Эмфитевзис

Ему предшествовали в Риме сходные отношения по владению и найму государственных, городских и общинных земель. Это наследственная аренда agri vectigales навечно или на длительный срок при условии ежегодной платы - vectigal. В отличие от обычной аренды здесь наниматель имел не только исковую защиту через actio conducti, но и actio in rem vectigalis, подобный иску собственника на свою вещь. Т.о. права арендатора принимают характер прав на вещь. Он имел иск проти всякого нарушителя его права, даже против собственника, мог отчуждать, закладывать и завещать свое право. Но в случае неуплаты vectigal собственник возвращал землю посредством rei vindicatio. Само это право стало наследственным (ius perpetuum). В IV в. agri vectigales потеряли самостоятельное существование. Наконец, в конце V - начале VI вв. ius in agro vectigali стало смешиваться с эмфитевзисом.

«Эмфитевзис» происходит от греческого "насаждать". В Греции III в. до н.э. - термином эмфитевсис обозначалась наследственная аренда за плату. В Риме впервые упоминают этот термин lex Manciana и lex Hadriana (II в.н.э.) - частные указы по делам аренды доменов и защиты мелких арендаторов-издольщиков. Первоначально на территории империи этот институт применялся лишь в северной Африке, на рубеже III-IV вв. перенесен в Италию. Аренда заключалась в форме “эмфитевтической продажи” при условии уплаты умеренной цены и ежегодной выплаты аренды. Согласно императору Зенону (C.4.6.6) - это особое правоотношение, устанавливаемое договором ejmfuteuvseo" contractus, считавшийся вечной арендой, дававшей защищавшееся особым иском право на вещь (D.6.3;C.4.66). Плоды от такой вещи становились собственностью пользователя. Право это передавалось по наследству, могло быть подарено и продано. При продаже необходимо уведомить собственника и отчислить 2% от цены или предоставить ему право первой купли ius protimeseos. Эмфитевт мог устанавливать залоги и сервитуты. Рента обычно была ниже обыкновенной наемной платы. Права его защищались иском actio vectigalis.

Прекращение эмфитевзиса:

1) при нанесении большого ущерба вещи собственник мог отнять участок (ius privandi);

2) трехлетняя неуплата канона или публичных налогов (на церковных землях - до 2 лет);

3) при нарушении предписаний о продаже.