Методы оценки земельных участков
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Рис. 6.3 Методы оценки земельных участков
Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р или на основе иных методов, представленных в учебной литературе, так как методические рекомендации не носят обязательственный характер.
Среди иных методов в учебной литературе для расчета стоимости земельных участков используют метод возмещения затрат на инфраструктуру, метод по типовым инвестиционным контрактам.
Тема 7. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
· проверку полученных данных о величине стоимости;
· анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;
· выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
Ø Степень соответствия каждого из примененных подходов:
- задаче оценки;
- цели оценки;
- функциональному назначению объекта оценки;
- оцениваемым правам.
Ø Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
Ø Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.
Ø Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.
Ø Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном счете, вывести итоговое заключение.
Дата добавления: 2015-05-26; просмотров: 600;