Предмет ипотеки

Правила об ипотеке жилых домов и квартир применяются только к ипотеке жилья, предназначенного для постоянного проживания. На ипотеку гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, других строений и помещений, не предназначенных для постоянного проживания, правила об ипотеке жилых домов и квартир не распространяются. Перечисленные объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки на общих основаниях (п. п. 1, 3 ст. 74 Закона об ипотеке).

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке). При этом не имеет значения, находятся ли данные объекты в ведении органа местного самоуправления или переданы в хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия и т.п. Неважно также, заселены ли эти дома и квартиры. Государственное и муниципальное жилье в ипотеку не передается.

Иногда предметом ипотеки является часть жилого дома или квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Такая ипотека возможна также на основании закона или договора. В соответствующих случаях действуют такие же правила, как при ипотеке жилого дома или квартиры.

В ст. 75 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Здесь важно обратить внимание на то, что доля в праве общей собственности считается заложенной наряду с жилым помещением. Она (доля в праве) входит в предмет залога автоматически. С точки зрения практики удостоверения договора ипотеки жилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, приведенное правило закона значения не имеет. В договоре ипотеки жилого помещения нет необходимости упоминать, что в залог передается также доля в праве общей собственности.

В Законе об ипотеке предусматривается возможность ипотеки объекта незавершенного строительства и принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства (ст. 76). При этом установлено, что такой договор может быть заключен при предоставлении кредита для сооружения жилого дома. Как представляется, норма, содержащаяся в ст. 76 Закона об ипотеке, весьма несовершенна. Причем не только с точки зрения теоретической, но и исходя из практических соображений. Как известно, ипотека есть залог недвижимости. «Материалы и оборудование, заготовленные для строительства» не относятся к недвижимому имуществу. Залог объекта, не завершенного строительством, подчинен особым правилам (см. об этом § 4 гл. 11). Это во‑первых. Во‑вторых, «при предоставлении кредита для сооружения жилого дома» и заключении договора о залоге (ст. 76 Закона об ипотеке) чаще всего и этого «незавершенного строительства» еще нет. Поскольку нет недвижимого имущества, постольку не может быть и договора об ипотеке. Удостоверять такого рода договоры ипотеки нельзя.

Вместе с тем возможна ситуация, когда при предоставлении кредита для сооружения жилого дома заключается договор залога имущества (жилого дома), которое появится в будущем (см. об этом § 4 гл. 11). Может быть предусмотрен и залог «материалов и оборудования, заготовленных для строительства». Они должны быть перечислены в договоре, должна быть и оценка. Но это залог движимого имущества.