатость обслуживания - это принцип, смысл которого в обеспечении наилучшего обслуживания населения.

Размещение объектов обслуживания на территории города оп­ределяется, прежде всего, выбором объектов различными группами населения (массово-стандартный или избирательный уровень); свя­зью с транспортной системой города и путями движения населения (равномерно рассредоточенные по территории, размещенные вблизи транспортных узлов и в обособленных зонах); частотой повторяемо­сти объектов одного профиля; степенью концентрации объектов.

В настоящее время резко увеличилась потребность в дополни­тельных предприятиях торговли, службы быта, общественного пита­ния, офисах, помещениях для занятий спортом и др. При формирова­нии системы объектов обслуживания населения необходимо учитывать конкретную градостроительную ситуацию по районам города, в част­ности, пассажирооборот транспортных узлов, размещение мест прило­жения труда, состав населения, пользующегося данными услугами.

Переход к рыночной экономике обусловил ряд изменений в сфере обслуживания.

· Во-первых, наблюдается большая степень дифференциации уч­реждений обслуживания, связанных с потребностями различных групп населения и их материальными возможностями.

· Во-вторых, увеличение разнообразия предоставляемых услуг, расширение видов и объектов обслуживания (биржи, Интернет-кафе, казино и др.).

· В-третьих, сочетание различных функций в одном объекте (фи­
нансово-деловые центры, бизнес-центры, торгово-гостиничные ком­
плексы и др.). В-четвертых, изменение в типологии зданий (например, от по­явления временных объектов торговли в начале 90-х гг. до строи­тельства капитальных зданий торговли в конце 90-х гг.). Все чаще жилые квартиры на первых этажах переводятся в нежилой фонд и используются под офисы, агентства различного назначения, кафе и небольшие магазины, юридические и нотариальные конторы, мелкие мастерские и другие объекты обслуживания. В крупных и крупней­ших городах появляются огромные торговые комплексы, где можно делать не только покупки, но и проводить время в кинозалах, кафе, ресторанах и оздоровительных центрах.

При решении вопросов территориального развития города и
размещения объектов общественно-деловой застройки следует учи­
тывать, что рыночная экономика не всегда способна создавать соци­
ально значимые для города объекты. Роль градостроительного регу­
лирования заключается в координации интересов различных групп,
создании благоприятных условий проживания для всего населения
города.

4.3. Производственные зоны

Производственная подсистема - важнейшая составляющая структуры города (как по размерам, так и по функциональной значи­мости). Производственные зоны включают в себя промышленные, коммунально-складские объекты, а также обеспечивающую их функ­ционирование инженерную и транспортную инфраструктуры.

Объекты производственной подсистемы являются фокусами внутригородского и внегородского тяготения населения. Они опре­деляют интенсивность и направления трудовых связей в пределах го­рода и, следовательно, оказывают решающее влияние на формирова­ние и развитие всей его планировочной структуры.

При размещении промышленных предприятий необходимо учи­тывать их потребности в грузовых перевозках, энергии, воде, отводе сточных вод и т. д. Предприятия с интенсивным грузопотоком следу­ет размещать за пределами жилой застройки, вблизи транспортных магистралей.

Целесообразно размещать промышленные предприятия на тер­ритории промышленных зон (районов) в составе групп предприятий

общими вспомогательными производствами, объектами инфра­структуры, очистными сооружениями. Такое размещение предпри­ятий позволяет сократить территорию, занятую промышленными объектами, протяженность инженерных коммуникаций и транспорт­ных путей, способствует решению экологических проблем города.

Типы производственных зон устанавливаются в зависимости от предусматриваемых видов использования недвижимости, ограничений на использование территорий и характера застройки конкретной зоны.

Размеры и степень интенсивности использования территории промышленных зон следует принимать в зависимости от условий их размещения в структуре города и градостроительной ценности раз­личных участков его территории. При размещении промышленных зон необходимо обеспечивать их рациональную взаимосвязь с жи­лыми районами.

Крупные промышленные объекты, занимающие значительные территории, а особенно предприятия, представляющие опасность в санитарном отношении, должны размещаться, по возможности, от­дельно от других промышленных предприятий и на безопасном рас­стоянии от жилой застройки.

В пределах селитебной территории города допускается разме­щать промышленные предприятия, не выделяющие вредные вещест­ва, с непожароопасными и невзрывоопасными производственными процессами, не создающие шума, превышающего установленные нормы, не требующие устройства железнодорожных подъездных пу­тей. При этом расстояние от границ участка промышленного пред­приятия до жилых зданий, участков детских дошкольных учрежде­ний, общеобразовательных школ, учреждений здравоохранения и от­дыха следует принимать не менее 50 м.

Промышленные районы, группы предприятий и отдельные предприятия размещают с подветренной стороны для ветров преоб­ладающего направления по отношению к жилым районам, ниже их по течению рек, с учетом санитарно-защитных разрывов. Санитарно-защитной зоной считается территория между источником выде­ления производственных выбросов и границей жилой застройки. Цель установления этих зон - обеспечить санитарную защиту мест­ности от промышленных выбросов.

Порядок установления санитарно-защитных зон определен в Санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах СанПиН. 2.2.1/2.1.1.1031-01 «Санитарно-защитные зоны и санитарная класси­фикация предприятий, сооружений и иных объектов».

Санитарно-защитная зона устанавливается вокруг каждого про­мышленного предприятия и других объектов, которые могут быть источниками химического, биологического или физического воздей- ^!< ствия на окружающую среду и здоровье населения. Минимальные размеры санитарно-защитных зон могут составлять от 50 до 1 000 м.

Предприятия разделяются на пять классов, в соответствии с ко­торыми устанавливаются следующие размеры санитарно-защитных зон: I класс - 1 000 м, II класс - 500 м, III класс - 300 м, IV класс - 100 м, V класс - 50 м. В особых случаях по решению государственных ор­ганов санитарного надзора санитарно-защитная зона может быть изменена в соответствии с расчетом распространения вредных вы­бросов и зон влияния неблагоприятных физических факторов (ра­диации, электромагнитного излучения, шума, вибрации), с учетом розы ветров.

На территории санитарно-защитной зоны допускается размещать предприятия меньшего класса вредности, чем производство, для кото­рого установлена санитарно-защитная зона, а также сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств, предпри­ятия по обслуживанию транспортных средств, инженерные сооруже­ния, предприятия коммунального хозяйства, склады, базы.

Запрещается размещать на территории санитарно-защитной зоны жилые здания, детские дошкольные учреждения, общеобразо­вательные школы, организации здравоохранения и отдыха, физкуль­турно-оздоровительные и спортивные сооружения, садоводческие товарищества и огороды.

Территория санитарно-защитной зоны должны быть благоуст­роена и озеленена. Минимальная площадь озеленения санитарно-защитных зон принимается в зависимости от ширины зоны: до 300 м -60%, свыше 300 до 1000 м - 50%. Благоустройство территорий про­мышленных и коммунально-складских зон, организация и благоуст­ройство санитарно-защитных зон осуществляется за счет собствен­ников, владельцев, пользователей производственных объектов.

Параметры производственных территорий, с одной стороны, должны соответствовать градостроительным требованиям, касаю­щимся экологической безопасности, величине и интенсивности ис­пользования территорий. С другой стороны, территории должны удовлетворять производственным требованиям в части обеспечения транспортом и инженерными ресурсами.

Размещение новых и реконструкция существующих предпри­ятий должны производиться на основании предпроектных исследо­ваний, либо проекта обоснования инвестиций. При этом необходимо получение положительного заключения соответствующих органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора, государ­ственной экспертизы и управлений государственной противопожар­ной службы.

На территориях коммунально-складских зон (районов) разме­щаются:

1.Склады торговых организаций:

-общетоварные склады продовольственных и непродовольст­венных товаров;

-специализированные склады (холодильники, овоще-, фрукто-хранилища);

- склады строительных материалов и твердого топлива.

2. Предприятия коммунального, транспортного и бытового
обслуживания, снабженческо-сбытовые базы.

Коммунально-складские районы с общетоварными и специали­зированными складами следует формировать обособленно от про­мышленных районов города, обеспечивая удобную транспортную связь с жилыми районами.

Снабженческо-сбытовые базы необходимо размещать с учетом санитарных и противопожарных норм, обеспечивая связь с устройст­вами внешнего и внутригородского транспорта, другими производст­венными объектами. При этом транспортные потоки не должны про­ходить через селитебную зону.

В обособленных складских районах пригородной зоны следует предусматривать рассредоточенное размещение складов государст­венных резервов, складов нефти и нефтепродуктов, складов сжижен­ных газов, складов взрывчатых материалов, сильнодействующих ядовитых веществ, базисных складов продовольствия, лесоперева­лочных баз.

Промышленные территории в российских городах в среднем составляют около 35% от всей городской территории. При этом сле­дует отметить, что в европейских городах промышленные предпри­ятия занимают в среднем 10% территории. Существенной проблемой для многих городов является низкая эффективность использования производственных территорий.

Производственные зоны, расположенные в непосредственной близости от центральной части городов (в так называемом промыш­ленном поясе), представляют часто механическое скопление разно-отраслевых производств, не соответствующих современным требо­ваниям, предъявляемым к организации промышленного производст­ва. Некоторые предприятия расположены близко к жилой застройке. С целью постепенной переориентации этих промышленных предпри­ятий целесообразно формирование производственно-общественных зон на ценных территориях города, занятых промышленностью.

Для переноса территориальноемких и экологически опасных производств в пригородные районы необходимо проведение целена­правленной земельной политики с использованием экономических рычагов воздействия на предприятия.

Новые компактные промышленные зоны должны возводиться на неперспективных для инвесторов городских землях, на участках, негодных для жилой и офисной застройки.